【法院判決】法院認為系爭房屋系甲和乙的夫妻共同財產(chǎn)，共同同有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,，承擔共同義務(wù),。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,，應(yīng)為無效,。法院判決購房合同無效，甲返還丙定金10萬元及其利息,。
【律師分析】所謂共同共有是指兩個以上的人,，對全部共有財產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有財產(chǎn)關(guān)系一般發(fā)生在互有特殊身份關(guān)系的當事人之間,，較為典型的是基于夫妻關(guān)系而發(fā)生的夫妻共同財產(chǎn)關(guān)系,，以及家庭成員之間的共有等共同共有財產(chǎn)形式。
根據(jù)法律規(guī)定,，部分共同共有人未經(jīng)其他共有人同意而擅自處分共有房屋的,，要看事后該處分行為是否獲得其他共同共有人的追認,。獲得其他共同共有人追認的，該處分行為合法有效,。沒有獲得追認而擅自處分共有房產(chǎn)的,，合同無效。
目前法律實務(wù)中存在著如下幾種共有形式：1,、夫妻共同共有：夫妻是一種人身關(guān)系,。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，屬于夫妻共同共有,，另有約定和法律另有規(guī)定的除外,。2、家庭共有：家庭成員相互之間,，也是人身關(guān)系,，是一定范圍內(nèi)的親屬關(guān)系。不能把親屬關(guān)系都當成家庭關(guān)系,。如張某與其妻,、子一同居住，其父,、母單獨居住,。張某的家庭成員就只有3個人，而不是5個人,。家庭共有財產(chǎn),，屬于家庭成員共同共有的財產(chǎn)。其中比較典型的是基于農(nóng)村共同生產(chǎn)生活而產(chǎn)生幾代同堂的現(xiàn)象,，其共同居住人對家庭財產(chǎn)是共同共有,。3、尚未分割遺產(chǎn)形式的共同共有：共同繼承的財產(chǎn),，在繼承開始以后,，遺產(chǎn)分割之前，數(shù)人(相互之間是親屬,，是同一順序繼承人)對遺產(chǎn)享有共有權(quán)的財產(chǎn),。一般認為，這種共有是共同共有,。
【辦案心得】在購買房產(chǎn)時,，一定要核實所購房產(chǎn)是否屬于共有，買賣共有房產(chǎn)的一定要取得全體共同共有人的一致同意,。為規(guī)避最終認定為共有房產(chǎn)而產(chǎn)生合同無效的法律風險,，購房人可以采取如下措施：1、如果是房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人是多個人的,，一定要核實每個人的身份,，并由每個人在房屋買賣合同上簽字,，除非有公證的委托書，否則不同意代簽字,。2,、如果房產(chǎn)所有人是在婚狀態(tài)，且房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)證為一個人名字的,，也需要其配偶在房屋買賣合同上簽字,，或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有財產(chǎn)的聲明,。3,、如房產(chǎn)所有人系單身，且房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人為一個人名字的,，需要該所有人到民政局開具單身證明,。4、為防止出賣人故意隱瞞其他共有人,，買受人可以讓出賣人出具一份無其他共有人的承諾,，并明確約定違反承諾的違約責任。
山東貝特律師事務(wù)所溫明偉
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