利好政策發(fā)力 樓市走出低谷
從“降低首付”,、“調(diào)整公積金貸款額度”，到“三次降準(zhǔn)降息”,，2015年上半年,，樓市各項利好政策頻現(xiàn)。政策組合拳持續(xù)發(fā)力,，樓市購房需求不斷釋放,，帶動2015年上半年的房地產(chǎn)市場逐漸走出低迷。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,，2015年上半年,，北京、上海、廣州,、深圳,、天津、南京,、杭州,、成都等全國8大重點城市樓市交易量普遍走出低谷，尤其是在“330”新政之后,，月度交易量屢創(chuàng)新高,。
與新房市場相比，二手住宅交易量同比漲幅更加明顯,。例如在北京,，來自鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日,，2015年上半年北京市二手住宅網(wǎng)簽量為82319套,，較去年同期上升88.6%。
成交量上漲的同時,，房價也水漲船高,，其中，北上廣深一線城市的新房和二手房價格均表現(xiàn)為“穩(wěn)中上漲”,。深圳和上海房價在成交量漲幅較大的同時房價漲幅更加明顯,，而成交量漲幅相對平穩(wěn)的北京和廣州，房價則相對平穩(wěn),。對此,，鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，如果市場持續(xù)回暖,，新房價格還會有上漲空間,。
北京豪宅市場成交量創(chuàng)歷史新高
在樓市整體量價齊升的背后，豪宅市場表現(xiàn)尤其搶眼,，成為樓市一道獨特的風(fēng)景,。在北京，各路明星高價樓盤紛紛登場,，擬售價格不斷創(chuàng)出新高,。為此，業(yè)內(nèi)形象地將2015年定義為“豪宅元年”,。
來自亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，2015年上半年，北京公寓豪宅市場(成交均價超過6萬元/平米)以739套的成交量創(chuàng)下歷史新高,。分析稱,，這個創(chuàng)新高的成交量含金量頗高,，不僅是因為成交量同比大漲127%，更為可貴的是成交量的增漲是建立在均價上漲的基礎(chǔ)上,。今年上半年,，整體公寓豪宅市場的均價水平為87138元/平米，同比上漲19%,。
2015年上半年,，截止到6月24日北京豪宅市場成交情況。
提到豪宅,，不能不提到影響北京樓市的“地王”項目,，萬柳地塊、農(nóng)展館地塊以及孫河地塊等高價地項目曾經(jīng)轟動京城,，如今這些樓盤已經(jīng)入市銷售,。
日前，融創(chuàng)中國北京壹號院(樓盤資料)舉辦全球發(fā)布會,，備受關(guān)注的北京農(nóng)展館地王項目案名確定并正式亮相,。早在去年12月份，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊7號樓51套房源已取得預(yù)售許可證,，取證住宅的擬售均價為16.5023萬元/平米,，最高單價達(dá)到190821元/平方米。不過,，北京壹號院最貴的房子還在后面,。據(jù)稱，項目臨湖樓棟的產(chǎn)品價格將達(dá)到40萬元/平米,，這一價格將刷新北京樓盤單價記錄。
據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn),，相繼入市的“地王”項目還有孫河地塊的中糧瑞府,。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的信息顯示，已經(jīng)取證的包括9個樓棟的48套房源,，擬售單價大多在8萬元至9萬元以上,。其中，19#住宅樓報價尤為扎眼,，這棟樓的4套房擬售價格超過18萬元/平米,。同時，6月11日和28日,，龍湖西局地塊項目西宸原著兩批次房源取得預(yù)售許可證,，所有產(chǎn)品擬售價格超過10萬元/平米，最高平均擬售價達(dá)到18萬元/平米,。而在年初入市的萬柳書院項目,，銷售均價達(dá)到16.5萬元/平米，目前已經(jīng)實現(xiàn)簽約21套。
另據(jù)了解,，未來北京樓市包括首開瑯樾,、保利東壩項目、恒大華府,、佳兆業(yè)廣場,、駿豪中央公園廣場(樓盤資料) 、遠(yuǎn)洋劉娘府項目,、泰禾西局項目等至少10多個項目,，將以超10萬每平米的價格陸續(xù)入市。
競爭加劇 中長期存去化壓力
談到上半年樓市熱銷尤其是高端項目的受捧,，李巧玲分析稱,，由于持續(xù)不斷的利好因素，促使剛需和改善性購房需求積極入市,，整體去化率都有明顯提升,。在高端市場，很多高端項目占據(jù)城市稀缺地段,，入市后大多表現(xiàn)出熱銷的現(xiàn)象,。
眾多豪宅項目入市，必然增加產(chǎn)品競爭壓力,。此時,，開發(fā)商該如何打造產(chǎn)品，如何爭奪市場有限的高端需求,，恐怕還需要做好市場調(diào)研并在產(chǎn)品設(shè)計上下足功夫,。
近日，克而瑞信息集團(tuán)提供的資料顯示,，目前北京市場上單價超過10萬元/平方米的項目已達(dá)20余個,，由于部分豪宅需求已提前消耗，后期恐難有對等的需求量來維持現(xiàn)有市場熱度,。同時,，北京市場超級豪宅的集中入市，致使市場競爭進(jìn)入白熱化,，項目間的成交量會有較大分化,。更為重要的是，豪宅項目魚貫入市,，已使供應(yīng)已遠(yuǎn)超市場承載能力,，中長期庫存去化堪憂。
在李巧玲看來,，開發(fā)商應(yīng)該通過提高產(chǎn)品性價比來提高競爭力,。不過,，在庫存去化方面，高端住宅市場與普通住宅市場不同,，因為需求相對較少,，消化周期也要更長一些。
