曾經(jīng)風(fēng)光無限的房地產(chǎn)行業(yè),，如今正走下高利潤率的神壇,。截至日前，包括萬科,、綠地,、招商等在內(nèi)的80家上市房企公布了三季度報告,，80家房企共實現(xiàn)營業(yè)收入4244.45億元,，但凈利潤只有343.5億元，平均凈利潤率僅為8%,，創(chuàng)下歷史最低紀錄,。業(yè)內(nèi)專家分析認為，土地價格,、融資成本上漲等成為蠶食利潤的主要原因,，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
過半企業(yè)凈利潤下滑
10月27日晚,，萬科發(fā)布了三季度報告：實現(xiàn)營業(yè)收入293.3億元,，歸屬于上市公司股東的凈利潤20.1億元，同比分別增長32.3%和21.8%,。1至9月份,，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入796億元，同比增長26.1%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤68.5億元,，同比增長6.1%。凈利潤率為8.6%,。銷售方面,，萬科前三季度累計實現(xiàn)銷售面積1439.8萬平方米，銷售金額1804.7億元,，同比分別增長13.9%和21.1%,。
萬科僅是凈利潤下滑至個位數(shù)的眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)中的一員。昔日被稱為四大地產(chǎn)龍頭股“招保萬金”中的招商地產(chǎn)發(fā)布三季度報告顯示,，第三季度,，公司實現(xiàn)營業(yè)收入59.32億元，同比下降23.02%;凈利潤7350.44萬元,，同比下降83.85%,。1至9月份累計實現(xiàn)營業(yè)收入239.06億元，同比增長0.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤22.19億元,，同比下降0.97%,，凈利潤率為9.3%。針對第三季度營業(yè)收入的下降,，招商地產(chǎn)表示,，主要是房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)進度的原因。
標(biāo)桿房企的凈利潤率尚且如此,，一些中小房企的表現(xiàn)更不樂觀,。來自中原地產(chǎn)市場部昨日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在公布三季度報告的80家企業(yè)中,，只有28家企業(yè)利潤率高于10%,，52家企業(yè)利潤率低于10%,。從凈利潤來看，80家房企的平均凈利潤率8%,，達到歷史最低值,。其中，45家企業(yè)凈利潤出現(xiàn)下調(diào),。據(jù)了解,，2013年房企平均凈利潤高達11.97%，2014年平均凈利潤率為10%,?！邦A(yù)期隨著中小房企三季報的集中公布，房企的整體平均凈利潤也在8%左右,，2015年將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于兩位數(shù)的年份,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入中低利潤行業(yè)范疇?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,。
銷售業(yè)績看上去很美
凈利潤表現(xiàn)不理想，但是房企的銷售業(yè)績看上去卻“很美”,。
昨天下午,，恒大地產(chǎn)發(fā)布銷售簡報，10月實現(xiàn)銷售額258億元,，刷新今年房企單月銷售歷史最高紀錄，環(huán)比增長129.9%,，同比上漲185%,。前10個月，恒大累計銷售額1545.3億元,，已經(jīng)提前完成年度1500億元的年度銷售目標(biāo),，成為今年首個完成全年目標(biāo)的房企?！敖衲旰愦箐N售業(yè)績表現(xiàn)可觀,，與其4月份宣布全國樓盤住宅‘無理由退房’有一定關(guān)系。此外,，9月份恒大與全國15家知名品牌家居企業(yè)建立合作聯(lián)盟,，實現(xiàn)‘拎包入住’，對購房者的吸引力進一步增加,?！睒I(yè)內(nèi)人士分析道。
億翰智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，1至10月份,，萬科,、綠地、恒大,、保利,、中海、萬達,、碧桂園7家房企的銷售業(yè)績均達到千億元,。其中，萬科依舊居于龍頭老大的地位,，銷售業(yè)績或超過2000億元,。去年與萬科“爭奪”行業(yè)老大的綠地前10月銷售業(yè)績位居第二，預(yù)計為1610億元,。從全年業(yè)績目標(biāo)的完成情況看,，預(yù)計有25家房企前10月能累計完成目標(biāo)的70%。其中,，保利置業(yè),、恒大、龍光,、華潤4家企業(yè)表現(xiàn)較好,，全年業(yè)績完成率超過90%。
“去年1至10月份銷售金額進入前10強的門檻為400億元,，今年門檻已經(jīng)升至500億元,。前20強、前50強,、前100強的門檻分別為240億元,、140億元、70億元,。整年而言,，2015年預(yù)計有7到8家房企銷售金額過千億元?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓表示,。
增收不增利或成新常態(tài)
不難看出，增收不增利或已成為房地產(chǎn)企業(yè)的新常態(tài),。一位業(yè)內(nèi)人士在接受北京晨報記者采訪時表示,，房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，未來房地產(chǎn)利潤率存在進一步下滑的可能,，“有測算顯示,，在凈利潤率只有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗,，可能會吃掉幾個項目的利潤,，甚至可能會導(dǎo)致公司資金鏈斷裂,。”
對于房企凈利潤出現(xiàn)下滑的原因,，業(yè)內(nèi)專家分析,，近年來土地市場競爭激烈，一二線城市地王頻出,，價格過快上漲,，而房價的漲幅放緩，明顯趕不上地價漲幅,，房企過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持,。另一方面，房企融資成本也隨之不斷上漲,，對內(nèi)對外融資的成本都在吞噬利潤,。此外，雖然一二線市場回暖,，但三四線依然處于調(diào)整過程中,，以價換量在持續(xù)。面臨銷售的艱難,，企業(yè)在推廣渠道上花費的財力也在不斷增加,，宣傳與管理費用等都在不斷攀升。
■專家分析
可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
在利潤下調(diào)的情況下,，不少企業(yè)開始撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域,、剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
8月份,，老牌房企萊茵置業(yè)發(fā)布公告稱,，公司更名為萊茵達體育發(fā)展股份有限公司，經(jīng)營范圍中取消了房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務(wù),。
此外，海德股份,、匹凸匹也先后發(fā)布公告,，表示基本退出房地產(chǎn)市場。
根據(jù)歷年的監(jiān)測,，2009年底滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家,，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。而在2014年,，滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家,。這意味著，5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。
“核心盈利能力下滑,、財務(wù)風(fēng)險加劇……預(yù)計在利潤下調(diào)的情況下,，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也將越來越激烈,。雖然目前很多房企在加強成本控制,、提高周轉(zhuǎn)速度等方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸,。房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。”張大偉表示,。
