某村村民甲某,，在村里有宅基地一處,，1994年甲某與乙某簽訂協(xié)議一份，約定甲某將其宅基地使用權(quán)以15000元的價(jià)格賣給乙某,。協(xié)議簽訂后,，乙某支付給甲某15000元，并在該購(gòu)買的宅基地上自己出資構(gòu)建房屋進(jìn)行居住,。2013年，甲某所在村的村委進(jìn)行舊村改造,，將乙某居住的房屋拆遷,，另?yè)裢恋貥?gòu)建了樓房后進(jìn)行還建，乙某依據(jù)自己被拆遷房屋的面積選購(gòu)樓房?jī)商?，并補(bǔ)交了購(gòu)房款項(xiàng),。
甲某將乙某訴至法院，認(rèn)為當(dāng)年其與乙某之間的宅基地買賣合同違反法律規(guī)定,，要求確認(rèn)該合同無(wú)效,。同時(shí)，甲某還主張乙某之所以能還建兩套樓房,，是因?yàn)橘?gòu)買了宅基地使用權(quán),，所以要求乙某給甲某一套樓房。乙某認(rèn)為,，原宅基地已被村委以拆遷還建的形式收回另作他用,，即使宅基地使用權(quán)買賣合同是無(wú)效的，乙某也無(wú)法返回給甲某,。其當(dāng)時(shí)買宅基地時(shí),，沒有地上附屬物，乙某自己出資在宅基地上構(gòu)建了房屋,，而村委也是依據(jù)房屋才還建給乙某兩套樓房,，并且自己還補(bǔ)交了余款，甲某要求要一套樓房沒有依據(jù),。
判決結(jié)果：
根據(jù)《土地管理法》規(guī)定宅基地使用權(quán)不得隨意買賣,，因此甲某與乙某之間的宅基地買賣合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同雙方依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還,，不能返還或無(wú)需返還的折價(jià)補(bǔ)償,。因本案中宅基地已被村委拆遷還建，乙某也沒有使用權(quán)了,，不能返還,，故應(yīng)對(duì)甲某進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。而1994年宅基地買賣合同簽訂時(shí)乙某支付給甲某的15000元,，是當(dāng)時(shí)的對(duì)價(jià),，可以算作對(duì)甲某的折價(jià)補(bǔ)償。村委還建給乙某的樓房,，是基于乙某自己出資構(gòu)建的房屋而不是基于宅基地,，甲某無(wú)權(quán)向乙某要樓房。因此判決支持甲某的訴訟請(qǐng)求,，確認(rèn)甲某和乙某之間的買賣合同無(wú)效,。
律師評(píng)析：
甲某起訴的本意是想通過(guò)確認(rèn)合同無(wú)效，來(lái)要回宅基地使用權(quán),，若乙某不能返還宅基地使用權(quán),，就給其一套樓房，而法院對(duì)此未予以支持,。
本案中甲某忽視了其原來(lái)的宅基地已經(jīng)被村委收回,，乙某也沒有使用權(quán)，因此無(wú)法進(jìn)行返還這一實(shí)際情況,。乙某還建得來(lái)的樓房不是因?yàn)檎剡€建的,，而是依據(jù)宅基地上的房屋還建來(lái)的，或者說(shuō)是依據(jù)乙某自己的財(cái)產(chǎn)得來(lái)的,，所以甲某向乙某主張樓房的意圖沒有法律依據(jù),。
預(yù)防性建議：
對(duì)于農(nóng)村中宅基地權(quán)買賣問題，法律已有明確規(guī)定禁止隨意買賣,，因此在購(gòu)買宅基地使用權(quán)或者宅基地上房屋時(shí)就應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),。作為出賣方也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到買賣宅基地使用權(quán)后一旦拆遷還建，即使當(dāng)時(shí)的宅基地使用權(quán)買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效合同,，宅基地使用權(quán)也無(wú)法返還,，基于宅基地使用權(quán)的其他要求也難以得到支持。
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