不過,，三四線城市能不能再建房,，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續(xù)堅守等待黎明,，每家房地產(chǎn)企業(yè)都會有自己的考量,。而市場的洗牌，也給了一些企業(yè)重新布局和轉(zhuǎn)型調(diào)整的機會,。
三四線城市去庫存仍是主基調(diào)
城市之間房地產(chǎn)市場的分化態(tài)勢依舊,，在一線城市房價全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市還處于下跌通道,，去庫存的壓力不減,。
國家統(tǒng)計局近日公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大,，二線城市同比漲跌互現(xiàn),，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房價持續(xù)上漲,，絕大多數(shù)二線城市房價環(huán)比小幅上漲或持平,，只有少數(shù)三線城市房價環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。
一二線城市房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢顯現(xiàn),。上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進分析稱,，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，去庫存壓力得到有效釋放,，進而房價增幅會比較明顯,。
而三四線城市庫存高企的嚴(yán)峻形勢卻沒有得到根本扭轉(zhuǎn)最新報告認(rèn)為，當(dāng)前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市,。多數(shù)三四線城市處于快速擴張階段,，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā),、有效需求不足等問題,。
對于后期市場行情，分析認(rèn)為,，三四線城市人口平均增量及平均增長率遠(yuǎn)不及一二線城市,，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重,，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢,，造成房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩、庫存高企,，未來市場仍將延續(xù)去庫存的主基調(diào),。
但也有分析人士認(rèn)為不必過于悲觀。嚴(yán)躍進表示,，三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的,，這幾年在土地管控下，其實沒大幅度上升,，去庫存壓力也沒有想象大,。后期三四線城市房價總體會有企穩(wěn)和弱反彈可能。
不能再建還是“停不下來”
對于三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商而言,，在當(dāng)前庫存高企情況下,，是否繼續(xù)開發(fā)建設(shè)成為一個問題。近期,，有報道稱，王健林和宗慶后等紛紛表態(tài),，二,、三、四線城市不能再建房子了。沒有產(chǎn)業(yè)支撐和人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā),，就是在沙地上蓋樓,，蓋得越多越高，未來的風(fēng)險就越大,。
從當(dāng)前投資情況來看,，三四線城市的投資增速持續(xù)回落，一定程度上印證了“大佬”們的觀點,。數(shù)據(jù)顯示,，2014年及2015年以來，各線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢,，其中,，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平。今年1至8月,，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%,。
面對低迷的市場行情，一些開發(fā)商不得不延緩開發(fā)進度,，或者緊急叫停在建工程,，甚至不惜為此繳納土地閑置費。比如,，湖南某縣一個最大的樓盤,，規(guī)劃建筑面積70多萬平方米，廣告上也宣稱是“超級大盤”,。由于市場不景氣,，目前這個項目進展緩慢，已建成的大約只有1/5,，開發(fā)商已經(jīng)暫停了后續(xù)開發(fā),。
然而，房地產(chǎn)開發(fā)并非一輛可以隨時靠邊的“汽車”,?！案就２幌聛怼,！焙祥L沙一位房地產(chǎn)開發(fā)商說,，三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金,，40%至50%是銀行貸款,，30%是民間借貸，必須不停地建設(shè)新項目,，才能保證資金鏈不會斷裂,。
此外,，在三四線城市，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂,，很容易引發(fā)樓盤爛尾,、經(jīng)濟糾紛等一系列問題，地方政府會采取更多的救助政策,，幫助房地產(chǎn)項目順利復(fù)工并交房,。
隨著整個房地產(chǎn)市場回暖以及政府出臺的一系列樓市新政，企業(yè)開發(fā)建設(shè)信心已有所提振,。湖南省的數(shù)據(jù)顯示,，前三季度在利好政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資初步企穩(wěn),。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1861.38億元,，下降6.5%，降幅與前8月相比沒有進一步擴大,。
繼續(xù)布局還是選擇退出
長遠(yuǎn)來看,，房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市是進還是退，成為一個需要在戰(zhàn)略層面進行思考的問題,。
湖南省經(jīng)濟地理研究所副所長王義高認(rèn)為,，三四線城市房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒未到飽和程度，只是短時間內(nèi)房子建的比較多,，需求不旺,。隨著城鎮(zhèn)化加速推進、改善性需求增加,、棚戶區(qū)改造和國土資源綜合開發(fā),，三四線城市還有很大的市場空間。
一家在湖南多個市州布局的知名房企負(fù)責(zé)人說,，全國房地產(chǎn)市場有70%左右的份額在三四線城市,，“就近城鎮(zhèn)化”的政策將為三四線城市帶來持續(xù)活力。今后企業(yè)將持續(xù)在三四線城市投資發(fā)展,，進入湖南每一個市州,。
有的企業(yè)則持觀望態(tài)度。一家全國百強房企湖南公司負(fù)責(zé)人告訴記者,，他們的戰(zhàn)略是深耕長沙這樣的省會城市以及其他有潛力的二線城市,，暫時不會考慮三四線城市。
對于三四線城市的大量小開發(fā)商而言,，進退更多是無奈的選擇,。記者在湖南中部縣級市了解到，幾年前開發(fā)商拿地時對形勢估計過于樂觀,，沒想到市場行情變化這么大,，不得不趕緊“抽身”,。前幾年大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)公司有35家，今年通過年檢的只有14家,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堅守三四線城市的房企,，未來在開發(fā)策略上需要有所調(diào)整,。湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為，在三四線城市,，大的開發(fā)商并不一定比小公司活得好,。房企一方面要盡快去庫存，保持項目良性發(fā)展,，另一方面要找準(zhǔn)每個城市的定位,，吸收本地的購買力，尋求新的增長點,。
同時,，還需完善三四線城市房地產(chǎn)市場“生態(tài)鏈”。洪福侖山商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理助理劉新顏認(rèn)為,，一二線城市有完備的房產(chǎn)銷售團隊,、代理商、中介進行策劃和推廣,，形成了一個生態(tài)系統(tǒng),。三四線城市即使有好房子，卻難深入潛在客戶群以及廣大農(nóng)村,，推廣力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求,。
