工程竣工后,，該房地產(chǎn)公司未按合同約定期限交房，后于2011年10月1日前以特快專遞方式通知張某交房,，張某收到通知后,，發(fā)現(xiàn)該樓房存在樓層高度不夠、樓頂面尖形和開窗,、客廳窗臺比其他樓房窗臺低等諸多與商品房預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)不符的現(xiàn)象,，因此張某拒絕接收，雙方多次協(xié)商未果,。
【承辦過程】 張某于2012年6月13日委托李桂龍律師提起訴訟,，李律師通過調(diào)查取證、查閱相關(guān)的法律規(guī)定,，以最大限度地維護(hù)委托人的合法權(quán)益為宗旨,，確定請求法院解除商品房買賣合同，退還已交房款247323元,，承擔(dān)租金損失36000元,，并按商品房現(xiàn)有價值賠償差價損失(通過司法鑒定程序確定)及按損失額的30%承擔(dān)違約金。為確定商品房的差價損失,，先后兩次申請對樓房價值進(jìn)行評估,，最后經(jīng)山東求實(shí)房地產(chǎn)評估有限公司評估，確定截至基準(zhǔn)日2013年7月1日,，樓房價值507593元,，樓房差價279827元。
在法庭審理過程中,，李律師申請法院對涉案商品房進(jìn)行了現(xiàn)場查看并拍照,，確定該商品房存在沒有與下樓面平行的上樓面，系坡屋頂,、頂部高低不一,、有諸多尖角、屋頂上開窗、有多處漏水,、頂部墻皮脫落等現(xiàn)象,。取得了交付樓房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的原始證據(jù)。
【審理結(jié)果】 法院于2013年12月12日作出判決：
一,、解除張某與該房地產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同,；
二、合同解除后,，張某一次性償還房屋貸款,、消滅抵押權(quán)，同時到房管部門申請撤銷房屋預(yù)售備案登記,；
三,、該房地產(chǎn)公司返還張某購房款、配套費(fèi),、抵押及預(yù)告登記費(fèi)共計(jì)247323元,；
四、該房地產(chǎn)公司賠償張某房屋差價損失279827元,；
五,、該房地產(chǎn)公司賠償張某租金損失(自2011年6月1日至判決履行完畢之日、按每月1000元標(biāo)準(zhǔn)支付),；
六,、該房地產(chǎn)公司支付給張某違約金41974元。
【案例評析】本案經(jīng)過多次開庭質(zhì)證,、調(diào)查取證,、價值評估、法庭辯論等,，法院認(rèn)定雙方簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效,，張某按約定交付了購房款，該房地產(chǎn)公司應(yīng)按約定交付符合合同質(zhì)量約定的商品房,。但該公司未按合同約定期限交付房屋,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，逾期交付房屋的,，應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)損失,。且房屋質(zhì)量不符合合同約定，根據(jù)有關(guān)規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,，買受人請求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持”。故張某拒絕接收房屋符合法律規(guī)定,，法院支持了張某解除合同,、返還購房款并由諸城市新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償差價損失的訴訟請求,。同時該房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，違約金不能超過損失的30%，涉案房屋的差價損失為279827元,，法院認(rèn)為張某主張按損失的30%計(jì)算違約金,，比例過高，確定該房地產(chǎn)公司按損失的15%支付違約金41974元,。
該案歷時一年半,，最終取得了較好的判決結(jié)果，委托人對李桂龍的工作非常滿意,。
山東理達(dá)寰球律師事務(wù)所
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