春節(jié)假期剛過,，部分地方政府就開始推地。2月16日,，北京市土地儲(chǔ)備中心一次性掛出12宗住宅用地,，加上另外兩宗招標(biāo)出讓的宅地，目前北京處于出讓環(huán)節(jié)的住宅用地達(dá)到14宗,。
實(shí)際上,，土地市場的活躍不僅僅出現(xiàn)在北京，全國主要城市的土地市場均迎來“開門紅”,。
土地出讓一反過去“前緊后松”的慣例,。今年開年不到兩個(gè)月，全國主要城市的土地出讓金,，相比去年同期大幅增加,。
出讓金同比大增
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2013年以來,，北京已有12宗宅地實(shí)現(xiàn)成交,，如果上述14宗地塊實(shí)現(xiàn)成交，將有26宗土地成交,，達(dá)到去年全年宅地成交的70%以上,。北京推地節(jié)奏明顯加快。
自去年年底,，政府就開始大手筆增加土地供應(yīng),，這顯然有加大供應(yīng),，平衡供需的意圖,。另一方面，開發(fā)商購買意愿的增強(qiáng),，也促使政府把地塊推向市場,。
“政府出讓土地的節(jié)奏是由供需決定的,，他們也希望把土地賣個(gè)好價(jià)格。去年5月份以來樓市的回暖,，北京市場的庫存消化速度比較快,，從去年下半年開始，開發(fā)商開始積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,。這個(gè)時(shí)候正是土地出讓的好時(shí)機(jī),。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,。
2012年底,，房山區(qū)舉行了50宗土地的推介會(huì),。而此次集中出讓的14宗住宅用地中，房山區(qū)占了其中的6宗,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),，今年1月份，北京土地整理儲(chǔ)備中心共成交經(jīng)營性用地?cái)?shù)量為14宗,，全部土地出讓金為242億元,，創(chuàng)調(diào)控以來單月經(jīng)營性用地成交金額新高。而去年1月份,，北京土地出讓收入僅為16.48億元,。
數(shù)據(jù)顯示，1月份,，北上廣深等十大典型城市土地出讓金收入為562億元，同比增長263%,，增幅創(chuàng)近33個(gè)月新高,。2010年12月后，土地出讓金收入開始進(jìn)入波浪式下行通道,，在2012年5月份降至歷史最低點(diǎn)后,，出現(xiàn)回升態(tài)勢。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊認(rèn)為,，本輪調(diào)控開始之后,，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較長一段時(shí)間的低迷，除去部分“財(cái)大氣粗”的國企之外,，大部分房企對于土地市場“心有余而力不足”,。隨著市場的轉(zhuǎn)好，房企購地意愿增強(qiáng),，從前一階段成交的土地情況即可看出,，參與競地的開發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅增加。
助推房價(jià)上漲
地方政府顯然對土地價(jià)格預(yù)期比較高,，因此今年入市的地塊起始價(jià)格并不低,。以兩宗朝陽孫河地塊為例，兩宗地塊起始樓面價(jià)均為19500元左右,，按照50%的溢價(jià)率紅線,，上述兩宗地塊最高成交樓面價(jià)均在29000元/平方米左右，比1月份泰禾地產(chǎn)斬獲的同位置28559元/平方米的樓面地價(jià)還要高,。而房山長陽的兩宗住宅用地掛牌起始樓面價(jià)均在5000元/平方米以上,，比近兩年來該區(qū)域部分地塊的成交價(jià)還要高。
高姍認(rèn)為,，從最終成交價(jià)格來看,，由于溢價(jià)率50%紅線的限制,，因此出現(xiàn)高價(jià)“地王”的可能性較小，但是同時(shí)由于多數(shù)地塊底價(jià)設(shè)置較高,，并且還有競配建保障房面積的環(huán)節(jié),，因此房企的實(shí)際成本壓力仍然較大，面粉價(jià)高,，或?qū)⒅泼姘鼉r(jià)格上漲預(yù)期,。
不斷上漲的土地價(jià)格，使土地市場已經(jīng)成了大型開發(fā)商競爭的舞臺(tái),。用黃金灣投資集團(tuán)董事長申威的話來說,，如今的土地市場已經(jīng)是“王的盛宴”。
值得注意的是,，今年開年,，大型房企在土地的招拍掛的市場上競爭，一些地方性的中小開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地的意愿也非?；钴S,。
王先生為北京某土地交易服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)理。春節(jié)假期過后,，雖然剛上班沒幾天的時(shí)間,，王先生就已經(jīng)接待了5撥開發(fā)商，他們基本上手中都有項(xiàng)目或者土地需要轉(zhuǎn)讓,，請王先生作為中間人找到有意愿的買家,。
前來洽談業(yè)務(wù)的開發(fā)商都是各個(gè)城市本土的中小開發(fā)商，由于各種原因手中有成本比較低的土地,。但是,，在王先生看來，他們給自己的土地開的價(jià)格高于市場可能接受的范圍,，顯然,，這些開發(fā)商希望在現(xiàn)在形勢還不錯(cuò)的情況下，盡量多賣些錢,。
申威向記者表示,，現(xiàn)在土地市場兩極分化嚴(yán)重。未來,，銀根漸趨緊縮是一個(gè)大勢,，因此找到錢并不容易，過去那種誰都可以買塊地蓋房子的時(shí)候已經(jīng)一去不復(fù)返了?，F(xiàn)在不少城市中的本土開發(fā)商手中有成本低的地塊,，他們不會(huì)像過去那樣自己開發(fā)，而是希望把地賣給大開發(fā)商,，而且希望賣個(gè)好價(jià)錢,。
“土地對一個(gè)房企來說是生產(chǎn)資料,，企業(yè)要繼續(xù)發(fā)展，就必須有地,。因此,，只要有錢，房企就會(huì)增加土地儲(chǔ)備,。因此,，即使調(diào)控政策升級，房企也會(huì)適度增加土地儲(chǔ)備,，不會(huì)出現(xiàn)大量流拍和低價(jià)成交的現(xiàn)象,。”申威說,。
