濟南樓市新政解讀:調(diào)控著重于拍地,只能微微降溫
沒有限購限貸,調(diào)控管用嗎?針對新出臺的政策,有專家認為部分措施會對濟南樓市起到一定的降溫作用,但關(guān)鍵是監(jiān)管要落到實處,。同時,部分條款在執(zhí)行中會遇到一定困難,對房地產(chǎn)市場的效果或許不明顯。
針對濟南房地產(chǎn)調(diào)控政策,齊魯晚報對于幾個關(guān)鍵措施進行解讀,。而專家也表示,調(diào)控政策出臺后,政府的工作也應(yīng)立即跟上,。
縮短繳款時間,，中小房企拍地更難
針對地王頻出的市場,此次通知中也出臺了明確的措施降溫?！案傎I保證金比例的提高,對房企的資金提出了更高的要求,提高了土地競拍的門檻,。”一家大型房企相關(guān)負責人說,對房企影響最大的是縮短土地出讓價款繳納時間,。
“凡溢價率超過100%的,土地出讓價款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)全部繳清,。這個政策對資金的要求太高了,好多中小房企根本沒有能力達標?！痹撊耸空f,對比原來的政策,房企繳納土地款的時間從原來的6個月縮至現(xiàn)在的半個月,。
根據(jù)原來的政策,如果土地溢價成交,要在30天內(nèi)交齊起始價部分的50%加上溢價部分的全部款項。簽訂合同6個月后,要全部付清土地款,。該人士坦言,一般房企拿地后,土地款的支付除了自持資金外,更多的需要融資,周期大約在3至4個月,。新的政策實行后,很多房企尤其是實力不足的中小企業(yè)很難承受,這也限制中小企業(yè)參與競拍。
省城東部一家大型房企負責人坦言,政策可以在一定程度上降低土地市場競拍溫度,。但是今年濟南地區(qū)不少房企,尤其是一線企業(yè)并不差錢,。對于一些優(yōu)質(zhì)地塊,這些企業(yè)也會志在必得,從這個角度來看,政策并不能完全限制搶地大戰(zhàn)。
該人士說,最根本的政策是真正加大土地的供應(yīng),。目前來看,很多地塊都是捆綁成片出讓,捆綁一個項目出讓,這樣勢必造成企業(yè)的拼死爭奪,。如果把這些分成多個地塊出讓,對于市場降溫也是一個好的措施。
對在售項目價格指導(dǎo),，劍指開發(fā)商隨意漲價
由于今年樓市火熱,開發(fā)商著急趕上行情賣房,。部分開發(fā)商趁火打劫,在沒有預(yù)售許可證的情況下便開始賣房,如帝華鴻府就被曝出沒有預(yù)售證就開賣,。
此次《通知》再次強調(diào)沒有預(yù)售證不允許銷售。山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平認為,沒有預(yù)售證就進行前期認籌,本身是違規(guī)行為,。但是此前這種現(xiàn)象樓市中較為普遍,關(guān)鍵在于缺少監(jiān)管手段,。
“要監(jiān)管需要及時發(fā)現(xiàn)、及時核實,需要一定的人力和手段,?！背痰榔秸f。此前曝出的此類違規(guī)行為多為市民舉報,很少有政府主動監(jiān)管,。
另外,對于預(yù)售的價格,《通知》也做出了規(guī)定,。“開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時,應(yīng)據(jù)實進行價格申報,根據(jù)項目品質(zhì),、區(qū)域等條件合理定價,。對預(yù)售報價明顯高于項目前期成交價格或周邊同類在售項目價格的,實施必要的價格指導(dǎo)?！?/p>
這將矛頭指向了隨意漲價的部分開發(fā)商,。濟南東部的景和山莊,曾在一月內(nèi)瘋漲6000元。程道平認為,對于價格指導(dǎo)的手段,關(guān)鍵是要制定指導(dǎo)原則,?！霸趺磥碇笇?dǎo)?定價在什么浮動范圍內(nèi)是正常的?政府需要劃定一個合理的范圍,并向社會公布?！背痰榔秸f,“不公布根據(jù)什么來定價呢,開發(fā)商也無法搞清政府的意思,。”
禁止捂盤惜售,，房企或放棄預(yù)售
《通知》對預(yù)(銷)售進行了規(guī)范,強化商品房預(yù)(銷)售行為監(jiān)管,并強調(diào)嚴厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產(chǎn)市場秩序行為,。滿足預(yù)售條件的商品住宅項目,應(yīng)當一次性申請預(yù)售。已取得預(yù)售許可的商品住房項目,開發(fā)企業(yè)須在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,嚴格按申報價格明碼標價對外銷售并及時網(wǎng)簽,不得非法挪用商品房預(yù)售資金,。
今年濟南拍出唐冶地王后,周邊樓盤很多都通過封盤來漲價,。而也有開發(fā)商看到樓市行情火熱,就捂盤惜售,擠牙膏一樣往外推房源,有的一次只推出一個單元,。
《通知》對這種現(xiàn)象進行了限制,對違反相關(guān)規(guī)定的開發(fā)企業(yè),依法暫停網(wǎng)簽銷售,記錄不良行為,降低信用等級,。業(yè)內(nèi)人士認為,這種處罰相對較為嚴厲。
但是,如何認定商品住宅項目是否滿足預(yù)售條件是個難題,?！皬姆ㄒ?guī)上來講,沒有有效的措施要求開發(fā)商及時辦理預(yù)售,畢竟預(yù)售是企業(yè)自主決策的行為,他們也可以干脆放棄預(yù)售,直接銷售現(xiàn)房?！背痰榔秸f,。“這個規(guī)定實施起來有一定困難,關(guān)鍵在于不好監(jiān)督,。假如企業(yè)自認為還沒開始預(yù)售,也沒有力量去催,?！?/p>
杜絕惡意炒房，監(jiān)管難落實到房企
《通知》第五條中對房產(chǎn)中介和承銷機構(gòu)的炒號倒號行為也進行了嚴厲打擊,。隨著濟南樓市的升溫,投資客的身影也逐漸增多,這其中不乏惡意炒號倒號的人群,。他們多為中介、置業(yè)顧問等業(yè)內(nèi)人士,利用手中關(guān)系和特權(quán),鉆監(jiān)管的空子,進行惡意炒房,。
據(jù)知情人士透露,6月30日后,濟南房地產(chǎn)企業(yè)進入了全員炒房的時代,有置業(yè)顧問炒房賺50萬,。據(jù)媒體報道,9月東部某樓盤開盤,有人上午搶到號下午加價幾萬轉(zhuǎn)手,也有人開盤現(xiàn)場公然加價賣號。這些人多為開發(fā)商內(nèi)部人士或者與開發(fā)商關(guān)系密切的人,可以提前拿到一定數(shù)量的號然后出賣,。在一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部,從渠道到策劃,、銷售再到人力和行政,下至基層上到中高層,幾乎所有部門和層次的員工都參與炒房,而且這種炒房行為得到公司默許,屬于半公開性質(zhì)。
這種行為無疑讓樓市虛火更旺,房價也被炒上去,。因此,《通知》中規(guī)定,對違反本規(guī)定的企業(yè)和機構(gòu),依法終止其經(jīng)營行為,并吊銷資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照,。
“只要主管部門對企業(yè)提出要求,嚴肅市場秩序,企業(yè)積極配合起來,這個很容易卡住?！背痰榔秸f,“從企業(yè)銷售管理角度,政府要督促企業(yè)加強管理,選房的名字和簽合同的名字一致起來,不一致就不允許,這并不難,。”關(guān)鍵問題就是,監(jiān)管會不會落實到每一個企業(yè),、每一筆交易上去,。
屏蔽虛假房產(chǎn)數(shù)據(jù)，真數(shù)據(jù)能否準確及時
濟南的商品房均價是多少?房價漲了還是跌了?漲了多少?哪一個片區(qū)的價格相對便宜……老百姓買房時,最為關(guān)心的就是價格,。在目前的市場環(huán)境下,這些數(shù)據(jù)并沒有實現(xiàn)信息公開,。各個機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)各不相同,在一定程度上擾亂了購房者的預(yù)期和判斷。
而《通知》中就指出,加強房地產(chǎn)信息公開,對群眾關(guān)注度較高的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)由相關(guān)主管部門及時準確向社會公布,。
目前除了國家統(tǒng)計局每月18日公布的重點70個城市的變化幅度外,并沒有準確的房價數(shù)據(jù)發(fā)布,。濟南市建設(shè)部門每月對外公布的僅僅是上個月的商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù),并沒有房價的官方發(fā)布。
購房者獲得房價信息的來源比較混雜,多是一些民間調(diào)研機構(gòu),、房地產(chǎn)代理機構(gòu)的數(shù)據(jù),。但是由于各家機構(gòu)統(tǒng)計范圍、方法等各不相同,發(fā)布的數(shù)據(jù)也不盡相同,不少機構(gòu)為了自身利益,甚至故意制造虛假信息,這也給購房者帶來了很多困擾,。
“如果官方可以每月及時公布當月的房價數(shù)據(jù),每個區(qū)域的波動變化等詳細數(shù)據(jù),對于引導(dǎo)購房者理性購房都是非常有利的幫助,。”一業(yè)內(nèi)人士稱,。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 喻雯 魏新麗 劉雅菲）
