對此,，業(yè)內(nèi)人士表示，去年以來的股市大漲后財(cái)富效應(yīng),，外溢至樓市,，使得部分高凈值人群股市獲利后轉(zhuǎn)入房市。他認(rèn)為,，總體來看,，一線城市的公寓豪宅市場熱度還將持續(xù)一段時(shí)間。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也向記者表示,，由于北京高端市場供應(yīng)量的大幅上漲，導(dǎo)致“6萬元+”的高端樓盤成交量是去年同期的2倍多,，而隨著下半年新豪宅項(xiàng)目的入市,，成交量將繼續(xù)上漲。
“6萬元+”高端盤銷售爆棚
根據(jù)研究報(bào)告顯示,，2015年第二季度,，上海豪宅公寓成交1575套，同比增長429%;北京成交543套,，同比增長280%;深圳成交561套,，同比增長1147%;廣州成交6套，合計(jì)面積約0.14萬平方米，同比下跌25%,。
謝金龍分析道,，深圳成交面積大漲的一個(gè)特殊原因是剛需盤的價(jià)格大漲，使得一部分人在高位套現(xiàn),，進(jìn)而有資金進(jìn)入豪宅公寓市場,。值得關(guān)注的是，在第二季度豪宅公寓成交結(jié)構(gòu)中,，上海成交套數(shù)占整個(gè)一線城市成交量的58.7%,。
從成交價(jià)格來看，2015年第二季度,，各一線城市豪宅公寓成交均價(jià)比較接近,，都介于7萬元-8萬元/平方米之間。其中,，上海同比增幅最大,，達(dá)3.7%，深圳環(huán)比增幅最大,，近9.4%,。從整體成交均價(jià)來看，2015年第二季度,，一線城市豪宅公寓成交均價(jià)7.7萬元/平方米,，同比增長1.5%，環(huán)比下跌8.2%,。
謝金龍認(rèn)為,，一線城市公寓豪宅環(huán)比下跌幅度較大，其重要原因是北京成交均價(jià)環(huán)比下跌了24.2%,，高單價(jià)項(xiàng)目成交量的大幅減少,，以及相對低價(jià)項(xiàng)目成交量的大幅增加是價(jià)格環(huán)比下跌的主因。但對不同項(xiàng)目而言,，大部分項(xiàng)目成交均價(jià)環(huán)比仍是穩(wěn)中微升,。
來自于中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)的另一組數(shù)據(jù)則顯示，目前,，北京年內(nèi)總價(jià)2000萬元以上的豪宅簽約已經(jīng)超過420套,，而2014年上半年僅有201套，同比漲幅超過100%,。
“一線城市高端盤成交量爆棚是可以預(yù)見的,，除了供應(yīng)量大漲外，由于市場競爭壓力較大,，導(dǎo)致開發(fā)商定價(jià)較為‘親民’,，促使一些‘創(chuàng)業(yè)一代’和‘富二代’入市積極性提高。”一位豪宅銷售負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者透露,，預(yù)計(jì)下半年一線城市豪宅市場競爭將更為激烈,。
滬現(xiàn)單價(jià)近20萬元豪宅
值得注意的是，在一線城市公寓豪宅成交榜中,，上海老牌豪宅項(xiàng)目湯臣一品大廈以均價(jià)19.4萬元/平方米成功交易;排在第二位的是上海的中糧海景壹號項(xiàng)目,，成交均價(jià)15.3萬元;排在第三位的則是北京的萬柳書院項(xiàng)目，成交均價(jià)13.5萬元/平方米,。
而據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2015年第二季度，一線城市豪宅公寓項(xiàng)目成交均價(jià)前十名被上海和北京包攬,，成交均價(jià)基本上都在10萬元/平方米以上,。在79個(gè)項(xiàng)目中，上海最多,，占比超過50%,，項(xiàng)目主要位于徐匯、浦東及黃浦區(qū);北京占比為34%,，項(xiàng)目主要位于朝陽及海淀區(qū);深圳占比為11%,，項(xiàng)目主要位于南山區(qū)，成交單價(jià)最高的是南山區(qū)的深圳灣壹號,，均價(jià)接近10萬元/平方米;廣州僅有2個(gè)項(xiàng)目,。
實(shí)際上，在北京豪宅市場上,，單價(jià)超過20萬元∕平方米的項(xiàng)目為龍湖地產(chǎn)與葛洲壩開發(fā)的位于西三環(huán)的別墅產(chǎn)品西宸原著項(xiàng)目,。據(jù)記者從龍湖地產(chǎn)獲悉，西宸原著項(xiàng)目的雙拼產(chǎn)品5套,，地上單價(jià)超過20萬元∕平方米,，疊拼產(chǎn)品25套，銷售均價(jià)約為16萬元∕平方米,。
不過,，單價(jià)“20萬元+”項(xiàng)目即使在一線城市也極為少見，與之相比,，單價(jià)超過10萬元∕平方米的頂豪市場供應(yīng)量顯然更高,，而其今年成交量也非常“嚇人”,。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，北京豪宅今年“10萬元+”的待售豪宅項(xiàng)目房源達(dá)到2000套以上,。
值得一提的是,，據(jù)上海易居研究院的研究報(bào)告顯示，在一線城市公寓豪宅項(xiàng)目中，成交面積前十名合計(jì)套數(shù)及面積占比都超過45%,，成交量較大的項(xiàng)目主要是近期新開盤項(xiàng)目及體量較大的項(xiàng)目,，而成交量小的項(xiàng)目主要是一些久銷或尾盤項(xiàng)目、單價(jià)或總價(jià)較高,、以及此類產(chǎn)品體量較小的項(xiàng)目,。
事實(shí)上，從供應(yīng)端來看,，以北京豪宅市場為例,，除了北平府等上述純新項(xiàng)目將在下半年集中供應(yīng)外，老牌頂級豪宅和純別墅產(chǎn)品確實(shí)也正加入“戰(zhàn)局”,。而對于老牌豪宅來說,，售價(jià)更是一路走高。
記者從懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)處獲悉,，地位北京東北三環(huán)的懋源·紅璽臺項(xiàng)目,，入市幾年來，銷售價(jià)格一路走高,。今年上半年,，懋源·紅璽臺推出310平方米平層樓王，單套價(jià)格達(dá)到3000萬元,，單價(jià)約10萬元/平方米;總價(jià)5000萬元級的院墅單價(jià)也超過10萬元/平方米,。而該項(xiàng)目在多年前首次入市時(shí)，開盤價(jià)格只有3.5萬元/平方米,。同樣,，廣渠金茂府2011年一期開盤45000元/平方米，如今房源報(bào)價(jià)也已突破10萬元/平方米,。
無獨(dú)有偶,，在別墅新房市場，記者在實(shí)地走訪位于房山區(qū)的天恒·樂墅項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn),，即使與北京城區(qū)有一定距離,，但由于該項(xiàng)目為城市地鐵別墅，項(xiàng)目現(xiàn)場看房人的數(shù)量非常驚人,?！耙粋€(gè)上午就接待了120多組客戶?！碧旌銟坊畛侵脴I(yè)市場部副總監(jiān)董良向記者透露,，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于8月份入市，入市產(chǎn)品為4棟雙拼和21棟疊拼,，聯(lián)排約250平方米,，疊拼上疊約180平方米,，下疊約200平方米，共計(jì)256套,。董良指出,，目前項(xiàng)目客群不僅涵蓋了房山閻村本地地緣性客戶，還包括了海淀,、豐臺,、石景山三個(gè)大片區(qū)的外溢客戶，以及大興區(qū)域西部客戶和京西市區(qū)客戶,。因此,，他“對于項(xiàng)目未來銷售情況十分有信心”。
面對如此愈加激烈的競爭市場,，郭毅所示,，下半年，市場競爭無疑將更加激烈,，有短板的豪宅項(xiàng)目將比較艱難,，但整體豪宅市場成交量還將攀升。
