溫州購房團：假炒房之名行融資之實
日前，有媒體報道溫州炒房客卷土重來,，消息再度引起業(yè)內(nèi)關注,。一方面是被稱為“史上最嚴厲”的調(diào)控政策這把“達摩克利斯”之劍高懸——從7月下旬開始，國務院派出了8個督察組對16個省市貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況開展專項督察,，根據(jù)督察反饋結果,，北京、上海及部分二三線城市均順利“過關”,，驗證了房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果,；另一方面,，各地地王頻出，在刺激著人們神經(jīng)的同時,，也激起很多人的質(zhì)疑：到底是官方數(shù)據(jù)有誤,，還是民間資本判斷失誤？樓市調(diào)控的真實與謊言一直牽動著人們的眼球,。
溫州炒房客再炒高端地產(chǎn)
《中國企業(yè)報》記者在采訪中了解到,，媒體所指溫州炒房客卷土重來，其所炒房地產(chǎn)性質(zhì)已經(jīng)回避了國家調(diào)控下的住宅地產(chǎn),，轉(zhuǎn)而投向一些高端商業(yè)地產(chǎn),。
綜合公開信息來看，2012年8月,，上海約有27個樓盤將開盤或加推房源,，其中16個為改善型公寓、10個為別墅,、1個為酒店式公寓,。其中，改善型公寓面積多為90到150平方米的大戶型,。
在融資壓力不減的背景下,，有部分樓盤以房地產(chǎn)信托投資等形式規(guī)避“限購”政策，達成成交實現(xiàn)回籠資金目的,。另外還有開發(fā)商出于“過橋融資”的目的,，短期內(nèi)批量將房源出售給投資公司，約定在房價反彈后回購,，雙方按照一定比例分配房地產(chǎn)增值收益,。這些公司背后有投資客或投資機構的支持，實際年收益率普遍在10%到15%左右,，高的能達到15%到20%,。
2012年2月以來，住宅成交總量中,，小戶型占比持續(xù)下降,，而超大戶型則連續(xù)上升。比如,，7月9日到15日的一周內(nèi),，上海單價在5萬元/平方米以上的豪宅成交51套,，環(huán)比大漲54.6%,；新建別墅成交99套，環(huán)比上漲32%,。
開發(fā)商也順應了這一趨勢,。在這一周新增供應的9個項目中,，套均面積在140平方米以上的項目有4個，房源預售,、報價都低于2萬元/平方米的只有兩個,。
溫州商會一位人士向《中國企業(yè)報》記者透露，確實看到過一些溫州炒房客開始炒房,，但目前尚不能形成“團”,。據(jù)其介紹，溫州炒房客也已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)一個品牌,，所以,，會有一些開發(fā)商主動找到他們，給他們一個很低的折扣價,，然后再利用溫州炒房客的名氣,，從而帶動房地產(chǎn)的銷售。
《中國企業(yè)報》記者也從北京諾德中心[最新消息 價格 戶型 點評]的項目經(jīng)理,、北京諾德置業(yè)有限公司常務副總經(jīng)理李新春處得到證實,，定位高端寫字樓的北京諾德一期早已售罄，而其中25%來自個人投資客,。據(jù)李新春介紹,，購買者有整棟樓買的，也有整層買的,，獨套買的反而很少,。
重回樓市的投資者，“抄”的是商業(yè)地產(chǎn)的“底”,。據(jù)介紹,，2011年3月到9月，上海就曾出現(xiàn)過一波商業(yè)地產(chǎn)的投資潮,，市場最熱時的7,、8月，商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過普通住宅,，不過,，隨著銀監(jiān)會叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，商業(yè)地產(chǎn)的炒作也戛然而止,，產(chǎn)品也出現(xiàn)了嚴重的積壓,。正是看準商業(yè)地產(chǎn)困境能創(chuàng)造出比住宅更大的價差，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場,。
21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,，在上海納入監(jiān)測的110個寫字樓項目中，2012年5,、6月期間,，多數(shù)出租率在90%以上,，僅17個項目出租率在90%以下。
著名企業(yè)戰(zhàn)略專家,、易居中國研發(fā)機構企業(yè)研究中心總經(jīng)理,、易居研究院院長助理周建成博士在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時表示，對于此輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱,，不要放在房地產(chǎn)的層面看,，而應該放在金融層面來理解，因為商業(yè)地產(chǎn)可以作為融資抵押,。目前,，很多資產(chǎn)持有者資金緊張時，會用商業(yè)地產(chǎn)抵押融資,，這也因為商業(yè)地產(chǎn)自身價值比較高：如用商品房抵押,，可能需要數(shù)套；同時,，好的商業(yè)地產(chǎn)會有現(xiàn)金流回收,，利潤也有保障。
調(diào)控政策效果顯現(xiàn),，
誰最滿意,？
從督察組給出的評價上看，大部分省市的樓市成交均較為穩(wěn)定,，并未出現(xiàn)暴漲局面,。
但是市場數(shù)據(jù)顯示，房價上漲的動力依然強勁,。8月初,，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，7月全國100個城市（新建）住宅平均價格為8717元/平方米,，環(huán)比6月上漲0.33%,。其中有70個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌,。但與上月相比,，環(huán)比上漲的城市個數(shù)增加25個。從數(shù)據(jù)上看,，7月房價環(huán)比上漲的城市較6月有明顯增多,，環(huán)比0.33%的漲幅也超過6月0.05%的漲幅。
從易居中國的研究結果看,，周建成博士向《中國企業(yè)報》記者肯定地表示,，考慮通脹的因素，住宅地產(chǎn)是穩(wěn)中有降，雖如此,，降價與達到老百姓的預期還是有一定距離,。
周建成博士同時表示,，目前的房地產(chǎn)行業(yè)投資已經(jīng)不再會有原來的那種兩年翻一番,、一年翻一番的暴利，但從長遠看,，中國人對于房地產(chǎn)的認識與其他國家不同,，因此，仍可以作為投資品種,，其投資價值會比存款收益高,，當然，要避開房源過剩的城市,，一些一線城市的房地產(chǎn)還是有投資價值的,。
對于房地產(chǎn)市場的起起落落，特別是7月份市場在二季度回暖之后再次回落,，住建部政策研究中心主任秦虹日前在參加博鰲房地產(chǎn)論壇時表示,，不需特別擔心。秦虹認為,，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控不會放松,，抑制投資、投機需求,，滿足合理化自住需求是一整套政策,，可能在相當長的一段時間內(nèi)會堅持。因此,，中國的房地產(chǎn)市場不可能靠投資性需求來支撐,。投資、投機性需求去掉以后,，剩下的主要是自住性需求,，自住性需求在三五年內(nèi)應該是常數(shù)，今年不買,，可能明年就要買,。這不像投資性、投機性需求可以買四五套,，也可以買四五十套,，那是沒法估計的。所以,，市場在三五年的周期中大致是穩(wěn)定的,，沒必要為成交量短期內(nèi)的上升下降而擔憂。
