馬光遠(yuǎn)：一般情況下,，1、2月份是房地產(chǎn)的一個(gè)淡季,，但是今年無論是1月份還是春節(jié)之前的,，從整個(gè)一周的交易情況來看，成交量是近幾年來前所未有的,，無論是一線的北京,、上海、深圳還是一些二線城市,，成交量都上升了好幾倍,。北京的成交量1月份的時(shí)候比去年同期漲了5.7倍，真正1月份的新房住宅成交是6324套,，同比飆漲了367%,。
從房地產(chǎn)公司的業(yè)績來看，也非常的驕人,，一線的保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)1月份房地產(chǎn)的面積58萬平米左右同比增長了5.8倍,，萬科的銷售面積161萬平，銷售金額是190億,，同比分別增長了35%和56%。根據(jù)2013年1月份百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示當(dāng)月國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲了1%,，不要小看1%這個(gè)數(shù)字,，這是近兩年來第一次出現(xiàn)環(huán)比漲幅超過1%的。很多人認(rèn)為隨著中國經(jīng)濟(jì)的回暖和城鎮(zhèn)化的推動(dòng),，2013年的房價(jià)又會(huì)出現(xiàn)暴漲引發(fā)了大家很多恐慌性的人入市進(jìn)行購買,，又引起了新一輪搶購的熱潮,。
在目前情況下，我覺得通過房地產(chǎn)2013年市場的判斷,，主要基于這么幾個(gè)因素,，第一個(gè)是政策會(huì)不會(huì)變，無論在去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還是高層的一系列表態(tài)來看,，都強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)不動(dòng)搖,，特別強(qiáng)調(diào)要加快建立抑制房價(jià)上漲的長效機(jī)制，這個(gè)表態(tài)非常明確,，也就是說房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖,，特別是一線城市的一些限購，2013年放松甚至取消的可能性都非常低,。在這種情況下,，如果說繼續(xù)抑制投資投機(jī)，并且加快建立長效機(jī)制的話,，整個(gè)政策層面并不助推房地產(chǎn)再次出現(xiàn)暴漲的情況,。
第二個(gè)，中國目前的房地產(chǎn)市場跟十年前已經(jīng)不可同日而語,，十年前中國的房地產(chǎn)是極度短缺的,，我們的人均居住面積非常低，從現(xiàn)在來看,，中國城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過了30平,，房地產(chǎn)從供需的基本面來看，已經(jīng)告別了極度短缺的狀況,，進(jìn)入了平穩(wěn)增長的狀態(tài),。2012年整個(gè)中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長16%，這跟前幾年整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資動(dòng)輒增長20%,、30%以上的情況來比較的話,，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)增長期。再從全年的施工面積,、在售面積一個(gè)房地產(chǎn)整個(gè)銷售來看,，基本都預(yù)示著中國房地產(chǎn)從一個(gè)暴漲的市場已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)增長期。
第三個(gè),，中國過去十年整個(gè)城鎮(zhèn)的人均住房擁有率并沒有隨著整個(gè)房地產(chǎn)的情況出現(xiàn)大幅度提升,，反映了擁有多套住房的人非常多，特別是1月份的時(shí)候,，二手房市場出現(xiàn)的交易量暴漲的情況,，我想跟房姐房叔等等的事件有很大的關(guān)系，并不意味說所有人的交易都是恐慌性的交易,。從這三個(gè)角度來看,，我覺得未來整個(gè)中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲的概率基本上等于零,。
今年最大的變數(shù)仍然是城鎮(zhèn)化，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場對城鎮(zhèn)化的期待非常高,，認(rèn)為城鎮(zhèn)化會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)住房需求的增加,，推動(dòng)房價(jià)的上漲，但是如果說真正的從一個(gè)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展來看,，房價(jià)恐怕必須保持穩(wěn)定,，如果房價(jià)暴漲的話中國的城鎮(zhèn)化肯定會(huì)受到沉重的打擊，那么很多進(jìn)入城市的人口將無房居住,，這肯定是一個(gè)隱患,。
我們可以說城鎮(zhèn)對于房地產(chǎn)來講是一個(gè)莫大的機(jī)遇，但是這個(gè)機(jī)遇不等于必然推動(dòng)房價(jià)上漲,，所以城鎮(zhèn)化要穩(wěn)定發(fā)展,，房價(jià)穩(wěn)定是前提。當(dāng)然我們的政策不能掉以輕心,，一方面當(dāng)然要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,。另一方面，一定要加快建立穩(wěn)定房價(jià)的這種長效機(jī)制,，特別是房地產(chǎn)信息體系的建立,，多個(gè)城市房地產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)一定要加快步伐，主要我想整個(gè)建立抑制投機(jī)投資的機(jī)制完善,，房地產(chǎn)調(diào)控的政策不出現(xiàn)動(dòng)搖的話,，2013年整個(gè)房地產(chǎn)的整個(gè)房價(jià)的表現(xiàn)應(yīng)該是一個(gè)平穩(wěn)的表現(xiàn)。
