京滬深高房價已是常態(tài),，市區(qū)新房進入5萬時代大勢已定,。這并不意味著存在很大的房價泡沫，國際大都市皆如此,，倫敦,、香港,、紐約的房價水平，比京滬深還要高,。
近日,，北京地市頗為熱鬧，大興區(qū)八塊連拍引關(guān)注,。7月7日大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地被龍湖首開聯(lián)合體摘得,，樓面單價約為3萬元。而早幾天的7月3日,，瀛海鎮(zhèn)另一宅地被北京城建搶得,，以3.6萬元的樓面價成為區(qū)域單價地王。
3萬元的樓面價,，基本與周邊現(xiàn)售新房價格接近,，3.6萬元樓面價則已略超周邊房價。按照常規(guī)的建安成本,、稅費成本,、房企利潤等匡算，未來房價將賣到5萬以上,，否則房企很難獲得合理利潤,。更關(guān)鍵的是，瀛海鎮(zhèn)已出五環(huán),，位于五環(huán)和六環(huán)之間,。雖受亦莊開發(fā)區(qū)輻射，但嚴格意義上講,，這里已屬郊區(qū),。如果說近郊新房價格未來將向5萬進軍，則北京五環(huán)以內(nèi)的新房價格，鐵定進入5萬時代了,。
無獨有偶,，上海亦有類似現(xiàn)象。上海的外環(huán)線,，等同于北京的五環(huán),，總體來看，外環(huán)以內(nèi)可視為市區(qū),。浦西發(fā)展得早,，浦西外環(huán)左右的房價，總體明顯高過浦東,。而今年4月,，浦東外環(huán)外側(cè)的唐鎮(zhèn)，兩塊宅地剔除配建的保障房,，樓面價同樣高達3萬左右,。這也就意味著，上海外環(huán)以內(nèi)的新房價格,，也正進入5萬時代,。
京滬的城市格局與房價水平，比較類似,，市區(qū)新房價格進入5萬時代,。深圳的城市格局不太規(guī)則，今年以來的這輪房價暴漲,，核心區(qū)是南山區(qū)前海,、后海，當(dāng)前南山和福田這兩個商務(wù)區(qū),，平均房價已達5萬元,。廣州房價水平偏低，離5萬時代尚有較大距離,。
從新房均價比較可知,，今年5月份，京滬深全市房價水平為3萬左右,，市區(qū)達5萬左右也正常,。京滬深三大核心大都市，房價事實上正在進入5萬元時代,，為何在全國樓市普遍呈現(xiàn)低迷之時,，核心一線城市房價仍然在持續(xù)上漲之中？這是因為,，首先是市場供應(yīng)緊張導(dǎo)致的,。住宅是不動產(chǎn),，土地價值決定了房價水平。一線城市地少人多,，建設(shè)用地非常緊張,，比如上海市要求2020年以后實現(xiàn)建設(shè)用地零增長。再如北京去年商品住宅計劃供地1000公頃,，實際供應(yīng)517公頃,；今年計劃供地750公頃，上半年實際供地僅175頃,。
另外,，市場需求旺盛。一線城市就業(yè)機會多,、工資收入高,，每年吸引幾十萬畢業(yè)生、各類人才,、農(nóng)民工等,，所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高,，本地居民改善性購房需求持續(xù)增長。還有投資性購房需求,，雖然近幾年限購將很多人攔在了門外,，但只要房價上漲，就不可能杜絕投資需求,。
還有一方面原因就是樓盤精品化的趨勢,。近幾年，一線城市土地市場競爭越來越激烈,，尤其是三四線市場低迷之后,，一線城市成為眾多大房企、中型國企,、激進型民營企業(yè)的必爭之地,。近幾年“面粉貴過面包”的土地屢見不鮮。既然樓面價已超3萬,，甚至5萬,，開發(fā)商只能把樓盤精品化、高檔化,，以吸引對高房價抗性小的精英階層,，于是精裝修、高科技,、貴配套等漸成“標(biāo)配”,，這都需要“砸錢”,，自然增加了房價成本。
總之,，京滬深高房價已是常態(tài),，市區(qū)新房進入5萬時代大勢已定。這并不意味著存在很大的房價泡沫,，國際大都市皆如此,，倫敦、香港,、紐約的房價水平,，比京滬深還要高。作為大都市的一個標(biāo)簽,，高房價不受輿論歡迎,，但這是經(jīng)濟、社會,、城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物,。應(yīng)客觀、理性看待,。
