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市民應(yīng)讀懂“限購(gòu)令” 避免房屋買賣糾紛

2012-09-10 03:49:45 來源:廣州日?qǐng)?bào)
 2011年春節(jié)前后,,遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的新國(guó)八條,、房產(chǎn)稅,、加息等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái),,“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”,、“限貸”等政策實(shí)施,,各類政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的現(xiàn)房、期房,、二手房買賣合同在履行中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)及法律問題,,有大量的房屋買賣糾紛最終選擇通過仲裁的方式解決。為此,,廣州市仲裁委向本報(bào)提供了一些真實(shí)案例,,指導(dǎo)市民在限購(gòu)令下解決房屋糾紛,。 

 買房前看清政策

 房產(chǎn)限購(gòu)等調(diào)控政策的出臺(tái)、房產(chǎn)糾紛呈上升趨勢(shì),, 廣州市仲裁委提醒廣大市民,,應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)調(diào)控政策,重點(diǎn)是本地區(qū)限購(gòu)住房套數(shù)的相關(guān)規(guī)定,,防止因?qū)φ叩牟涣私舛a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

 同時(shí),,房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)要加大對(duì)限購(gòu)措施等調(diào)控政策的告知力度,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng),、經(jīng)營(yíng)門店顯著位置標(biāo)示限購(gòu)措施的主要內(nèi)容,,并加強(qiáng)對(duì)員工的管理和培訓(xùn)。

 此外,,房屋銷售人員,、經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則,如實(shí)準(zhǔn)確告知每一位購(gòu)房者相關(guān)政策并作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示,,避免造成不必要的退房糾紛,。

 案例一

 已簽訂合同 貸款不批

 2011年1月11日,宋女士與張先生在經(jīng)紀(jì)公司居間下簽訂房屋買賣合同,,約定宋女士出賣位于廣州市某區(qū)一房屋,。房屋成交總價(jià)為80萬元,張先生應(yīng)支付定金5萬元,。在合同簽訂當(dāng)天,,張先生通過工商銀行轉(zhuǎn)賬定金5萬元。合同第六條約定,,若因金融政策性調(diào)整,,導(dǎo)致按揭抵押貸款申請(qǐng)未獲銀行批準(zhǔn)或者貸款額度不足的,張先生亦不能一次性補(bǔ)足全部樓款余額給宋女士的,,雙方可以解除合同,,各自返還定金及樓款。

 后因各商業(yè)銀行實(shí)行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款的政策規(guī)定,,張先生申請(qǐng)貸款沒有被銀行審批通過,。張先生多次要求宋女士返還定金未果。張先生向仲裁委申請(qǐng)仲裁,,要求解除與宋女士簽訂的房屋買賣合同,、宋女士退還定金5萬元并支付定金的利息。

 就在仲裁庭開庭前,,宋女士主動(dòng)聯(lián)系張先生表達(dá)了調(diào)解的意愿,,之后雙方約在中介公司簽署了和解協(xié)議,,雙方解除合同,宋女士當(dāng)場(chǎng)退還了全部定金,。

 政策調(diào)整屬“無法預(yù)見

 廣州市仲裁委辦案秘書周浩認(rèn)為,,限購(gòu)政策的出臺(tái),是買賣雙方在訂立合同之后出現(xiàn)的情形,,買賣雙方在訂立合同之前均不知情,,應(yīng)屬于情勢(shì)發(fā)生了重大變更。

 政府,、銀行相關(guān)房貸政策的調(diào)整,,應(yīng)該屬于“無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化”,,因?yàn)楹贤I賣雙方對(duì)于房貸政策的調(diào)整是不能預(yù)見和左右的,,而如果買方繼續(xù)按照雙方訂立的合同約定履行相應(yīng)義務(wù),將會(huì)使其在訂立合同時(shí)的目的無法實(shí)現(xiàn),。

 此外,,限購(gòu)政策出臺(tái)以后,如果購(gòu)房者已跟中介和賣家簽訂三方協(xié)議,,最終卻買不成房,,能否要回中介費(fèi)?

 對(duì)此,,廣州市仲裁委辦案秘書周浩認(rèn)為,,對(duì)于限購(gòu)政策的出臺(tái)而導(dǎo)致合同的解除,買賣雙方并沒有實(shí)際履行買賣合同,,而是在買賣合同簽署后雙方很快就解除了合同,,雙方的交易最終沒有成功。盡管根據(jù)合同法的規(guī)定,,合同已經(jīng)成立,,中介公司理應(yīng)獲得相應(yīng)的居間費(fèi)用。

 案例二

 外地人買房 過不了戶

 買方劉某(哈爾濱師范大學(xué)職工,,哈爾濱市人)與賣方陳某及經(jīng)紀(jì)方于2009年9月7日簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》,,約定劉某向陳某購(gòu)買廣州某小區(qū)B棟1503房,總樓價(jià)657600元,。劉某應(yīng)于2009年9月9日前付定金70000元,,于2009年9月30日前付定金130000元。劉某自2009年9月15日起應(yīng)代陳某支付涉案房屋的銀行月供款,。陳某應(yīng)在2009年9月27日前交付房屋鑰匙給劉某,。由于涉案房屋是由陳某向開發(fā)商購(gòu)買的,開發(fā)商未為陳某辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》,,故雙方均同意等陳某的《房地產(chǎn)權(quán)證》出證后,,雙方共同辦理此次交易過戶手續(xù),,辦完過戶后,劉某向陳某結(jié)清購(gòu)房尾款,。

 簽訂合同后,,陳某于2009年9月27日將房屋鑰匙及房屋交付給劉某使用,劉某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修,。劉某向陳某支付了購(gòu)房款累計(jì)376800元(包括定金及月供款),。開發(fā)商于2011年1月18日為陳某辦妥《房地產(chǎn)權(quán)證》。由于限購(gòu)政策出臺(tái),,雙方因辦理交易過戶手續(xù)產(chǎn)生糾紛,。劉某申請(qǐng)仲裁,要求陳某配合劉某辦理房屋過戶手續(xù),。陳某提出反請(qǐng)求,要求解除合同,。

 是否繼續(xù)履行合同,?

 對(duì)于此案的處理,一種觀點(diǎn)認(rèn)為,,限購(gòu)政策對(duì)于外地人在本地購(gòu)房的限制是明確的,,是鋼性的。根據(jù)限購(gòu)政策,,雙方不可能到房屋登記部門辦理交易過戶手續(xù),,《房地產(chǎn)買賣合同》事實(shí)上無法履行,故應(yīng)予解除,。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,,《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示,是合法有效的,,雙方已經(jīng)履行合同的大部分義務(wù),,尤其是買方已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行裝修并實(shí)際使用,解除合同恢復(fù)原狀不利于經(jīng)濟(jì)效益原則,。限購(gòu)政策作為臨時(shí)性的國(guó)家政策,,仲裁裁決及司法裁判可以在具體個(gè)案中對(duì)其予以修正和突破。

 廣州市仲裁委仲裁秘書部部長(zhǎng)郝飛同意第二種觀點(diǎn),。他認(rèn)為,,房屋交易時(shí)間跨度大,限購(gòu)政策出臺(tái)后,,直接地對(duì)交易過戶登記作出限制,,會(huì)導(dǎo)致很多在政策出臺(tái)前已經(jīng)開始但尚未到達(dá)申請(qǐng)辦理交易過戶登記階段的交易行為被限制。

 郝飛認(rèn)為,,仲裁裁決和司法判決有權(quán)也應(yīng)當(dāng)在個(gè)案中對(duì)這種缺陷予以修正,。事實(shí)上,,房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于裁判文書中確定的辦理交易過戶手續(xù)的裁判結(jié)果,將不進(jìn)行是否符合限購(gòu)政策的審查,,而直接給予辦理,,也顯示了行政管理部門對(duì)于司法裁判的尊重和認(rèn)可。

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