自今年3月1日國家出臺20%個稅嚴格開征,、擴大限購等殺傷力巨大的新規(guī)之后,，房地產(chǎn)就成為都市里最熱門的話題,。然而與以往歷次調(diào)控的迅速落地不同,，除北京積極行動之外，其他城市的地方細則實質(zhì)性內(nèi)容都不多,，這一動一靜為何反差巨大,？20%個稅嚴格開征后,，北京一位賣房人卻將28萬元稅款悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁給買房人,，調(diào)控會不會成為漲房價的誘因,？昨天,，十位重量級經(jīng)濟學(xué)家對房價,、個稅,、房產(chǎn)稅等眾多熱點話題進行了全方位的解析。
熱點之一 房價
十年九調(diào),，房價為何還是往上走,？
有媒體統(tǒng)計，從2003年起到2013年的“國五條”,，國務(wù)院常務(wù)會議10年來9次調(diào)控房地產(chǎn)市場,，但房價卻一直走高，房價為何像難以馴服的野馬,，總是管不?。糠康禺a(chǎn)市場調(diào)控該如何吸取教訓(xùn),，避免走回過去的老路,？
降房價是誤讀，穩(wěn)房價才是真目標
賈生華認為,，其實老百姓和媒體對于房地產(chǎn)調(diào)控有一個誤解,，調(diào)控的目標到底是什么，是讓房價降下來嗎,？實際上不是這樣,。這10年來，所有的文件出臺都是說抑制房價過快上漲,，或者穩(wěn)定房價,。房價合理回歸的提法并沒有出現(xiàn)在文件里面。包括今年的國五條都是說要穩(wěn)定房價的目標,。有人因此稱,，這不是降房價的目標，這是漲房價的目標,，這反映了一個理解上的偏差,。實際上國家目標本來就是要穩(wěn)定房價，不要讓它過快上漲,。能做到這一塊,，就已經(jīng)很不錯了。
房價難降是房地產(chǎn)的責(zé)任太多
為什么房價難降,，專家們認為原因很多,，很大程度上是因為房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響很大，在抗擊亞洲金融危機和世界金融海嘯之時,，房地產(chǎn)都起到了“救經(jīng)濟”的作用,。陳東琪認為,，客觀地看，房地產(chǎn)至少有四大功能,。一是從穩(wěn)增長的角度來看,，房地產(chǎn)的投資量非常大，對拉動宏觀經(jīng)濟起到了很大的作用,。第二,，房地產(chǎn)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對就業(yè)的貢獻功不可沒,。第三在經(jīng)濟快速發(fā)展過程中貨幣投放量是很大的,，房地產(chǎn)分流了一些資金，使之不進入商品消費領(lǐng)域,，對控通脹,、穩(wěn)定CPI還是起了一定的作用。第四,，房地產(chǎn)對財政的貢獻很大,。
儒家文化導(dǎo)致人們對房子有特殊情結(jié)
房價為什么不理性，除了經(jīng)濟方面的原因,，劉桓認為其中還有一個重要的因素是文化傳統(tǒng),。“我們是儒文化,，農(nóng)耕文化,，重視不動產(chǎn)，樹高千丈,，葉落歸根,，中國人對房地產(chǎn)有特殊的情結(jié)，和歐美不一樣,。紐約人比北京人有錢得多,，但紐約的住房自有率是41%，北京是86%,。不僅中國,，凡儒文化圈的國家和地區(qū)，房價都高,。比如兩岸四地,，還有馬來西亞、韓國,、日本等等,。日本房地產(chǎn)最高的時候，有一種說法是把東京賣掉可以買整個美國,，把日本賣掉可以買八個美國,，美國像牛那么大,，日本像蠶那么大，一條蠶可以買八頭牛,，沒有泡沫才怪呢,。”
經(jīng)濟增速放緩時,，房價就會跟著降
房價難降,，但是不是真的不會降呢,？專家們認為也未必,。陳東琪認為房價下跌有三次：第一次是1989年、1990年,，經(jīng)濟下去了,；第二次是2008年、2009年上半年,，經(jīng)濟也下去了,；下一次他估計是在2018年，經(jīng)濟增速會回落到6%以下,，房價自然下跌,。“不要想在經(jīng)濟上升的時候去降房價,，CPI上漲,，人民幣幣值上漲，土地價格漲,，什么都在漲,，你讓房價下跌可能嗎？”
熱點之二 調(diào)控
本輪調(diào)控是“最嚴版”還是“溫和版”,？
3月底,，有30多個城市公布了 “國五條”實施細則。然而,，細心的人們發(fā)現(xiàn),，不少城市的落地政策都是微博 體、“一句話調(diào)控”,。除了北京等個別城市之外,，“國五條”的20%個稅、擴大限購等嚴厲措施在各大城市均未得到實質(zhì)性實施,，“國五條”會不會遭遇“軟著陸”,？
房地產(chǎn)的泡沫總有一天會破掉
劉志彪認為，從各地的國五條細則能看出一個現(xiàn)象,，不少地方并不是真正想調(diào)控房地產(chǎn),，“地方政府對房地產(chǎn)的依賴,，使得其既是調(diào)控主體，又是利益主體,。包括這次實施細則都是溫和的,，還沒有進入真正的調(diào)控。只是把價格增長的勢頭緩一點,，銀行也好,，地方也好，擁有房產(chǎn)的人,，大家都高興,。但是這個游戲玩不長，總有一天房地產(chǎn)的泡沫要破掉,?！?
一把鑰匙難開調(diào)控之門
裴長洪形象地說，目前政府希望調(diào)控是一把萬能鑰匙,，來打開穩(wěn)定樓市的大門,。可這把鎖有很多鎖眼,，有的是機械的,，有的是密碼鎖。市場主體利益多元化,，有房的人,，沒房的人，政府,，開發(fā)商,，就導(dǎo)致了預(yù)期的多元化。影響市場的因素也多種多樣,，有文化因素,，有社會因素，也有價格因素,，非常復(fù)雜,。從國五條出臺的背景來看，應(yīng)該是政府希望將房價壓一壓,，但政策設(shè)計時有沒有詳細論證,？會不會忽略掉別的因素？比如說假離婚的問題有沒有考慮到,？會不會因為倉促出臺,，而遇到一些抵觸，導(dǎo)致執(zhí)行不到位,？
調(diào)控要管住土地和鈔票
沈明高指出,，調(diào)控要有效,，需要解決三個問題。一是貨幣流動性和經(jīng)濟增長的關(guān)系,，“過去十年房價漲幅這么高,，跟大量資金的投放和貨幣流動性寬松是有關(guān)系的，因為錢會跑到樓市,，從而推高房價,。”其次是民間投資渠道要增加,，“政府打擊房地產(chǎn)的投資性和投機性需求,，但百姓的錢放在什么地方，放銀行嗎,？”此外,，一個國家對于房地產(chǎn)的依賴程度跟創(chuàng)新能力成反比,?！叭绻覀冋嬲龑崿F(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟馬上就會放慢,，再搞一個刺激計劃嗎,？”提高了國家的創(chuàng)新能力，自然會減輕對房地產(chǎn)的依賴,。
吳柏鈞也建議“政府管兩段”,，除了把錢管好，還要把土地管好,。
建議中央管考核,，地方管調(diào)控
對于調(diào)控，專家們建議還是要多用市場的手段,。王洪衛(wèi)指出,，“真的要調(diào)控，我建議中央政府負責(zé)市場機制的建設(shè),，調(diào)控的落腳點要變成地方政府,。中央政府給地方定考核目標，地方政府來具體實施調(diào)控,?！彼J為，全國各地的樓市發(fā)展水平差異很大,，北京,、上海的戶均住房是0.8套，但全國平均戶均已經(jīng)超過了1套,，三四線城市可能達到1.05套,。城市的供需狀況完全不一樣,。全國一刀切已經(jīng)做不到了。讓地方政府在中央考核前提下,，分化調(diào)控的措施,，是比較合理的。
熱點之三 個稅
20%個稅,，會不會成漲房價的誘因,？
20%的個稅被稱為是史上最嚴厲調(diào)控措施，但是爭議也從未停止過,，既有對政策合理性也有對其可行性的質(zhì)疑,，目前除北京真正嚴格執(zhí)行外，大部分城市仍在觀望,。20%個稅從技術(shù)層面上是否可行,，全面推開，會產(chǎn)生什么樣的影響,，會不會導(dǎo)致二手房的崩盤,？
現(xiàn)在開征還不是時候
對于20%個稅，與會專家們多不看好,，認為這一征稅方式雖不是新事物,，2006年就已經(jīng)提出，但一直擱置?，F(xiàn)在重新執(zhí)行,，一方面是有沒有必要，另外,，能不能起到調(diào)控的作用也不一定,，有可能因增加成本轉(zhuǎn)而推高房價。
吳柏鈞以烤鴨做比喻,，他認為20%個稅不是不能征,，但是“太早了”?！爸袊习傩账饺素敻坏谋壤€是太小,，就像一只不太肥的鴨子，烤一次還可以,，不會焦,，但是三次就不行了。個人所得稅到底是什么目的,，政府其實還是沒太想明白,。”
買賣環(huán)節(jié)征稅容易被轉(zhuǎn)稼
劉桓認為，所得征稅20%,，其實嚴格說起來不可怕,。“因為所得稅是在買賣環(huán)節(jié)當中實現(xiàn),，所以這個稅是可以轉(zhuǎn)嫁的,，就是你付還是我付?？吹矫襟w上說,，北京首次實行史上最嚴格的政策以后，有人交稅了,，交稅結(jié)果是經(jīng)過雙方協(xié)商,，是由買方承擔，因此這個稅收毫無疑問就變成了房價上漲的一個因素,。所以這也可以解釋了,，很多經(jīng)濟學(xué)家說十年九調(diào)，房價越調(diào)越高,，所有加在交易環(huán)節(jié)的稅收最終都會變成房價上漲,，這是我們幾十年來，搞中國房地產(chǎn)調(diào)控一個基本的教訓(xùn),?！?
熱點之四 離婚潮
調(diào)控為何總跟婚姻“過不去”？
3月以來,，二手房交易爆棚引發(fā)各地離婚率急劇上升。有人認為,，20%個稅今后若嚴格開征,，最簡單的規(guī)避方式就是假離婚，以達到滿五年唯一住房免征稅的目的,。而北京的單身禁購二套房,，則有可能推高結(jié)婚率。甚至有人認為,，在房地產(chǎn)市場調(diào)控的沖擊下,，婚姻的神圣感已經(jīng)大大降低。為何結(jié)婚離婚變成了化解經(jīng)濟問題的最簡單方式,？是政策本身有瑕疵,，還是執(zhí)行的環(huán)節(jié)有漏洞？調(diào)控為何總跟婚姻“過不去”,？
婚姻和財產(chǎn)制度自古就分不開
劉志彪表示,，宏觀調(diào)控采取微觀措施，必然會對社會產(chǎn)生作用,。老百姓是很精明的,，他總能找到規(guī)避的辦法,。“如果你要是以家庭為單位來做經(jīng)濟調(diào)控,，一定會誘導(dǎo)家庭發(fā)生變化,。比如有的國家按照家庭收稅，結(jié)果就出現(xiàn)大量不結(jié)婚只同居的現(xiàn)象,。再比如,，前蘇聯(lián)曾經(jīng)考核鍋爐的生產(chǎn)。最早是用噸來考核,，結(jié)果生產(chǎn)出來的鍋爐很重,。后來改按個，結(jié)果造出來的就很小,，又不行,。改成按照體積來考核，結(jié)果就生產(chǎn)得很大,?！?
史晉川曾在十多年前寫過一篇文章，題為《財產(chǎn)制度與婚姻制度》,。他談到,，解放前有些少數(shù)民族地區(qū)，有一妻多夫的制度,，即兄弟共妻,，其中重要的原因就是為了避稅，“部落的頭人向下面征稅,，是按照戶征的,，所以有一些家庭為了避稅就兩三個兄弟娶一個妻子，只要交一個稅就可以了,。從古今中外來看,，婚姻制度和財產(chǎn)制度的關(guān)系都是很密切的，調(diào)控導(dǎo)致離婚潮,，可能是政策設(shè)計者對這一點沒有很好地洞察,。”
建議政策模糊一點給民眾選擇空間
要如何解決經(jīng)濟問題對社會的影響,，劉志彪表示,，唯一的辦法就是模糊一點，才可以給民眾,、給家庭自主選擇,，才不會出現(xiàn)反效果。“就是所謂要行大道,，政府要做大事情,，小事情不要去干預(yù)?！?
沈明高指出,，稅收政策應(yīng)該是一個很嚴肅的政策，是比較穩(wěn)定的長期政策,，確實會影響到人的行為,。中國調(diào)控樓市，導(dǎo)致離婚潮,，法國向富人加稅,，導(dǎo)致移民潮?！坝杏绊懞苷?，關(guān)鍵是減少影響。如果讓人大立法機關(guān)來決定這個政策,，相對來講就會比較長期一點,，所以我認為，稅收政策對于微觀活動的干預(yù)一定要小心謹慎,，并不是說不能征稅,，但是出臺稅收政策的時候要通盤考慮?！?
熱點之五 房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅全面開征還在等什么,？
除了限購、個稅,、房貸等調(diào)控手段外,，目前呼聲較高的調(diào)控新政還有房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)登記制度。房產(chǎn)稅能否成為穩(wěn)定房價的“殺手锏”,？而不動產(chǎn)登記制度又對調(diào)控房地產(chǎn)市場有何作用？
房產(chǎn)稅可解決“土地財政”
雖然老百姓不愿意加稅,，但房產(chǎn)稅勢在必行,。劉桓認為，國外房產(chǎn)稅征收一大目的是解決地方的財政收入,。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅,，財產(chǎn)稅的核心是要為地方政府解決收入問題?！拔覀儸F(xiàn)在地方收入主要是靠土地財政,，但這不能持久，地總會有賣光的一天。所以要在不動產(chǎn)上下工夫,，只要有房就有稅,，就有收入?！?
十年前劉桓在北京市地稅局掛職時,，曾經(jīng)擔任過四個月的物業(yè)稅試點小組組長。在昨天的論壇上,，他以當時的親歷介紹了試點過程中所遇到的若干難題,。
“一是產(chǎn)權(quán)歸屬，北京很多央產(chǎn),，房子賣給了個人,，但在北京市沒有登記，房子是誰的查不到,。這種房子在當時有55%,。第二是異地置業(yè)。第三是評估,，誰去評估,，大家是不是服你，這是大問題,。第四,，人員不夠，香港估價師大概有幾千人,，中國有多少搞不清楚,。第五，能不能全國聯(lián)網(wǎng),。第六,，房價漲，其實是地價在漲,。但地不是我的,，憑什么讓我交錢？地價怎么剝離,？我們10年前碰到的這些問題,，現(xiàn)在我看一個都沒跑掉?！?
不動產(chǎn)登記是為房產(chǎn)稅做準備
劉桓認為,，目前國家提出的不動產(chǎn)登記制度，也正是為征收房產(chǎn)稅做準備,，可以解決房主是誰,、異地置業(yè)的問題,。“如果登記制度不完善的話,，是執(zhí)行不了的,。所以國家規(guī)定在明年的6月30號以前，要完成全國40個城市不動產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)互通,，除了反腐的作用,，查‘房叔’‘房嬸’外，也是為房產(chǎn)稅打基礎(chǔ),?！?
增稅的同時要減稅
高波指出，開征房產(chǎn)稅的同時,，要考慮清稅,、減稅?！叭绻f要考慮開征房產(chǎn)稅的話,，應(yīng)該把個人所得稅的起征點，從現(xiàn)在的月收入3500元,，提高到8500元,。哪一個城市開征房產(chǎn)稅了，就把起征點調(diào)一調(diào),?！?
同時，減稅也包括在交易環(huán)節(jié)減少,?！拔覀冊谫I房的時候，包括開發(fā)商在建房時,，已經(jīng)對政府作出了巨大的貢獻,，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)里面交了很多的稅。所謂減稅,，意味著要減少稅種,，減低稅率?！备卟ㄕJ為,，普遍開征房產(chǎn)稅，可能尚需時日,。
