一,、案例簡介 浙江省江山市姜XX與諸城市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案,，購房人姜XX起訴至中院要求XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付房屋并承擔逾期交房的違約責任,。原審法院認為涉案房屋實際已經(jīng)具備了使用條件,，判決要求開發(fā)商向購房人交付房屋并承擔逾期交房的相應(yīng)違約責任。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服一審判決,，上訴至山東高院,。高院認為，驗收合格是房屋交付的法定條件,，涉案房產(chǎn)項目至今未予竣工驗收不能交付使用,，原審判令開發(fā)商向購房人交付涉案房屋欠當，判決撤銷了一審法院的該判決,。
購房人不服二審判決,，向最高人民法院申請再審。最高人民法院裁定,，駁回姜XX再審申請,。最高人民法院認為《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用,；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用?！币?guī)定表明,，竣工驗收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格后,，始具備交付使用的條件,。
二、案例評析 作為案涉房屋的出賣人,，開發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定,，“交付竣工驗收的建筑工程,，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書,，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件,。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用,；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定,，“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工,，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范,。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用”,。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(2011修訂)》第十七條規(guī)定,，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用,；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用”。
山東東武律師事務(wù)所
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