多家券商的統(tǒng)計(jì)顯示，由于我國(guó)25~44歲的主力購(gòu)房人口占比不斷萎縮,，老齡化和少子化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)性需求收縮,，行業(yè)天花板漸行漸近。市場(chǎng)期盼已久的“全面二孩”政策塵埃落定,，無(wú)疑能為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)增量購(gòu)買力,，緩解目前供過(guò)于求的市場(chǎng)格局。
然而,，二孩政策放開(kāi)到底能為樓市帶來(lái)多大的新增需求?什么類型的城市受益程度更高?哪些開(kāi)發(fā)商能從中受益?
三四線城市受影響更大
在經(jīng)歷了黃金十年的發(fā)展期后,，隨著我國(guó)人口紅利的消逝，房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板也漸行漸近,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，過(guò)去近四十年時(shí)間里，中國(guó)勞動(dòng)力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%,。但從2011年開(kāi)始,，人口結(jié)構(gòu)迎來(lái)拐點(diǎn)，勞動(dòng)力人口占比逐步下滑,，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%,。2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布2012年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，特地強(qiáng)調(diào)了15~59歲的勞動(dòng)年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對(duì)下降,，比上年減少345萬(wàn)人。勞動(dòng)人口總量出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這意味著買房的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了,。
如果從購(gòu)房人群來(lái)分析,，根據(jù)愛(ài)建證券的測(cè)算，我國(guó)25~44歲人口為購(gòu)房的主力軍,，從可查的人口數(shù)據(jù)看,，25~44歲人口在總?cè)丝谥械谋壤龔?003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其絕對(duì)數(shù)量也在4.4億左右徘徊,。隨著我國(guó)老齡化和少子化日趨嚴(yán)重,，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也因此收縮,。
全面放開(kāi)二孩后,，首當(dāng)其沖的是增加這部分人口的改善性購(gòu)房需求。根據(jù)衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù),，現(xiàn)階段全國(guó)符合政策條件的夫婦約有9000萬(wàn)對(duì),，假定5年內(nèi)50%的家庭會(huì)生育二孩，那么將新增人口4500萬(wàn),，每年近900萬(wàn),。按照人均住房20平方米計(jì)算，將新增9億平方米需求,，每年將新增1.8億平方米需求,。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)測(cè)算,，到2028年底,，全國(guó)由15~49歲(1980年開(kāi)始執(zhí)行計(jì)劃生育)人口組成的家庭將達(dá)到1.8億戶。這其中,，“單獨(dú)”家庭約7200萬(wàn)戶,，占比為40%，而“雙非獨(dú)”家庭9540萬(wàn)戶,，占比53%,，“雙獨(dú)”家庭1230萬(wàn)戶，占比僅有7%,，這意味著全面二孩政策將對(duì)更長(zhǎng)時(shí)期后的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生正面影響,。
在樂(lè)觀的數(shù)據(jù)背后也有隱憂，愛(ài)建證券分析師左紅英認(rèn)為,，實(shí)際購(gòu)房需求的提升將取決于真實(shí)的生育意愿和實(shí)際增加的新生兒數(shù)量,。從目前大中城市的情況來(lái)看，較高的養(yǎng)育成本大大降低了育齡婦女的生育意愿,。因此,，該政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn),。
根據(jù)人民網(wǎng)此前的民意調(diào)研結(jié)果顯示，我國(guó)“單獨(dú)”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為50.73%,。研究顯示,，如果比照推算，到了2028年,，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬(wàn)～9200萬(wàn)之間,，年均700萬(wàn)人左右，相當(dāng)于每年新增住房需求1.4億平方米,，相對(duì)于目前年均12億平方米的全國(guó)商品房銷售面積,，所帶來(lái)的增量市場(chǎng)將是有限的。
中金的研究報(bào)告認(rèn)為,，相對(duì)于一線城市高昂的養(yǎng)育成本,，由于在三四線城市養(yǎng)育兩個(gè)孩子的負(fù)擔(dān)要輕得多，新政策的出臺(tái)對(duì)這類型城市的影響更大,，新生人口的增多將有助于三四線城市商品房的消化,。
大戶型將成市場(chǎng)主流
在全面二孩政策落地后，隨著家庭多子化成為趨勢(shì),，相對(duì)于過(guò)去十年以首次置業(yè)需求為主的市場(chǎng)格局,，改善型需求有望出現(xiàn)大幅回升。
中金的研究報(bào)告表示,，目前我國(guó)三房或以上住宅占中國(guó)住房存量的比例不到40%,，未來(lái)房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)每戶1.14套房,，首套房購(gòu)房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑,，而改善型需求將成為購(gòu)房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局,。
“中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能,，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場(chǎng)需求主流,?！毖芯恐行姆治鰩煑羁苽ハ颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前首次改善型產(chǎn)品的面積均劃定為144平方米以下,，大部分為三居戶型,。對(duì)于生二胎的家庭來(lái)說(shuō)，也許在擁有兩個(gè)孩子以后,，首改產(chǎn)品對(duì)他們而言將成為剛需,，四房則成為市場(chǎng)上真正意義的改善型產(chǎn)品。
從房企戶型功能設(shè)計(jì)來(lái)看,，楊科偉認(rèn)為,，以前的一主臥,、一次臥、一嬰兒房或者書房的設(shè)置將無(wú)法滿足市場(chǎng)需求,。對(duì)于有兩個(gè)小孩的家庭來(lái)說(shuō),，配備兩個(gè)一樣的次臥或者小孩房將是必須的。對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō),，考慮到有兩個(gè)小孩后的娛樂(lè)功能設(shè)置，應(yīng)該單獨(dú)開(kāi)辟小孩娛樂(lè)的空間,。正因如此,，困擾諸多二線城市的大戶型嚴(yán)重積壓的窘境應(yīng)會(huì)得到改觀。
此外,，由于想生育二孩的家庭,，基本上具備較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，且因?yàn)楣ぷ鞣泵?，老人又年事已高,，在照顧兩個(gè)孩子方面，他們更愿意聘請(qǐng)保姆,，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,，更會(huì)將保姆房重點(diǎn)列入設(shè)計(jì)范圍，這也是房企未來(lái)在戶型設(shè)計(jì)時(shí)不得不考慮的方向,。
正因如此,，根據(jù)中金的預(yù)計(jì)，由于改善性需求將成為中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵推動(dòng)因素,，龍湖,、華潤(rùn)、中海,、綠城,、融創(chuàng)等擅長(zhǎng)改善性產(chǎn)品的房企將成為潛在受益者。
