“如果你有朋友想買房,，最好本月中旬前就定下來?！辨溂业禺a(chǎn)北京褡褳坡門店的業(yè)務(wù)員小王13日對客戶如是說,。隨著“地方版”調(diào)控細則出臺日期漸近，二手房交易將迎來個稅征收調(diào)整的大限,。
按照目前的交易流程,，如果要趕在3月底前完成網(wǎng)簽，本月中旬將是買賣雙方簽約的最后期限,。隨著大限臨近,，買賣雙方急于成交的心理迫切，越來越多的業(yè)主開始降低報價以盡快成交,。
中介敦促盡快簽約
樓市調(diào)控的“新國五條”及細則出臺后,，二手房交易呈現(xiàn)火爆局面，但隨著地方細則出臺時間窗口的臨近,，這一局面恐難持久,。按照住建部官員在今年全國兩會期間的表態(tài)，從3月底開始,，各地將陸續(xù)出臺調(diào)控細則,。到目前為止，雖然沒有一個城市公布樓市調(diào)控細則出臺的時間表,，但3月底已成為各家中介一致認可的最后期限,。按照目前的交易流程，如果要趕在3月底之前完成網(wǎng)簽,，買賣雙方必須在中旬前完成簽約,。
多家中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)員對中國證券報記者表示，對于商業(yè)貸款購房者來說,，按照正常的交易流程,，從買賣雙方簽訂購房合同到完成資質(zhì)審核，再到完成網(wǎng)簽,，大約需要7,、8個工作日。對于全款購房者來說,，從買賣雙方簽約到完成網(wǎng)簽約需5個工作日,。如果使用公積金貸款，所需時間要長得多,。此外,，出于保險起見，應(yīng)多留幾天富余的時間。
據(jù)統(tǒng)計,，在近期集中交易的二手房個案中,，全款購房者和公積金貸款購房者所占比例較小，商業(yè)貸款購房者占大多數(shù),。這意味著,，多數(shù)交易個案的平均交易周期在10天左右。照此計算,，交易雙方須在本月中旬前完成簽約,，才能避開可能在3月底實施的稅收新政。
業(yè)內(nèi)人士表示,，一般情況下,，完成網(wǎng)簽意味著交易完成，盡管此后還需經(jīng)歷批貸,、交稅,、過戶等流程，但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽,，就不必承受新增的個稅成本,，除非另有規(guī)定出臺,。
基于這一判斷,，近期不少中介機構(gòu)都在趕工，力促買賣雙方盡快成交,。一些中介門店甚至將交易大限明確定為3月20日,，督促員工抓緊沖擊銷售業(yè)績。業(yè)內(nèi)人士認為,，從下旬開始,，二手房市場可能逐步降溫。
部分業(yè)主降價急售
隨著大限的臨近,，買賣雙方的心態(tài)開始發(fā)生變化,。中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期一些業(yè)主開始降低報價以求盡快出手,。
鏈家地產(chǎn)朝陽北路某門店13日將一套小戶型房源貼上“速銷”標簽,，業(yè)主在此前報價的基礎(chǔ)上直降十萬元。這套面積不到50平方米的商住房最初報價170萬元,，幾個買家均因價格過高而放棄購買,，急于成交的業(yè)主只得降價出售。
市場人士分析,，就北京二手房市場而言,，隨著部分具有免稅資格的“滿五年唯一住房”銷售殆盡，剩余房源的銷售難度將越來越大,。
上述門店店長對中國證券報記者表示,，近期選擇降價銷售的業(yè)主開始增多,，降價幅度多在10萬元及以上。一些未降價房源的議價空間也越來越大,。在“新國五條”出臺前,，一套二手房的議價范圍大多在3萬元以內(nèi)，多數(shù)賣家寧愿不賣也不降價,。但在“新國五條”出臺后,，二手房報價開始松動，不少房源貼上“急售”標簽,。
該店長表示,，在“新國五條”出臺后的二手房交易熱潮中，其門店所在區(qū)域的報價開始并無明顯變化,，直到最近才有調(diào)低價格的現(xiàn)象,。據(jù)多家中介機構(gòu)監(jiān)測，北京多個二手房交易的熱點區(qū)域均在一定程度上存在降價出售的現(xiàn)象,，這不僅是近期二手房交易旺盛的原因,，也體現(xiàn)出業(yè)主看空未來市場的心態(tài)。
未來需求或已透支
報價降低的背后是部分區(qū)域隱現(xiàn)的降溫苗頭,。近期在北京通州,、亦莊、大興等郊區(qū)縣的部分區(qū)域,，二手房交易開始降溫,。其中，大戶型豪宅項目的銷售率先冷卻,。
業(yè)內(nèi)人士分析,，隨著二手房優(yōu)質(zhì)房源陸續(xù)被消化，投機投資需求和部分改善型需求逐步退出市場或進入觀望狀態(tài),，以首套房為主的自住需求努力趕搭個稅調(diào)整前的“末班車”,。與自住需求相比，投機投資需求和改善型需求對房屋地段和品質(zhì)的要求較高,，對價格的敏感度較低,，不急于出手。
蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶向中國證券報記者表示,，近期二手房交易的火爆在某種程度上是未來需求的提前釋放,，所以未來市場降溫的可能性較大。
據(jù)記者了解,包括中介機構(gòu)和買賣雙方在內(nèi)的市場交易主體大多對后市不樂觀,，部分購房者已推遲了購房計劃,。
按照慣例，在政策細則落地后，往往會給購房人一段緩沖時間,，同時也可能為支持剛需而劃定二手房交易個稅免征“紅線”,。但由于政策基調(diào)總體嚴厲，房地產(chǎn)市場降溫的預(yù)期較強,。業(yè)內(nèi)人士認為,，從3月下旬開始，二手房市場的交易量將明顯下降,，交易價格則保持穩(wěn)定,。
