不久前,，北京啟動最大規(guī)模公租房配租,。租金相當(dāng)于周邊小區(qū)房租的九成,，并可申請租金補(bǔ)貼,。公租房租金該如何定價(jià)，引發(fā)熱議,。
公租房定價(jià)的科學(xué)與否,，是這一社會保障制度成敗的關(guān)鍵,。比如,，上海、昆明一度出現(xiàn)租金高于市場價(jià),，導(dǎo)致公租房遇冷空置,，使得前期投資收回?zé)o望，后續(xù)建設(shè)受到影響,。再如,，天津的“每平方米1元公租房”，過低定價(jià)引來對公平分配的質(zhì)疑，客觀上也加重了公共財(cái)政的負(fù)擔(dān),，不具有可持續(xù)性,。
從國際經(jīng)驗(yàn)來看，公租房定價(jià)機(jī)制有章可循,。一方面要遵循保障性原則,，定價(jià)必須低于市場，保障對象可以承受,；另一方面要考慮財(cái)政承受能力,，除成本回收之外需留一定利潤回報(bào)社會資本，保證后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營管理,。因此,，公租房定價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮各種因素?；诖?，許多國家和地區(qū)對公租房定價(jià)采取“最高限價(jià)管制模型”，并根據(jù)申請家庭的收入,、人口等情況,，施行差別化定價(jià)。
從德國,、新加坡和我國香港的實(shí)踐來看,，大都按照不同收入群體的支付能力區(qū)別定價(jià)。例如,，德國《住房金法》規(guī)定,，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%確定，與實(shí)際交納租金發(fā)生的差額,，由政府埋單,，一般由聯(lián)邦和州政府各負(fù)擔(dān)50%。新加坡將租賃型的組屋劃為兩檔：月收入800新元以下的家庭,，只需繳納月收入的10％左右作為房租,；月收入在800—1500新元的，繳納總收入的30％左右,。香港從2007年開始實(shí)施公屋租金調(diào)節(jié)機(jī)制,，公租房定價(jià)兩年調(diào)整一次，依據(jù)市民收入指數(shù)變動而上下調(diào)整,。
反觀國內(nèi),，目前主要有三種定價(jià)模式。一是“成本導(dǎo)向型”,，以“成本+基本利潤+稅金”確定價(jià)格,。這種方式比較常見,，但弊端也很突出。不僅容易造成租金超過同地段商品房房租的怪象,，還會導(dǎo)致定價(jià)缺乏靈活性,，難以反映市場供需變化。二是“市場導(dǎo)向型”,。最大優(yōu)勢是與周邊租金建立聯(lián)系,，一定程度上反映區(qū)位價(jià)值，避免兩種租金“倒掛”,。但劣勢在于,，當(dāng)市價(jià)偏高時，租金可能超出中低收入家庭支付能力,，無法實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo),。三是“支付導(dǎo)向型”。如深圳,，在略低于周邊租金基礎(chǔ)上,，按租戶收入水平分六檔發(fā)放補(bǔ)助，使得不同群體匹配不同住房,。然而,，政府對建設(shè)成本和租戶進(jìn)行雙重補(bǔ)貼，將會加大財(cái)政壓力,。
三種模式各有利弊,，均在探索、完善之中,。公租房定價(jià)合理與否,，必須通盤平衡建設(shè)成本與財(cái)政負(fù)擔(dān)，考慮社會資本的基本利潤,，還得顧及困難家庭的實(shí)際支付能力,。因此，在限價(jià)基礎(chǔ)上,，以支付能力為基準(zhǔn)針對不同群體確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),，不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質(zhì)，事實(shí)上也是國際上最普遍,、最有效的定價(jià)模式,。
“十二五”期間，我國將新增廉租房不低于400萬套,，新增公租房不低于1000萬套,。如此大規(guī)模的保障房建設(shè),，怎樣定價(jià),、怎樣補(bǔ)貼,，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益。只有平衡定價(jià)側(cè)重共性,，差別補(bǔ)貼瞄準(zhǔn)個體,，保障性住房的公平與效率才會在“住有所居”的維度上統(tǒng)一起來。
