對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士表示,，數(shù)據(jù)直線下滑的主要原因是政府限價(jià)房企暫緩開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)減少,，因此市場(chǎng)并沒(méi)有數(shù)據(jù)所顯示的低迷,。但需要注意的是，在政府調(diào)控不放松的背景下,，購(gòu)房者心態(tài)正逐步從激進(jìn)轉(zhuǎn)向觀望,，下半年房?jī)r(jià)或有松動(dòng)的可能性。
遇冷 多地樓市成交創(chuàng)新低
淮安樓市調(diào)控時(shí)隔四個(gè)月后“梅開(kāi)二度”,。小長(zhǎng)假放假前一日，淮安市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》,，小長(zhǎng)假起開(kāi)始執(zhí)行,。在此影響下，端午小長(zhǎng)假期間的淮安市住宅日成交量跌至百套之下,，比新政前日成交200套左右降幅明顯,。
廣州方面，2017年端午假期廣州新建住房網(wǎng)簽成交263套,，同比2016年端午假期的791套減少528套,，同比下降66.75%；成交量尚不足整個(gè)5月日均成交量的一半,，其中海珠,、白云、越秀三區(qū)均為“零成交”,，天河,、荔灣、番禺均只有6套成交,。
值得注意的是,，端午節(jié)樓市遇冷只是整個(gè)5月的縮影。
中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,，廣州今年5月的總體成交量創(chuàng)下近兩年的新低,，數(shù)據(jù)顯示，5月1日至29日,，廣州僅成交一手住宅6326套,，是自2011年廣州調(diào)控以來(lái)5月成交的第二個(gè)低點(diǎn)，僅高于2014年樓市低迷期5月的5843套成交量,。5月1日至30日,，北京合計(jì)月內(nèi)二手房住宅簽約10236套，成交面積96.45萬(wàn)平方米，較4月分別下滑39.4%和37.3%,。而這個(gè)簽約量,，是近27個(gè)月的最低值。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，整體看,，北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開(kāi)始反映出調(diào)控影響,，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低,，“紅五月”成交全面滑坡，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期,。一線城市同比下調(diào)幅度達(dá)到了37%,，二線城市下調(diào)幅度接近30%。
對(duì)此,，偉嘉安捷分析師表示,，從目前來(lái)看，調(diào)控政策趨嚴(yán)的情況下,，貸款購(gòu)房首付和利率也雙雙增加,，不少購(gòu)房人暫緩購(gòu)房腳步，觀望情緒較為濃厚,。統(tǒng)計(jì)顯示,，端午節(jié)三天房貸市場(chǎng)咨詢(xún)量同比去年端午節(jié)期間下降近三成。
此外,，CRIC房地產(chǎn)研究中心研究員楊科偉也表示,，熱門(mén)城市對(duì)項(xiàng)目定價(jià)、預(yù)售證發(fā)放的限制有增無(wú)減,，導(dǎo)致新增供應(yīng)同,、環(huán)比皆下降且處于低位，暫緩開(kāi)盤(pán)的房企數(shù)量大幅增加也是成交下滑的主要原因,。與往年不同,，理應(yīng)是樓盤(pán)加推旺季、蓄客最佳時(shí)期的端午小假期,，今年卻出現(xiàn)多地?zé)o樓盤(pán)上市,，更無(wú)樓盤(pán)加推開(kāi)售。
博弈 供求不均加劇多方拉鋸
雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控下,，樓市成交量大幅下滑,，但是價(jià)格仍未有明顯向下趨勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均,，計(jì)算得知,，2017年4月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.73%,，依然保持高位,。
其中，62個(gè)城市環(huán)比上漲,，26個(gè)城市漲幅超過(guò)1%,，3個(gè)城市漲幅超過(guò)2%。具體來(lái)看,，唐山4月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.3%,，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%,，北海上漲1.9%,，沈陽(yáng)上漲1.8%，揚(yáng)州,、金華上漲1.7%,，昆明、西安,、韶關(guān)則分別上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。
楊科偉表示,，在需求外溢,、投機(jī)心理難平的同時(shí)，供求不均更加劇了買(mǎi)賣(mài)多方的拉鋸戰(zhàn),。
以南京為例,，受公證搖號(hào)新政的影響，選擇在端午假期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)為零,。熱門(mén)的南京河西南板塊三家即將要加推搖號(hào)的樓盤(pán)雖沒(méi)有要開(kāi)賣(mài)的動(dòng)靜,，但仍然有不少購(gòu)房者過(guò)來(lái)探盤(pán)、登記,。有報(bào)道顯示,，僅上述樓盤(pán)，每位銷(xiāo)售員基本上都有500組左右的客戶,，甚至有的選擇通過(guò)提高首付比例至8成以篩掉一些客戶,。
無(wú)錫也有類(lèi)似現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示,，端午假期三天無(wú)錫樓市備案成交商品房250套,，面積2.61萬(wàn)平方米，不如2016年假期一日的成交量,。但從樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)狀況來(lái)看,，假期期間,，無(wú)錫惠山區(qū)某樓盤(pán)加推三期新品464套房源，引來(lái)3000多名客戶,。新吳區(qū)某盤(pán)首批僅推出高層1#,、5#樓共約128套房源，但吸引了近900組客戶預(yù)約選房,，項(xiàng)目甚至選擇以提高首付至50%作為“限客門(mén)檻”,。有業(yè)主稱(chēng)，搶房十分激烈,，該純新盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)之前承諾的約13000元/平方米的價(jià)格,，直接變成了14000元/平方米，甚至是達(dá)到了差不多15000元/平方米,。
對(duì)此,，楊科偉表示，相對(duì)于成交量下滑明顯,，由于購(gòu)房熱情仍在,，價(jià)格仍處于僵持狀態(tài)，甚至部分地區(qū)存在上漲之勢(shì),。
以石家莊為例,，此前石家莊市住建局發(fā)布《今年一季度房產(chǎn)交易季度報(bào)告》顯示，今年一季度石家莊市主城區(qū)商品房共成交108萬(wàn)平方米,、成交12253套,，同比下降39%。其中,，商品住房成交65萬(wàn)平方米,、成交5089套，同比下降56%,。
但價(jià)格方面,，僅5月單月，石家莊樓盤(pán)調(diào)價(jià)數(shù)量達(dá)到21盤(pán),。其中7個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià),，10個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià)，3個(gè)別墅和1個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià),。住宅方面,，位于新華區(qū)、橋西區(qū),、高新區(qū)等項(xiàng)目中,，新合作城市廣場(chǎng)、龍灣,、中山尚城分別上調(diào)1000元/平方米,，華麗家族樓盤(pán)上調(diào)1300元/平方米,，官峰嘉邸項(xiàng)目上調(diào)2000元/平方米，十里逸墅項(xiàng)目上調(diào)60萬(wàn)元/套,。此外,，別墅項(xiàng)目原河名墅更是從之前的2000萬(wàn)元/套，上調(diào)至2366萬(wàn)元/套,，上調(diào)366萬(wàn)元/套,。
蔓延 樓市限售時(shí)代開(kāi)啟
楊科偉認(rèn)為，在持續(xù)低供應(yīng)下,，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài),，“有價(jià)無(wú)市”格局愈加明顯。因此,，受制于限購(gòu),、限貸政策持續(xù)發(fā)力，疊加嚴(yán)控供應(yīng),，多數(shù)城市成交持續(xù)低迷,，但隨著樓市持續(xù)的政策收緊，調(diào)控的延長(zhǎng),，在房企回收資金的壓力下,，供應(yīng)量企穩(wěn)回升，成交量有望逐步回歸至正常水平,。而對(duì)于部分城市,，房?jī)r(jià)仍面臨著較大的上漲壓力，后期不排除跟進(jìn)落地限購(gòu),、限貸新政的可能性,。
張大偉表示,，從目前來(lái)看,，限售時(shí)代已經(jīng)開(kāi)啟，樓市的去杠桿政策,，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金,。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入,。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：成都,、廈門(mén)、福州,、青島,、杭州、廣州,、珠海,、惠州,、揚(yáng)州、常州,、長(zhǎng)樂(lè),、閩侯、徐水,、啟東,、白溝、海南,、東莞,、西安、濟(jì)南,、鄭州,、高碑店、蕪湖,、開(kāi)封,、南京、無(wú)錫,、長(zhǎng)沙,、嘉興、承德,、保定,、北京（保定、北京等均為有部分限制）,、珠海等超過(guò)30多個(gè)城市,，歷史上首次啟動(dòng)了買(mǎi)房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。
“預(yù)計(jì)未來(lái)限售政策將快速向三四線蔓延,，后續(xù)可能會(huì)有超過(guò)50個(gè)城市執(zhí)行限售,。”張大偉說(shuō),。
此外,，值得注意的是，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任黃奇帆日前的演講也透露出未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的雛形,。他指出,，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將從土地、金融,、稅收,、租賃、地票等方面入手,。
對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià),，張大偉說(shuō),，從過(guò)去調(diào)控看，一般都需要6個(gè)月以上,，價(jià)格才會(huì)出現(xiàn)明顯的下行,。目前來(lái)看，嚴(yán)厲調(diào)控開(kāi)啟僅2個(gè)月時(shí)間,，買(mǎi)賣(mài)雙方還在博弈過(guò)程中,，成交下滑還需一定時(shí)間體現(xiàn)在房?jī)r(jià)端。以此來(lái)看,，四季度房?jī)r(jià)或現(xiàn)松動(dòng),。
