近日,，官方針對房地產(chǎn)稅改革推進要“義無反顧”的表態(tài),，再次讓房地產(chǎn)稅成為輿論關注焦點,。自2003年提出物業(yè)稅以來,，房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久，為何遲遲難以落地?從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉變意義何在?會否影響房價?政策落地業(yè)主會多交錢嗎?記者采訪多位業(yè)內專家對此解讀,。
這是否意味著房地產(chǎn)稅很快會落地?
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一接受中新網(wǎng)記者采訪時表示，中國房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨,，但尚未完成立法,，而立法需要多次審議，按照2個月召開一次全國人大常委會議的節(jié)奏,，房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內出臺,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，房地產(chǎn)稅基礎工作以及草案與立法議案推進緩慢,，至少仍需要四,、五年時間，且有條件開征房地產(chǎn)稅的可能只是一、二線經(jīng)濟發(fā)達的城市,。
為何現(xiàn)行征稅方式要向收取房地產(chǎn)稅轉變?朱中一分析,，房地產(chǎn)稅征收既是全國稅制改革的重要一環(huán)，也是住房體制改革的需求,。
朱中一指出，房地產(chǎn)稅其實包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅,、個人所得稅,、房產(chǎn)稅、土地增值稅,、契稅等多項稅種,，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉變?！澳康氖且獜默F(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主,，轉向持有環(huán)節(jié)收稅為主，這將抑制投資,、投機性需求,，盤活存量，進而使房子回歸居住本質,，長遠看對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展大有裨益”,。
——探索十三年“卡”在立法上
記者梳理發(fā)現(xiàn)，當前所討論的房地產(chǎn)稅由“物業(yè)稅”演變而來,， “物業(yè)稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上,，由此計算房地產(chǎn)稅提出已有13年之久。其間各界對征不征,、怎么征,、征多少等問題多有爭論，但尚無定論,。
多位專家指出,，房地產(chǎn)稅全國鋪開首先要過立法這一關，目前正處于這一環(huán)節(jié),。
為何13年探索推進緩慢?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進中新網(wǎng)記者分析,，一方面，不動產(chǎn)登記等房地產(chǎn)稅征收前提工作推進緩慢，“家底”尚不清楚,。另一方面正如官方表態(tài),，改革存在阻力，頂層設計需要考慮多方面內容,。比如,，如何在不重復收稅的基礎上平衡地方政府與老百姓的利益關系、如何對房屋估價,、如何設置稅率等等,。
資料圖。中新社記者 泱波 攝
試點情況如何?
——有示范作用,，但效果不明顯
雖然還沒有立法,，為探路房地產(chǎn)稅落地，2011年初,，上海和重慶先行試點征收房地產(chǎn)稅,。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式,。
房地產(chǎn)稅試點迄今已試行5年多,，效果如何?朱中一認為，與國外相比,，上海,、重慶試點房地產(chǎn)稅稅率較低，對穩(wěn)定市場的效果并不明顯,。但釋放了一個積極信號：房地產(chǎn)稅一定會收,，只是時間問題。同時可為房地產(chǎn)稅框架建設提供參考,。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴記者,，兩個試點出現(xiàn)的最大問題是一些區(qū)域收稅成本上升，抵消了稅改效用,，一定程度上還推高了購買房屋成本,，影響房企去庫存。
資料圖,。中新社記者 韋亮 攝
如何影響樓市?
——短期內可能影響不大
房地產(chǎn)稅對樓市有何影響備受市場關注,。多位專家向中新網(wǎng)記者指出，房地產(chǎn)稅如果落地,，將有助于樓市抑制投資,、投機性需求，抑制房價上漲,，但對成交,、房價影響到底有多大,，還要依照征稅方式、征稅主體范圍,、稅率多少等因素綜合評判,。
張大偉指出，“房地產(chǎn)稅短期可能促使部分投資者拋售房源,，但如果不解決投資長期依賴房產(chǎn),，熱點城市有效供應少于需求，相關稅收依然會轉嫁給買房者支付,?！?/span>
張大偉預測，從試點城市看,，房地產(chǎn)稅從新增量入手且稅率不算高,，按照執(zhí)行周期估計，開始執(zhí)行的5年內對樓市整體影響不會大,。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中新網(wǎng)記者分析,，房地產(chǎn)稅對樓市更多是長遠影響，土地,、財稅,、金融三大樓市長效調控機制將完善,。
資料圖,。中新社記者 韋亮 攝
你要多交錢嗎?
——區(qū)別征稅概率大 一定范圍或免征
“房地產(chǎn)稅開征，業(yè)主要多交錢嗎?”這是準購房者和已購房人最關心的問題,。
多位專家指出,，房地產(chǎn)稅包含類目復雜，涉及房地產(chǎn)交易,、持有等多個環(huán)節(jié),，目前怎么征、征多少等具體問題還在研究階段,，即便是兩個試點城市也有很多環(huán)節(jié)需要完善,。這些未知因素將會決定買房是否要比以前多交錢。
以試點城市上海為例,，按照當?shù)噩F(xiàn)行稅收政策,，一個家庭人均擁有住房60平米(含)以上購買二套房時需要按超過部分總價的70%為稅基繳稅，成交單價在4.5萬元以上稅率為0.6%,，4.5萬元以下稅率為0.4%,。嚴躍進為記者算了一筆帳，一個擁有180平米住房的三口之家,，人均住房面積達到60平米,，現(xiàn)在想要新購一套100萬元的住房，這100萬元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設每平米價格在4.5萬元以上,，需要繳納的稅金計算公式為100萬元(需繳稅部分市場價)*70%*0.6%(稅率),，即稅金為0.42萬元?！拌b于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅收還未調整,，這成了實實在在多出來的成本?！?/span>
朱中一表示,，從試點城市來看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設定的出發(fā)點,。據(jù)此推測,，房地產(chǎn)稅可能會設定一定的免征范圍，對首套房與非首套房,、普通住宅與高端別墅等區(qū)別征稅,。
資料圖。中新社記者 武俊杰 攝
“他山之石”如何借鑒?
——國外稅基評估價多低于市場價
其他國家是如何收房地產(chǎn)稅的?據(jù)了解,，美國,、英國、加拿大,、德國等百余個國家都會征收房地產(chǎn)稅,，稅率平均在1.5%左右，以低于市場價的評估價為稅基,，評估價隔幾年會適度調整,。
專家建議，我國房地產(chǎn)稅可參考國外經(jīng)驗,，但不能照搬,，需要針對中國國情進行改進。
謝逸楓建議,，我國房地產(chǎn)稅要重點考慮四點：一是應廣泛征求老百姓意見,，法理理順、時機成熟再開征,。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求,，不影響生活品質與市場健康。三是防止重復征稅增加老百姓負擔,。四是不增加自住型購房者買房購房成本,。
