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土地“醒了” 房子“活了” 農(nóng)民有盼頭了

2018-01-23 09:16:28 來源:人民網(wǎng)

安徽省金寨縣將生態(tài)宜居與宅基地制度改革等相結(jié)合,,探索出“美麗鄉(xiāng)村+”新模式,。


浙江省義烏市律師協(xié)會20 余名黨員志愿者,,針對農(nóng)村宅基地等問題開展送法進(jìn)村活動,。


浙江省諸暨市對農(nóng)民擁有的閑置宅基地實施復(fù)墾并驗收后,,向其發(fā)放“地票”,。


四川省仁壽縣大化鎮(zhèn)水利村通過深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革,,盤活農(nóng)民宅基地,,將昔日貧困村建設(shè)成幸福美麗新村,。

 今年50歲的羅先生在安徽合肥經(jīng)商多年,。出生于農(nóng)村的他,老了之后想回農(nóng)村住,。羅先生想知道,,他可不可以去農(nóng)村買房或租房。

 山東青島的段女士到城里打工3年了,,半年前,,她所在的村子周圍建起了產(chǎn)業(yè)園,有家企業(yè)想將段女士閑置的房子租下來,,改造成員工宿舍,。可是段女士聽說,,農(nóng)村宅基地出租有限制,。

 一直以來,圍繞農(nóng)村宅基地的各種討論與疑問不曾間斷,。近日,,政府的制度創(chuàng)新,為很多疑問給出了答案,。

 1月15日,,國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上表示,中國將探索宅基地所有權(quán),、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”,,落實宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),,適度放活宅基地使用權(quán),。他強(qiáng)調(diào),這是一項重大理論和實踐創(chuàng)新,。

 中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院環(huán)境經(jīng)濟(jì)研究室主任余振國在接受本報采訪時表示,,宅基地“三權(quán)分置”對于打好脫貧攻堅戰(zhàn)、落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場等都將發(fā)揮良好的推動作用,。

 農(nóng)村租房更有譜了

 宅基地“三權(quán)分置”后,羅先生可以放心到農(nóng)村租房了,。

 宅基地“三權(quán)分置”后,,宅基地所有權(quán)歸村集體,資格權(quán)歸農(nóng)戶,,使用權(quán)可以放活,。中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)系教授李秉龍向本報表示,宅基地“三權(quán)分置”最關(guān)鍵的是“放活使用權(quán)”,,這樣一來,,農(nóng)戶就可以將宅基地有規(guī)劃地投入市場,。

 事實上,,由于農(nóng)村房屋的租金低廉,目前城里人在城郊村,、城中村租賃村民房屋居住的情況不在少數(shù),。余振國表示,“適度放活宅基地使用權(quán)”意味著宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行規(guī)范流轉(zhuǎn),,“去農(nóng)村租房”這個事更有保障了,。

 適度放活宅基地使用權(quán),實際上激活了城市人去鄉(xiāng)村利用宅基地發(fā)展的機(jī)會,。中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才認(rèn)為,,城市人參與到對宅基地的利用中,輔助規(guī)劃宅基地建設(shè),,可以達(dá)到城市資本融入鄉(xiāng)村建設(shè)的目的,,這有利于打開新的創(chuàng)新空間,有利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實現(xiàn),。

 但即使宅基地“三權(quán)分置”后,,羅先生到農(nóng)村買房的想法還是難以實現(xiàn)。

 國土資源部副部長趙龍曾表示,,宅基地是農(nóng)村集體的基本福利制度,,國家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟(jì)成員之間流動,,按照法律和登記規(guī)則,城市居民購買農(nóng)村宅基地是拿不到合法產(chǎn)權(quán)的,。

 因此,,在全國國土資源工作會議上,姜大明強(qiáng)調(diào),,“城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開,。”

 “城里人不可以到農(nóng)村買宅基地,,但是,,農(nóng)村人可以買,這個農(nóng)村人可以是本村集體的,,也可以是外村集體的,。”中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻說,。

 跟羅先生一樣,,浙江杭州的胡女士退休后也想回農(nóng)村住。對于去農(nóng)村租房,,胡女士提出了自己的疑問:“我交了租金,,有了對宅基地的使用權(quán),那我可以改造房子嗎,?”

 對于這個問題,,李秉龍認(rèn)為,“現(xiàn)實中,,宅基地與房屋是緊密聯(lián)系在一起的,,兩者無法分離。城市居民通過合法渠道獲得一定期限的宅基地使用權(quán),,但是從現(xiàn)行政策來看,,在宅基地上建造房屋需要經(jīng)過審批、符合政府設(shè)定的規(guī)范才行,?!?/p>

 在全國國土資源工作會議上,姜大明也指出,,按規(guī)劃嚴(yán)格實行土地用途管制這個原則不能破,,要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院、私人會館等,。

 農(nóng)民收入更有根了

 事實上,,宅基地制度改革一直在進(jìn)行,目前,全國已有33個試點縣(市,、區(qū)),。2017年11月20日,十九屆中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會議強(qiáng)調(diào),,拓展宅基地制度改革試點范圍,。

 作為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)之一,浙江義烏從2015年起率先探索農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”,,從宅基地“取得置換,、抵押擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)明晰,、入市轉(zhuǎn)讓,、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創(chuàng)新,,激活農(nóng)村“沉睡”的資源,。

 “三權(quán)分置”給農(nóng)民帶來哪些好處?義烏市國土資源局副局長張黎明分析說,,“原來宅基地只有所有權(quán)和使用權(quán),,現(xiàn)在派生出資格權(quán)。比如說,,36平方米的宅基地,,土地所有權(quán)依然是屬于集體的,但是36平方米的資格是屬于農(nóng)民的,。這個資格取得之后,,農(nóng)民就可以用使用權(quán)去抵押,或者有限期轉(zhuǎn)讓,。這樣既保障了農(nóng)民的居住權(quán)利,,也實現(xiàn)了宅基地的財產(chǎn)屬性?!?/p>

 “以前宅基地的使用權(quán)主要是用來住。但現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,,很多農(nóng)民進(jìn)城了,,他們也要盤活自己的資源存量,增加財產(chǎn)性收入,?!毙旌椴疟硎荆呕钫氐氖褂脵?quán),,既能盤活存量土地資源,,改變農(nóng)村空心化現(xiàn)象,又能增加農(nóng)民的收入。

 放活宅基地使用權(quán),,將給農(nóng)村帶來又一次發(fā)展契機(jī),。

 在義烏城郊的農(nóng)村,有大量的淘寶店,、批發(fā)商需要租住宅基地,、民房用于日常運(yùn)營。農(nóng)民依靠出租房屋收取租金,,增加了不少收入,。據(jù)調(diào)查,普通農(nóng)戶的房子,,一年的租金差不多有20萬元,。

 北京大興區(qū)也是宅基地制度改革試點地區(qū)。當(dāng)?shù)卮迕窠ㄔ旆课?,城里人租借下來,,專門用于農(nóng)家樂住宿、鄉(xiāng)村旅游的經(jīng)營,。城里人通過在城市里宣傳,、做導(dǎo)游等形式,幫助村民吸引更多游客,,獲得收益,。

 海南文昌同樣是試點地區(qū)。當(dāng)?shù)卣嬷С职l(fā)展“共享農(nóng)莊”,,輔助村民脫貧,。游客與村民一同種植、采摘,。宅基地農(nóng)房轉(zhuǎn)變成為客房,,不少旅游從業(yè)者來到村里輔助打造“精品民宿”。根據(jù)規(guī)劃,,未來,,海南每個市縣都將試點建設(shè)2個至3個“共享農(nóng)莊”,至2020年建成1000個,。

 近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議還特別提出了允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房,,創(chuàng)辦小型加工項目,推動返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),。由此可見,,未來,宅基地使用權(quán)將更有靈活度,。

 農(nóng)民住房更有價了

 長久以來,,根據(jù)物權(quán)法、擔(dān)保法規(guī)定,集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押,。受制于這些限制,,農(nóng)民遇到困難時沒法用宅基地和房子向銀行抵押貸款,只能“腆著臉”地找擔(dān)保人,。

 “擔(dān)保人可不好做,,如果對方不誠信,擔(dān)保人就得擔(dān)責(zé),!”浙江建德大同鎮(zhèn)三村黨總支書記應(yīng)雪文向本報表示,,村民們不太愿意做擔(dān)保人,寧愿雙方打個欠條,。所以,,不少農(nóng)民想做點生意,可是籌不到錢,。

 2015年,,全國59個試點縣(市、區(qū))被納為“農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款試點”,,這意味著試點地區(qū)暫時放開對宅基地使用權(quán)不得抵押的限制,。義烏再次被納為試點。

 在義烏的試點中,,農(nóng)村宅基地可以同城鎮(zhèn)房子一樣進(jìn)行抵押,。

 季建中是第一個“吃螃蟹”的人。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的試點政策出臺后,,義烏北苑街道黃楊梅村農(nóng)民季建中將自家的宅基地和一套四層半的樓房作為抵押物,,向銀行申請了30萬元貸款,年利率還比擔(dān)保貸款低了不少,。最重要的是,,“再也不用求爺爺告奶奶了!”季建中說,。

 不過,,農(nóng)民在抵押貸款之前,還有一步要走,,那就是完成宅基地的確權(quán)登記,。

 “農(nóng)村宅基地和農(nóng)房納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后,拿到不動產(chǎn)證,,農(nóng)房就可以流轉(zhuǎn),辦抵押了,?!绷x烏市相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。據(jù)悉,截至2017年底,,義烏已頒發(fā)農(nóng)房不動產(chǎn)證2萬多本,。

 “前段時間,我把宅基地賣給了隔壁村,?!绷x烏市后宅街道前傅村村民傅先生說,以前宅基地只能在同村流轉(zhuǎn),,而且當(dāng)時農(nóng)村的房也沒有證,,村民們就只簽個協(xié)議,沒有法律效應(yīng)?,F(xiàn)在“三權(quán)分置”政策試點實行后,,宅基地的使用權(quán)“活”了,流轉(zhuǎn)范圍也“廣”了,,從本村到跨村,,再擴(kuò)大至全市農(nóng)村,宅基地的價值也跟著水漲船高,。

 專家表示,,宅基地的使用權(quán)放活固然給農(nóng)民帶來很多好處,但作為農(nóng)民唯一的不動產(chǎn),,放活過程中仍要保持謹(jǐn)慎,。

 “宅基地的所有權(quán)是村集體的,但房子是農(nóng)民的私有財產(chǎn),。如果農(nóng)民抵押了宅基地,,還不上貸款,房子就可能被收走,?!崩畋堈f。

 對此,,義烏在試點過程中對宅基地抵押貸款政策做了很多規(guī)范,。比如,農(nóng)民在申請宅基地抵押貸款之前,,要以書面的形式,,征詢村集體的同意,并且保證擁有不少于人均15平方米的居所,。除了事前預(yù)防,,在事后處置環(huán)節(jié)上,義烏還成立了農(nóng)村宅基地風(fēng)險基金會,,如果發(fā)生了違約現(xiàn)象,,抵押物先由基金會接盤,,給農(nóng)民兩年的緩沖期。兩年后有條件贖回,,農(nóng)戶優(yōu)先贖回,,如果沒有能力贖回,再進(jìn)行公開處置,。




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編輯:于蕊

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