一、案例簡介
浙江省江山市姜XX與諸城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案,，購房人姜XX起訴至XX中院要求諸城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付房屋并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,。原審法院認(rèn)為涉案房屋實(shí)際已經(jīng)具備了使用條件，判決要求開發(fā)商向購房人交付房屋并承擔(dān)逾期交房的相應(yīng)違約責(zé)任,。
諸城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服一審判決,，上訴至山東高院。山東高院認(rèn)為,，驗(yàn)收合格是房屋交付的法定條件,，涉案房產(chǎn)項(xiàng)目至今未予竣工驗(yàn)收不能交付使用，原審判令開發(fā)商向購房人交付涉案房屋欠當(dāng)，山東高院以(2014)魯民一終字第463號判決撤銷了一審法院的該判決,。
購房人不服二審判決,，向最高人民法院申請?jiān)賹彙Ｗ罡呷嗣穹ㄔ?015年10月14日就該案作出的(2015)民申字第1510號裁定,，駁回姜XX再審申請,。最高人民法院認(rèn)為《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,，方可交付使用,；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用,?！薄吨腥A人民共和國合同法》第二百七十九條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條亦有相同的規(guī)定,。上述規(guī)定表明,，竣工驗(yàn)收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后,，始具備交付使用的條件,。
二、案例評析
作為案涉房屋的出賣人,，開發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù),，根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定，“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件,。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,，不得交付使用,。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定,，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì),、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用,?！薄ⅰ冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例(2011修訂)》第十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,，經(jīng)驗(yàn)收合格后,，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,，不得交付使用,。
山東東武律師事務(wù)所
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