以房養(yǎng)老是利用老人所擁有的房產(chǎn)價(jià)值,，尤其是死亡之后住房尚存余的價(jià)值,，通過(guò)一定的金融或非金融機(jī)制的方式以提前套現(xiàn)變現(xiàn)的一種養(yǎng)老政策,，意在讓老年人老有所依,。但在實(shí)際中,，一些不法分子打著“以房養(yǎng)老”的幌子,，騙取老人的信任,，讓老人將房產(chǎn)抵押貸款,，最終導(dǎo)致老人老無(wú)所依,。
以房養(yǎng)老的房子被起訴還債
楊老太太經(jīng)人介紹了解到某投資管理公司，該投資管理公司主營(yíng)“養(yǎng)老”相關(guān)項(xiàng)目,，并向楊太太推薦了一款“資產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)品”,。楊老太太與該投資管理公司簽訂資產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)合同，約定由楊老太太的房子作為抵押,，借款327萬(wàn)元用于養(yǎng)老,，投資管理公司每月向楊老太太支付16350元養(yǎng)老金，并代楊老太太向出借人償還利息,。隨后,，楊老太太與吳先生簽訂借款合同，借款327萬(wàn)元,，雙方約定利息,，楊老太太以其房產(chǎn)抵押擔(dān)保,。
然而，投資管理公司在支付楊老太太幾個(gè)月養(yǎng)老金,、代付部分借款利息后,，便終止了這種行為。隨后,，吳先生向法院起訴要求楊老太太償還借款并實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的抵押權(quán),。
楊老太太是怎么陷入如此困境的？看似一切正常的交易行為下又隱藏了怎樣一個(gè)騙局呢,？
“養(yǎng)老公司”的騙局模式
下面來(lái)解構(gòu)一下“以房養(yǎng)老”的騙局模式,。
首先，一些養(yǎng)老公司打著“以房養(yǎng)老”的旗號(hào),，在老人密集的小區(qū)里宣傳,，或者開(kāi)設(shè)保健品公司、養(yǎng)老器械公司,，吹噓以房養(yǎng)老的好處,，強(qiáng)調(diào)房子抵押貸款之后，養(yǎng)老公司每月支付固定利息,，利息以房?jī)r(jià)估值為基數(shù),，并代替老人向出借款項(xiàng)的人償還利息，老人不會(huì)承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn),。
其次,，養(yǎng)老公司會(huì)介紹老人認(rèn)識(shí)出借人，讓老人與出借人之間簽訂借款合同,，并將房子辦理抵押,。養(yǎng)老公司帶領(lǐng)老人去公證處辦理債權(quán)公證，如老人違約還款,，則債權(quán)人可以直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行,。這里，某些以房養(yǎng)老的案例中,，養(yǎng)老公司會(huì)為老人的債務(wù)設(shè)定反擔(dān)保,，從而打消老人的顧慮。
再次,，養(yǎng)老公司將出借人轉(zhuǎn)到老人賬戶的借款轉(zhuǎn)走,，然后每月向老人支付固定收益、替老人償還借款利息,。但是,，過(guò)一段時(shí)間后，養(yǎng)老公司或突然“消失”,，或資金鏈斷裂,，停止為老人還款,，“以房養(yǎng)老”爆雷。此時(shí),，借款人要求老人還款,，老人成為債務(wù)人，如無(wú)力還款,，則只能以房抵債,。
識(shí)別“以房養(yǎng)老”騙局的問(wèn)題
“以房養(yǎng)老”騙局具有隱秘性，單從表面上來(lái)看,，毫無(wú)漏洞,，貌似每一鏈條都是合法合規(guī)的。但通過(guò)整理多起案例,，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”存在如下問(wèn)題：
一是“以房養(yǎng)老”的房?jī)r(jià)估值過(guò)低,、利息過(guò)高。以案例中楊老太太的房子為例,，同地段同戶型的房?jī)r(jià)均價(jià)在43000元/平方米左右,，130平方米的房子，市場(chǎng)價(jià)值約559萬(wàn)元,，但養(yǎng)老公司對(duì)其房?jī)r(jià)估值僅為327萬(wàn)元,，房?jī)r(jià)明顯不合理。而老人與出借人簽訂的借款合同約定的利息往往大于10%,，這筆借款利息由養(yǎng)老公司承擔(dān),。值得注意的是，養(yǎng)老公司不僅替老人償還高昂的借款利息,，同時(shí)還向老人支付固定的養(yǎng)老金,，養(yǎng)老金以房?jī)r(jià)為計(jì)算基數(shù)，年利率在6%-10%之間,。這樣,，養(yǎng)老公司需為老人支付年利率高達(dá)20%的利息，而我國(guó)銀行貸款利率一般在4%左右,，即使財(cái)付通、支付寶等借款,，年利率也不過(guò)10%左右,，養(yǎng)老公司高利息、低房?jī)r(jià)的行為存在可疑和不合理之處,。
二是合同內(nèi)容不讓老人搞懂,。老人“以房養(yǎng)老”的過(guò)程可以用莫名其妙、糊里糊涂來(lái)形容,，完全被養(yǎng)老公司所左右,，自己沒(méi)有主見(jiàn),。首先，老人簽署的合同數(shù)量多,，涉及借款合同,、抵押合同、反擔(dān)保合同,、以房養(yǎng)老服務(wù)合同等,，老人根本無(wú)暇細(xì)看。其次,，合同的內(nèi)容也是晦澀難懂,，涉及大量的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，如“云養(yǎng)老”,、“資產(chǎn)養(yǎng)老”,、“季薪制”等。在合同簽訂的過(guò)程中,，養(yǎng)老公司不讓老人細(xì)細(xì)閱讀合同內(nèi)容,，更不會(huì)對(duì)晦澀難懂的詞句做出解釋，只是讓老人簽字,。
三是公司的盈利模式不符合經(jīng)濟(jì)邏輯,。依養(yǎng)老公司的說(shuō)法，其借款的目的是為了贍養(yǎng)投資的老人,，目的具有公益性,。但是其贍養(yǎng)老人的資金來(lái)源為何？其盈利模式為何,？養(yǎng)老公司如何維持公司的正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn),？又如何支付高昂的借款利息？卻無(wú)從解釋,。
老人無(wú)法厘清復(fù)雜的騙局
“以房養(yǎng)老”案件錯(cuò)綜復(fù)雜,，關(guān)系盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，僅憑當(dāng)事人自身的力量撕破騙局面紗的難度很大,。
首先,，涉及法律關(guān)系眾多，追索鏈條長(zhǎng),。整個(gè)“以房養(yǎng)老”鏈條中,，既涉及老人與出借人之間的民間借貸法律關(guān)系、抵押擔(dān)保關(guān)系,，又涉及老人與反擔(dān)保公司之間的擔(dān)保關(guān)系,，還涉及老人與養(yǎng)老公司之間的服務(wù)合同關(guān)系、民間借貸關(guān)系,。法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,，單獨(dú)審查任何一種關(guān)系,，又貌似是合法合規(guī)的，識(shí)別難度很大,。同時(shí),，因每一筆“以房養(yǎng)老”鏈條中涉及人數(shù)眾多，法律關(guān)系主體較多,，追索鏈條長(zhǎng),，更是增加了日后案件審理的難度。
其次,，老人舉證困難,。老人破解“以房養(yǎng)老”圈套的途徑主要有兩種，一是以欺詐為由,，向法院訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效,，二是向養(yǎng)老公司追索債權(quán)。確定合同無(wú)效,，需由老人舉證證明借款人存在欺詐的故意,，即證明主觀上受到欺詐或者誤導(dǎo)，這對(duì)于連自己簽的是什么合同都不清楚的老人而言是難上加難,。老人向養(yǎng)老公司追索債權(quán),，但是合同卻早已被養(yǎng)老公司收走，毫無(wú)證據(jù),，無(wú)從舉證,。
再次，“以房養(yǎng)老”的外觀真實(shí),，老人很難看到其所掩蓋的事實(shí),。養(yǎng)老公司往往會(huì)偽造一些政策性文件，并以洗腦的方式大肆宣傳,。而簽訂的合同亦不碰觸法律的紅線,，老人很難識(shí)別。為了提升老人的信任,，養(yǎng)老公司還會(huì)帶領(lǐng)老人去公證處,，為其提供反擔(dān)保，老人因?yàn)橄嘈殴C部門(mén)而輕易上當(dāng),。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,，養(yǎng)老公司亦會(huì)向老人履行一段承諾，支付養(yǎng)老金,、代付利息，老人難以看清楚這究竟是騙局,，還是真實(shí)的高息養(yǎng)老,。
老人和子女都要有防范意識(shí)
為防止老人陷入“以房養(yǎng)老”陷阱,，在此提醒廣大老年群體：
一是要提高防范意識(shí)，謹(jǐn)慎做到“三不”,。不要僅依道聽(tīng)途說(shuō)“誰(shuí)誰(shuí)投資掙了多少多少錢(qián)”,、“公司多好多好”、“國(guó)家政策怎么怎么”等就輕易投資,，經(jīng)濟(jì)行為一定是有盈利邏輯的,，不符合經(jīng)濟(jì)邏輯的一律不聽(tīng)。不看公司經(jīng)營(yíng)的業(yè)績(jī),，不看公司經(jīng)營(yíng)的辦公環(huán)境,，而是要看所簽署合同的內(nèi)容，厘清合同關(guān)系,，要看公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì),，利用網(wǎng)絡(luò)媒體查看公司是否正常經(jīng)營(yíng)，是否涉案涉訴,，要看其經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目是否經(jīng)過(guò)批準(zhǔn),、備案。不要輕信利益許諾,，過(guò)高的利益許諾不要相信,。
二是要留存證據(jù)，積極維權(quán),。重點(diǎn)要留存其所簽署的合同,，轉(zhuǎn)賬憑證，任憑養(yǎng)老公司如何解釋,，合同一定要自己留存,，不要輕易轉(zhuǎn)賬給養(yǎng)老公司，如轉(zhuǎn)賬,，最好讓其出具借條,、借據(jù)。必要時(shí)要求簽署過(guò)程錄音錄像,，留存好證據(jù)是將來(lái)勝訴的唯一法寶,。當(dāng)然，發(fā)現(xiàn)公司違約,、跑路等跡象,，一定要及時(shí)報(bào)案，積極維權(quán),。
三是要學(xué)會(huì)止損,，不要心存僥幸。老人以房養(yǎng)老，無(wú)非貪圖利息,，而騙子則看重的是老人的房子,，是本金，孰輕孰重,，一目了然,。如發(fā)現(xiàn)公司拖延支付利息，以“暫時(shí)周轉(zhuǎn)”等借口搪塞,，一定要高度警惕,，能夠抽回本金的，及時(shí)索回本金,，不要心存僥幸,。
此外，值得提出的是：老人上當(dāng)受騙,，子女多多少少亦有責(zé)任,。老人空巢危機(jī)，容易輕信他人的噓寒問(wèn)暖,。老人體諒子女,，想為孩子節(jié)約養(yǎng)老成本，為子孫積攢更多的財(cái)富,?！耙苑筐B(yǎng)老”騙局中，養(yǎng)老公司多找子女不在身邊的老人下手,，而如果子女能夠?qū)Ω改付嘤命c(diǎn)心,，平時(shí)多點(diǎn)溝通，多幫助老人分析,，多提醒老人騙術(shù)高招,，可能就會(huì)少一些騙局，少一些“老無(wú)所依”的悲劇,。
