一、總體而言,，房地產(chǎn)復(fù)蘇依然脆弱
1.銷售雖然有所回升,，但去庫(kù)存的壓力總體沒(méi)有緩解。1-6月份商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%,，比1-5月份增速上揚(yáng)了4.1個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額增長(zhǎng)10.0%,，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。但與此同時(shí),，全國(guó)6月末,，商品房待售面積同比增長(zhǎng)20.8%，總面積達(dá)到65738萬(wàn)平方米,，這導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)去化周期提高了接近15%左右,。
2.資金回籠狀況有所改善，但總體資金面依然十分緊張,。1-6月房地產(chǎn)總體資金來(lái)源同比增長(zhǎng)了2.8%,，實(shí)際到位資金同比增長(zhǎng)0.1%,，改變了今年一季度下滑的局面，但是1-6月應(yīng)付款同比增長(zhǎng)了16.4%,，而這些應(yīng)付款46%不是用于工程款項(xiàng),。因此，資金缺口和財(cái)務(wù)成本依然較為緊張,。
3.在庫(kù)存和資金的壓力下,，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度并沒(méi)有復(fù)蘇，依然處于十分低迷的狀態(tài),。1-6月新開(kāi)工面積同比下降了15.8%,，竣工面積下降13.8%，與過(guò)去3個(gè)季度的平均水平差不多,，都處于低迷狀態(tài),。更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)投資完成額,、計(jì)劃投資數(shù),、土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)速度依然處于持續(xù)下滑的通道之中，沒(méi)有趨緩的跡象,。例如土地購(gòu)置面積1-6月累計(jì)同比速度為-33.8%,，比一季度下滑了1.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下滑了28個(gè)百分點(diǎn),。
二,、脆弱復(fù)蘇中的加速分化可能帶來(lái)嚴(yán)重的“虹吸現(xiàn)象”
在總體復(fù)蘇脆弱的局面下，房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的加速性分化可能是3-4季度面臨的最大問(wèn)題,。一是以深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面,，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進(jìn)行布局;二是三線城市出現(xiàn)的持續(xù)加速性的下滑，三是大型房地產(chǎn)商在全國(guó)布局調(diào)整中出現(xiàn)業(yè)績(jī)?nèi)娓纳?，但另一方面使小房地產(chǎn)商固化在三線城市業(yè)績(jī)出現(xiàn)加速性的惡化,。例如深圳6月房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲接近20%，而很多三線城市價(jià)格同比下滑接近20%;一線城市庫(kù)存同比下降了2%,，而三線城市庫(kù)存同比上揚(yáng)了接近6%,。分化中復(fù)蘇一般是一種常態(tài)，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標(biāo)可以看到,，本輪分化的程度大大超越以往,。這種強(qiáng)勁的分化可能帶來(lái)的結(jié)果是：1)出現(xiàn)強(qiáng)勁的“虹吸現(xiàn)象”，即大量房地產(chǎn)企業(yè)將重新布局開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略,，加速各類開(kāi)發(fā)性資金向一二線城市集聚;2)在戶籍制度改革的推動(dòng)下,，很多投資性和改善性需求將進(jìn)一步向一、二線城市轉(zhuǎn)移;3)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步蕭條,，而不是在一,、二線復(fù)蘇的帶動(dòng)下出現(xiàn)跟隨性復(fù)蘇;4)小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)倒閉潮,、部分縣級(jí)財(cái)政的困難將進(jìn)一步加劇，從而引發(fā)局部的金融風(fēng)險(xiǎn);5)在目前資金鏈?zhǔn)志o張,，企業(yè)債務(wù)率高企的狀況下,，局部資金鏈的緊張或金融風(fēng)險(xiǎn)的顯化很可能引發(fā)全局的問(wèn)題。
三,、避免“虹吸現(xiàn)象”需要調(diào)整目前的房地產(chǎn)政策
因此,，脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)。一線城市在三線城市過(guò)度低迷的情況出現(xiàn)暴漲,，不僅會(huì)誘發(fā)局部泡沫問(wèn)題,，更重要的是這種暴漲將通過(guò)“虹吸現(xiàn)象”帶來(lái)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤的可能，從而誘發(fā)全局性的問(wèn)題,。因此,，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控必須改變當(dāng)前簡(jiǎn)單寬松的導(dǎo)向，必須針對(duì)不同區(qū)域采取不同的治理,。一是對(duì)于一線城市必須進(jìn)行適度控制，防止價(jià)格過(guò)度上漲;二是對(duì)于三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化,，特別是可以出臺(tái)一些超常規(guī)的政策,，例如加大縣級(jí)政府的財(cái)政支持，甚至建立專項(xiàng)基金,，鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房;三是在監(jiān)控分化指標(biāo)的基礎(chǔ)上,，協(xié)調(diào)相應(yīng)城鎮(zhèn)化改革的步伐，特別是重點(diǎn)人口流入地和流出地改革的速度,。房地產(chǎn)復(fù)蘇調(diào)控中必須堅(jiān)持的原則是：1)局部區(qū)域的快速?gòu)?fù)蘇并不一定會(huì)產(chǎn)生“涓滴效應(yīng)”,，一線城市的房?jī)r(jià)暴漲可能不是復(fù)蘇的福音;2)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體快速的上揚(yáng)也不是調(diào)控的目標(biāo)，新一輪房地產(chǎn)總體泡沫帶來(lái)的危害可能比其他泡沫和前幾輪房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)更大,。
