雙方分歧：孫某(原告)：房屋登記在孫某名下,，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)并未發(fā)生變更,。房屋的物權(quán)仍屬于孫某,，李某應(yīng)返還房屋。
李某(被告)：房屋買賣合同系有效合同,，孫某應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定,，繼續(xù)履行合同，配合李某辦理過戶手續(xù),。
案件分析：筆者以為,，法院應(yīng)支持被告的觀點。法院最終也采納李某的觀點,，認(rèn)定該房屋買賣合同系有效合同,，駁回了孫某的訴訟請求。分析如下：1,、物權(quán)變更登記是物權(quán)發(fā)生變動的有效條件,，但并非合同的生效要件，該買賣合同是合法有效的,。物權(quán)法確立了物權(quán)變動的原因與結(jié)果相分離的原則,，物權(quán)變動的原因合法就應(yīng)該實現(xiàn)物權(quán)變動的結(jié)果。根據(jù)物權(quán)法第十五條之規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力”。本案屬于房屋買賣合同糾紛,，過戶登記手續(xù)僅是房屋轉(zhuǎn)移的必要條件并非房屋買賣合同生效的條件,。涉案房屋是原告的合法財產(chǎn)，其享有合法的處分權(quán),，原告與被告之間簽訂關(guān)于房屋的買賣合同,，是其行使處分權(quán)的一種行為，這一行為是物權(quán)發(fā)生變動的原因,。物權(quán)法確立了物權(quán)變動的原因與結(jié)果相分離的原則,，物權(quán)變動的原因合法就應(yīng)該實現(xiàn)物權(quán)變動的結(jié)果。物權(quán)法確立該原則的目的就是為了促使房屋買賣合同的雙方更好地全面地履行合同義務(wù),，以保護健康交易的經(jīng)濟秩序,。其不能因為原告沒有履行協(xié)助被告完成物權(quán)變更的義務(wù)就免除其應(yīng)該履行的義務(wù)，這是違背物權(quán)的該原則的,。
2,、涉案房屋設(shè)有抵押,，該情形并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同的無效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,?！?/span>
從該條的第二款來看，在本案中,，只要是被告向銀行清償了全部債務(wù)就會使抵押權(quán)消滅。由此可見,，物權(quán)法并沒有將設(shè)有抵押權(quán)的房屋買賣合同認(rèn)定為無效合同,，為了充分保護抵押權(quán)人的合法權(quán)益，同時也為了保護合同的買受人的合法權(quán)利,，物權(quán)法給了買受人一個救濟的手段,，那就是由買受人清償該債務(wù)，使抵押權(quán)消滅,。否則,，抵押權(quán)人可以依據(jù)法律規(guī)定實現(xiàn)其抵押權(quán)。再者,，依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款的規(guī)定,，被告是可以直接向抵押權(quán)人清償債務(wù)的，不管原告及抵押權(quán)人是否同意,。由此可見,，該買賣合同依然是有效的，由買受人清償全部債務(wù)消滅抵押權(quán),，清除了原被告之間實現(xiàn)過戶義務(wù)的障礙,，被告就應(yīng)該依約定協(xié)助被告辦理過戶手續(xù)。
3,、原告的行為違背了合同法誠實信用的基本原則,。誠實信用原則是合同法的帝王條款，也是民事訴訟法的基本原則之一,。合同法的宗旨就是為了維護健康,、有序的交易秩序,。原告與被告之間的買賣合同是自愿合法有效的，任何一方應(yīng)依約定履行合同義務(wù),。況且該合同的基本義務(wù)已經(jīng)履行,，原告已經(jīng)向被告履行交付房屋的義務(wù)已達四年。
辦案體會：從法理上講,，原被告之爭實際上是合同法與物權(quán)法在司法實踐中的平衡問題,。從情理上講，由于房屋存在貸款,，過戶手續(xù)很難辦理,；再者由于房價的上漲，帶來的巨大利益空間,，使得出賣房屋一方,，不惜一切代價來撕毀合同，以其取得這塊房屋上漲價格的蛋糕或者說是與買房人平分這塊蛋糕,。這使得買房人很無奈也很無助,，明明是我買的房屋，我用著,，我住著但從法律上講,，它還不是我的。
筆者系被告方的代理人,，雖然最終被告方的觀點得到了法院的支持,，但是該案并沒有完結(jié)。雙方還需要兩個甚至于更多的訴訟才能徹底解決雙方的糾紛,。由于雙方的分歧點是對立的,，在具體辦案過程中，無論是具體承辦案件的法官還是雙方的代理人,，都做了大量的調(diào)解工作,，但是由于分歧太大，最終也沒有成功,。
預(yù)防建議：1,、在買賣二手房時要及時辦理過戶手續(xù)，以免雙方日后發(fā)生糾紛,。2,、如果確實一時無法辦理過戶手續(xù)，也要在合同中約定大額的違約金,，增加違約成本,，以敦促雙方守約。
山東貝特律師事務(wù)所
1 條記錄 1/1 頁
