與此同時,，房價、地價的快速上漲也給部分城市樓市可持續(xù)發(fā)展帶來隱患,，投資投機(jī)需求迅速增加，地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆站o”,，寬松類政策出臺頻次明顯下降,，收緊類政策升級蔓延，熱點一二線城市都重啟“限貸,、限購”,。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，各地希望在抑制房價過快上漲和維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行之間保持相對平衡,。
兇猛 一二線城市房價一路高漲
近幾個月以來,，一二線城市樓市的火爆已成為常態(tài)，房價快速跳漲,，使得業(yè)主違約現(xiàn)象頻繁出現(xiàn),。但是高漲的房價讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來無論漲跌與否,，似乎兩邊都是懸崖,。
北京的一位張先生8月看中了望京一套總價500萬的二手房，為了鎖定這套房源,，張先生一次性支付給業(yè)主100萬定金,，來預(yù)防業(yè)主因房價上漲而違約。但隨著近期房價上漲,，業(yè)主提出違約,，并爽快答應(yīng)支付張先生雙倍違約金，即業(yè)主除了退還給張先生100萬定金外,，還要額外再賠償張先生100萬違約金,。
面對業(yè)主的違約，張先生心底是接受的,，除了瞬間100萬變成200萬的資產(chǎn)增值外,，對未來房價將要下跌的恐慌也使得張先生愿意接受業(yè)主的違約賠償。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，這僅僅是近期因房價上漲而引發(fā)的業(yè)主違約的一個縮影,。客戶恐慌,，既擔(dān)心房價快速上漲,，看好的房源將要買不起了，又擔(dān)心未來房價下跌,，讓自己站在了房價山頂上;業(yè)主恐慌,，既擔(dān)心自己的房子賣便宜了,，又擔(dān)心未來房價下跌，讓自己錯過了這個千載難逢的套現(xiàn)良機(jī),。
胡景暉進(jìn)一步分析表示,，回望近三年來的樓市發(fā)展進(jìn)程，自2014年3月房價見頂之后,，國內(nèi)樓市進(jìn)入了長達(dá)半年的疲弱期,，呈現(xiàn)量價齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購,，但收效甚微,。自2014年9月30日起，國家開始出臺各項政策刺激樓市,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就此進(jìn)入這一輪增長周期,。
克而瑞市場研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在價格方面,，當(dāng)前各線城市表現(xiàn)不一,。首先是，一線城市房價走勢出現(xiàn)明顯分化,，上海房價依舊快速上漲,，高單價產(chǎn)品成交占比持續(xù)快速上升，三季度8萬元/平方米以上住宅成交套數(shù)占比達(dá)到6%,，市場份額較二季度翻番;廣州市房價也在快速上行,，政策面的平穩(wěn)是今年廣州樓市升溫的最大保障。但是,，深圳三季度商品住宅均價則出現(xiàn)了罕見的環(huán)比回落,。
其次，二線城市方面,，蘇州,、廈門、合肥,、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列,，但受到地方性限貸、限購升級影響,，房價增速漸漸被福州,、寧波、鄭州等新興熱點城市趕上,。
高燒 土地市場持續(xù)火爆
房價和土地市場的聯(lián)動作用一直都密不可分,。在大部分城市房價快速上漲的背后，是土地市場的持續(xù)火爆。今年以來,，一二線城市土地市場接連出現(xiàn)高溢價,、高總價、高單價的“三高”地塊,，“面粉貴過面包”等現(xiàn)象成為常態(tài),。據(jù)統(tǒng)計，1-8月全國“高價地”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到194宗,。
9月29日,，北京國土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃,，規(guī)劃建筑面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元,，掛牌競價起始時間為10月19日,。
這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，北京土地市場“斷頓”5個月才出現(xiàn)商品房住宅土地供應(yīng)，將加劇土拍市場的競爭局勢,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，北京出現(xiàn)了土地市場斷頓，導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14,。因此,，目前多家企業(yè)期待土地市場開閘，未來出現(xiàn)高價地的可能性非常大,。
“從全國包括北京的市場情況看,，土地供應(yīng)減少將是未來趨勢，”張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，當(dāng)下全國范圍內(nèi),，不僅僅是一二線熱點城市，甚至三四線城市都出現(xiàn)了高價地,。尤其是一二線城市高價地普遍化,，影響了房企拿地判斷，房企恐慌,、購房者更加恐慌,。
中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份全國主要城市土地市場繼續(xù)瘋狂,，截至目前,，全國50大城市合計土地成交金額高達(dá)1.77萬億，刷新同期歷史紀(jì)錄，同比漲幅高達(dá)48.8%,。
對策 各地政策密集發(fā)力
9月28日,，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理實施意見，此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續(xù),。同日,，濟(jì)南市出臺規(guī)范市場交易和秩序房地產(chǎn)相關(guān)指導(dǎo)政策。28日,，近期房價上漲比較明顯的福州市也出臺了七條調(diào)控政策,。
業(yè)內(nèi)進(jìn)一步預(yù)測，后續(xù)有望重啟限購的城市包括武漢,、鄭州,、天津、東莞,、無錫,、石家莊，加上已有的廈門,、南京,、杭州、蘇州,，本輪重啟限購的二線熱點城市及環(huán)一線周邊城市將超過十個,。
不僅如此，下半年以來,，先后有國土部,、住建部、財政部,、國資委,、證監(jiān)會等多個主管部門針對土地市場、商品房銷售市場,、中介市場,、開發(fā)商融資渠道等環(huán)節(jié)釋放出從嚴(yán)監(jiān)管，政策收緊的信號,。
克而瑞方面認(rèn)為,，一二線城市接連落地限購、限貸,、限價調(diào)控政策,，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價拿地的市場預(yù)期，熱點城市土地市場熱度還將維持一段時間,。預(yù)計四季度,，熱點一二線城市土地供應(yīng)將明顯增多，屆時土地高價成交仍是大概率事件，高價地的數(shù)量也將維持在較高水平,。
不過,，胡景暉分析表示，隨著房地產(chǎn)市場在今年3月底達(dá)到歷史高點,，全國樓市在二季度開始出現(xiàn)局部收緊調(diào)控政策趨勢,，分城施策逐步落地，交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象,，房價漲幅也逐步收窄,。“但市場的不確定性,，以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場恐慌,，使得三季度樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā)，加速趕頂”,。
在他看來,，對于未來的樓市走向，市場的加速趕頂已經(jīng)是“強(qiáng)弩之末”,，在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個月以來市場的火爆,，是由于“恐慌”,，對未來購房需求進(jìn)一步透支?！耙虼?，未來針對房地產(chǎn)市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經(jīng)歷了18個月的上漲周期后,，最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期”,。
