雙方分歧：孫某(原告)：房屋登記在孫某名下,，依據(jù)《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定,，物權并未發(fā)生變更。房屋的物權仍屬于孫某,，李某應返還房屋,。
李某(被告)：房屋買賣合同系有效合同，孫某應按照相關規(guī)定,，繼續(xù)履行合同,，配合李某辦理過戶手續(xù)。
案件分析：筆者以為,，法院應支持被告的觀點,。法院最終也采納李某的觀點，認定該房屋買賣合同系有效合同,，駁回了孫某的訴訟請求,。分析如下：
1、物權變更登記是物權發(fā)生變動的有效條件,，但并非合同的生效要件,，該買賣合同是合法有效的。物權法確立了物權變動的原因與結果相分離的原則,，物權變動的原因合法就應該實現(xiàn)物權變動的結果,。根據(jù)物權法第十五條之規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更,、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的,，不影響合同效力”,。本案屬于房屋買賣合同糾紛，過戶登記手續(xù)僅是房屋轉移的必要條件并非房屋買賣合同生效的條件,。涉案房屋是原告的合法財產(chǎn),，其享有合法的處分權，原告與被告之間簽訂關于房屋的買賣合同,，是其行使處分權的一種行為,，這一行為是物權發(fā)生變動的原因,。物權法確立了物權變動的原因與結果相分離的原則，物權變動的原因合法就應該實現(xiàn)物權變動的結果,。物權法確立該原則的目的就是為了促使房屋買賣合同的雙方更好地全面地履行合同義務,，以保護健康交易的經(jīng)濟秩序。其不能因為原告沒有履行協(xié)助被告完成物權變更的義務就免除其應該履行的義務,，這是違背物權的該原則的,。
2、涉案房屋設有抵押,，該情形并不必然導致房屋買賣合同的無效,。《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的,，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務人清償。
抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權人同意,，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外,?！?/span>
從該條的第二款來看，在本案中,，只要是被告向銀行清償了全部債務就會使抵押權消滅,。由此可見，物權法并沒有將設有抵押權的房屋買賣合同認定為無效合同,，為了充分保護抵押權人的合法權益,，同時也為了保護合同的買受人的合法權利，物權法給了買受人一個救濟的手段,，那就是由買受人清償該債務,，使抵押權消滅。否則,，抵押權人可以依據(jù)法律規(guī)定實現(xiàn)其抵押權,。再者，依據(jù)物權法第一百九十一條第二款的規(guī)定,，被告是可以直接向抵押權人清償債務的,，不管原告及抵押權人是否同意。由此可見,，該買賣合同依然是有效的,，由買受人清償全部債務消滅抵押權,，清除了原被告之間實現(xiàn)過戶義務的障礙，被告就應該依約定協(xié)助被告辦理過戶手續(xù),。
3,、原告的行為違背了合同法誠實信用的基本原則。誠實信用原則是合同法的帝王條款,，也是民事訴訟法的基本原則之一,。合同法的宗旨就是為了維護健康、有序的交易秩序,。原告與被告之間的買賣合同是自愿合法有效的,，任何一方應依約定履行合同義務。況且該合同的基本義務已經(jīng)履行,，原告已經(jīng)向被告履行交付房屋的義務已達四年,。
辦案體會： 從法理上講，原被告之爭實際上是合同法與物權法在司法實踐中的平衡問題,。從情理上講,，由于房屋存在貸款，過戶手續(xù)很難辦理,；再者由于房價的上漲,，帶來的巨大利益空間，使得出賣房屋一方,，不惜一切代價來撕毀合同,，以其取得這塊房屋上漲價格的蛋糕或者說是與買房人平分這塊蛋糕。這使得買房人很無奈也很無助,，明明是我買的房屋,，我用著，我住著但從法律上講,，它還不是我的,。
筆者系被告方的代理人，雖然最終被告方的觀點得到了法院的支持,，但是該案并沒有完結,。雙方還需要兩個甚至于更多的訴訟才能徹底解決雙方的糾紛。由于雙方的分歧點是對立的,，在具體辦案過程中,，無論是具體承辦案件的法官還是雙方的代理人，都做了大量的調(diào)解工作,，但是由于分歧太大,，最終也沒有成功。
預防建議：1,、在買賣二手房時要及時辦理過戶手續(xù),，以免雙方日后發(fā)生糾紛,。2、如果確實一時無法辦理過戶手續(xù),，也要在合同中約定大額的違約金,，增加違約成本，以敦促雙方守約,。 山東貝特律師事務所
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