近日,，招商地產(chǎn)擲下12億元競(jìng)得了深圳本年度“最大的地塊”,，該地塊位于深圳郊區(qū)的坪山新區(qū)，出讓面積約為16萬(wàn)平方米。該地塊的面積并不小于前幾年的“年度最大地塊”,，表面上,，深圳出讓大宗地塊的能力并無(wú)改變,，但這難以掩飾深圳“只剩下不足60平方公里土地可供開發(fā)”的事實(shí),。
盡管深圳的建設(shè)用地紅線問(wèn)題尤為明顯，但北京,、廣州,、上海也難以置身事外。隨著這些一線城市可出讓土地面積逐年下降,，土地財(cái)政顯然不可持續(xù),。
深圳用地逼近紅線
深圳這個(gè)最年輕的一線城市，正在為越來(lái)越有限的可供出讓建設(shè)用地發(fā)愁,。
“同樣是彈丸之地,，與香港相比，深圳對(duì)土地的利用程度可以用浪費(fèi)來(lái)形容,，在北上廣深四個(gè)城市的可開發(fā)建設(shè)土地情況中,，本身已是土地資源匱乏型城市的深圳是最困窘的小兄弟?！鄙钲谑幸?guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心一位不愿具名的研究人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,。
一連串?dāng)?shù)字讓深圳的困窘情況變得不那么抽象?！吧钲陉懹?991平方公里,，面積只相當(dāng)于1/8北京、1/6天津、1/4蘇州,、1/3上海及廣州,。目前深圳納入儲(chǔ)備管理土地217.52平方公里，其中可建設(shè)用地為65.65平方公里,。鄰居香港的面積為深圳一半,，目前未批未撥土地322平方公里,，是深圳的1.5倍,。”業(yè)內(nèi)資深人士李亮先生在接受本報(bào)采訪時(shí),，特意向記者展示這段業(yè)界盛傳的描述,。
事實(shí)上，業(yè)界多年來(lái)常用深圳的粗放式用地情況與香港作對(duì)比,。數(shù)據(jù)顯示,，從1986年到2000年，深圳GDP每增長(zhǎng)1億元,，土地資源消耗就相應(yīng)增長(zhǎng)24萬(wàn)平方米,；而在同期，香港GDP每增長(zhǎng)1億港元,，建設(shè)用地相應(yīng)增長(zhǎng)僅為2000平方米,。
“10多年前，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)存在了,，時(shí)至今日,，效率有一定的提高，但仍未擺脫粗放式發(fā)展的怪圈,?！鄙鲜鲅芯恐行娜耸恐赋觥?/span>
關(guān)于深圳土地供應(yīng)量告急的信息早已密集出現(xiàn),。深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布的報(bào)告披露,，2010年年內(nèi)準(zhǔn)備安排新供應(yīng)住房用地總量為97.2萬(wàn)平方米，其中,，商品住房用地為60萬(wàn)平方米,，保障性住房用地為37.2萬(wàn)平方米。業(yè)界聲音指出,，與2009年相比,，深圳住宅用地供應(yīng)總量減少近六成，其中商品住宅用地供應(yīng)減少近七成,。
2011年,，深圳市安排新供應(yīng)商品住房用地為30萬(wàn)平方米，這一數(shù)字比2010年驟減不少。此外,，129萬(wàn)平方米的城市更新商品住房用地成為了新拓展,。2012年，深圳市安排新供應(yīng)商品住房用地為40萬(wàn)平方米,，城市更新商品住房用地70萬(wàn)平方米,。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒對(duì)外指出，每年供應(yīng)3平方公里土地才能滿足深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,。從2002年開始,，每年實(shí)際土地供應(yīng)都不超過(guò)1平方公里，最近兩年甚至連0.5平方公里都無(wú)法滿足,。
在上述深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心人士的眼中,，深圳新增土地供應(yīng)量有減無(wú)增，早年圍海造田的方式無(wú)法真正地解決問(wèn)題,。他強(qiáng)調(diào),，如果單憑這些增量，目前最多只有4到5年的發(fā)展空間,。因此,，只能希望通過(guò)舊改、城市更新來(lái)擴(kuò)容,。
土地財(cái)政不可持續(xù)
北京,、廣州和上海所面臨的土地供應(yīng)困境也不容小覷。
2012年北京市土地計(jì)劃出讓共計(jì)5700萬(wàn)平方米,，同比去年減少了12.3%,，其中住宅用地1700萬(wàn)平方米，占供應(yīng)總量的30%,，較去年的39%的比例減少9個(gè)百分點(diǎn),。事實(shí)上，北京住宅用地的供應(yīng)面積自2005年開始逐步下滑,。
廣州市在2012年將供應(yīng)268宗土地,，其中商品住宅用地47宗，用地面積254.69萬(wàn)平方米,，較去年同期減少24%,。
此外，近日廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士介紹,，到2020年,，廣州市平均每年新增建設(shè)用地的指標(biāo)僅為12.3平方公里，廣州“十三五”期間只有32平方公里建設(shè)用地規(guī)?？捎?。
該部門的人士算了一筆賬,，近年來(lái)每年用地缺口都在15平方公里左右，以廣州過(guò)去10年的用地速度,，新增建設(shè)用地量?jī)H夠用3年,。
“廣州很多地沒(méi)有利用起來(lái)，目前主要還是靠增量用地,，使得土地的利用情況越來(lái)越緊張,。”廣東省體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎指出,，在2006至2010年之間,，廣州年度供應(yīng)土地中，約80%是新增用地,，只有20%是存量建設(shè)用地,。
上海市今年的土地供應(yīng)計(jì)劃相較2011年變化不大,?！靶略鐾恋厝匀缓芫o張，主要是拓展了存量,，包括舊改板塊,。”上海市一名土地資源研究人士張志向記者表示,，商業(yè)住宅類用地僅為360公頃,，占總量30%，保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%,。
據(jù)本報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),，雖然各一線城市正在推進(jìn)更新城市盤活建設(shè)用地的“存量”，但成效甚微,，這部分土地增幅緩慢,，甚至出現(xiàn)年度零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)的情況，這并不能填補(bǔ)新增土地供應(yīng)量每年的缺口,。
在土地供應(yīng)不足,，以及房企在樓市調(diào)調(diào)控下拿地意愿下降等壓力之下，這些一線城市土地出讓收入大幅縮水,。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年北京土地出讓金較去年同期減少58.6%，上海減少56.9%,，廣州減少33.4%,，深圳減少69.5%。
深圳曾是“土地財(cái)政”的發(fā)源地,，無(wú)地可出讓的深圳在2011年實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入尚不足200億元,，土地收入占財(cái)政收入的比例不到1/20。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京去年上半年土地出讓金占政府財(cái)政收入的34.9%,，而今年上半年占13.7%,，同期下降了21.2%。
通過(guò)城市更新,、舊改等方式盤活存量建設(shè)用地雖然能填補(bǔ)一線城市當(dāng)年土地供應(yīng)量的空缺,，但是由于這類建設(shè)用地政府和開發(fā)商投入的成本高，這類土地目前所帶來(lái)的出讓收入并不高,。
深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心李先生認(rèn)為,，土地出讓金占財(cái)政收入比例下降，可以幫助一線城市擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴,，然而,，“制度和發(fā)展思路不變，這種土地財(cái)政依賴癥狀依然會(huì)再崛起,，這些舊城改造,、打造新城等運(yùn)動(dòng)可能會(huì)是另一個(gè)土地財(cái)政依賴癥的溫床?！?/span>
“政府目前并沒(méi)有其他渠道代替房地產(chǎn)建設(shè)所帶來(lái)的收入,，在盤活存量、打造新城之中,，政府依然會(huì)期待賣出更多的地塊,。”廣東省國(guó)土部門一位專家向本報(bào)指出,。
