五、房屋產(chǎn)權(quán)年限50年到期后
一,、房屋產(chǎn)權(quán)年限50年到期后怎么辦
首先,，房地產(chǎn)權(quán)屬包括，房屋建筑本身的所有權(quán),，和所占土地的使用權(quán),。房屋建筑本身的所有權(quán)，是終身享有的，可繼承的,。土地的使用權(quán)是有期限的,，一般所說的使用年限，指的就是土地的合用權(quán)如果土地使用權(quán)到期,，沒有辦理繼期,，如果動遷，只會補償房屋所有權(quán)的錢(75%)左右,，沒有土地使用權(quán)的補償(25%)左右2006年出臺的物權(quán)法規(guī)定,。住宅性質(zhì)的土地使用權(quán)70年到期后，自己續(xù)期,，也就是你不用管,，也不用辦，就自己續(xù)期了對于商業(yè)性質(zhì)的(40年使用權(quán))到期后是要從新辦理的,?？赡軙袡C關(guān)費用，物權(quán)法的解釋是按當時的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，現(xiàn)無現(xiàn)行標準,。對于其它性質(zhì)的，如工業(yè),，教育,，旅游等(50年使用權(quán))與商業(yè)性質(zhì)的相同,。
1.重簽合同,，續(xù)繳出讓金,。某律師事務(wù)所資深律師吉昆峰認為，土地使用期限屆滿后,，國家如果需要收回土地,，產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同,，向國家交納土地出讓金,。但這一做法的較大障礙是：屆時小區(qū)業(yè)主們作為分散的個體，很可能無法在怎樣繳納和繳納多少土地出讓金方面達成共識,。屆時,，國家、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個人之間如何謀求利益的較大平衡點,，成為這一做法能否實施的關(guān)鍵,。2.房隨地走，國家補償,。由于我國的土地所有權(quán)除了集體所有的以外,，都是國家享有所有權(quán),，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán),。期滿以后,，國家有權(quán)利收回土地，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒有期限的,，這里就存在著國家土地所有權(quán)與個人房屋所有權(quán)之間的矛盾,。具體的解決之道可以是，國家將土地使用權(quán)收回,，房隨地走,，個人的房屋也被收回，國家給予一定的補償,。但這一設(shè)想不得不面對的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾浮出水面,、《物權(quán)法》確定保護公民合法私有財產(chǎn)，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡單的“國家補償-個人拆遷”的形式,。3.政策持續(xù)調(diào)整，法規(guī)適時完善,。業(yè)內(nèi)人士認為,，目前國家政策及土地管理條例實施不久，因房屋土地使用年限問題給購房者造成經(jīng)濟損失的可能性和現(xiàn)實個案還比較鮮見,。目前左右房地產(chǎn)價格的主導(dǎo)因素還是市場為主,，不過，國家政策的持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時完善,，將進一步推動全社會對房屋產(chǎn)權(quán)及其價值的理解,，購房者也將更加理性。
二,、房屋產(chǎn)權(quán)年限性質(zhì)
我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限,，居住用地是70年，工業(yè)用地50年,，商業(yè)用地40年,，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長于這個年限,。這個問題對于私人購房尤其顯得重要,，不少業(yè)主在購房時不禁產(chǎn)生疑問：當使用期限到了之后，房子還屬于自己嗎,？
《物權(quán)法》第1百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的,，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,，依照法律規(guī)定辦理,。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的,，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,，自動續(xù)期,，這使得住宅業(yè)主感到安心。自動續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問題,，消除了二手房購買者對土地使用權(quán)年限的后顧之憂,，將促進二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率,。雖然《物權(quán)法》沒有提及續(xù)期后的費用及相關(guān)問題,，對商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動續(xù)期也沒有具體規(guī)定,，不過,，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，配套法律,、法規(guī)將對《物權(quán)法》相關(guān)部分進行補充,。
三、住宅項目的區(qū)別
1,、未來使用費用不確定,。前者如按公建用途規(guī)定，其水,、電,、暖等使用費用都將采取商用價格。所以,，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚,。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補救措施,，能按民用價格繳納,。2、相關(guān)稅費的差異,。普通住宅項目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時契稅為1.5%,，而50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納,。3,、貸款條件的限制。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款,，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到,。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅,，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭,。4,、建設(shè)標準不同。如果按照公建相關(guān)要求,，前者的人防和消防等建設(shè)標準較高,，對開發(fā)商而言，成本將提高,，但對購房者的使用影響不大,。
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