步入十月,，樓市“秋意”漸濃,，十一黃金周房地產(chǎn)成交表現(xiàn)不及預(yù)期，品牌房企降價(jià)促銷不斷,，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā),，多地出現(xiàn)土地流拍，人們開始擔(dān)憂：地產(chǎn)“寒冬”真的不遠(yuǎn)了么,？
記者采訪了多位地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士,，以期通過他們的言論，解讀近期市場(chǎng)傳遞出的信號(hào),。
信號(hào)一：房企下調(diào)土地儲(chǔ)備量
某資深地產(chǎn)信托經(jīng)理趙亮（化名）表示,，近期走訪調(diào)研的房企都非常謹(jǐn)慎，對(duì)新拿地項(xiàng)目持觀望態(tài)度,。一方面是由于目前土地價(jià)格較高,，另一方面,，各家房企一致認(rèn)為，明年地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不如今年,，以如此高的價(jià)格去拿地,，風(fēng)險(xiǎn)較大。
“之前激進(jìn)拿地的房企,，已開始戰(zhàn)略收縮,。近期拿地較多的皆是國企背景或者已經(jīng)偏保守的房企?！蹦炒笮托磐泄镜禺a(chǎn)信托經(jīng)理周全（化名）告訴記者,。
“不能說‘寒冬’已經(jīng)到來，但至少房地產(chǎn)的‘春天’已經(jīng)過去,。”趙亮說,，“最近走訪的幾家大房企,，大家共同的感覺是今后一兩年地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太好，一些企業(yè)已經(jīng)為‘過冬’做好準(zhǔn)備,。很多地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)下調(diào)了明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo),，有些甚至取消了原來的拿地計(jì)劃?！?/span>
“土地儲(chǔ)備量的下調(diào),，表明今后兩年地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅下降?！壁w亮透露,，“近幾年，居民的購房需求已被提前透支,，加之樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊,，未來地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也將有所下降?！?/span>
華創(chuàng)證券研究也表明,，今年1-8月，全國土地流拍數(shù)量高達(dá) 890 宗,，并且下半年以來土地流拍明顯增加,。土地供應(yīng)方面，9 月住宅類供地環(huán)比下降33%,，同比下降43%,。土地成交方面，9 月住宅類土地成交環(huán)比下降17%,、同比下降26%,。
信號(hào)二：融資規(guī)模銳減
同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，今年9月，40家典型上市房企融資總額為443.11億元,，跌破“黑五月”最低值451.17億元,，環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創(chuàng)2018年全年度歷史新低,。
作為房企融資的重要渠道,，信托融資規(guī)模也出現(xiàn)了大幅下降。周全告訴記者,，“近期,，房企土地融資項(xiàng)目銳減，反映了開發(fā)商新拿地,、新開工項(xiàng)目的急劇下降,。”
根據(jù)益信托數(shù)據(jù)顯示,，2018年9月,，房地產(chǎn)信托規(guī)模564.76億 ，而8月,，這一數(shù)字為684.17億 ,，9月集合信托投入房地產(chǎn)資金凈減少近120億元，環(huán)比下降17.5%,。
而這一數(shù)據(jù)與幾個(gè)月前的地產(chǎn)信托“一枝獨(dú)秀”形成鮮明對(duì)比,。信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年2季度,，信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元,，比一季度的23710.76億元增長(zhǎng)了1361.73億元，其占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%,。上半年,，房地產(chǎn)在新增信托資金配置領(lǐng)域中的地位不斷提升。
信號(hào)三：成交量持續(xù)下滑
克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年9月,，51個(gè)典型城市成交量為3476萬平方米，環(huán)比下降了7%,，其中二線城市成交下滑最為顯著,。
10月雖然尚未結(jié)束，但從國慶期間的周度數(shù)據(jù)來看,，成交情況也不容樂觀,，31城環(huán)比大降近7成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度,，二線城市因前期需求透支和近期調(diào)控的不斷加碼,，成交持續(xù)乏力，各城市成交量跌多漲少,，已然出現(xiàn)了階段性的購買力“瓶頸”,。
前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP10。數(shù)據(jù)來源：克而瑞
信號(hào)四：融資門檻提高
“近段時(shí)間,，公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控較為嚴(yán)格,，主要在做央企、國企之類的大品牌,?！比A東某信托公司相關(guān)人士告訴記者。
“今年以來,，信托公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常謹(jǐn)慎,，一些激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不碰，哪怕這些房企的排名或經(jīng)營業(yè)績(jī)靠前,，也不可能碰,。”趙亮告訴記者,。“今年年中,，信托公司提高了風(fēng)控門檻,，年初時(shí)，公司還在為房企百強(qiáng)提供融資,，年中調(diào)整之后,，基本上只做房企前50強(qiáng)了?！?/span>
從細(xì)分市場(chǎng)來說,，某股份制銀行地方分行負(fù)責(zé)人李想（化名）告訴記者，對(duì)于三四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目,，原來有些大型銀行還會(huì)給全國性大開發(fā)商的項(xiàng)目提供貸款,，但近期大型銀行已經(jīng)不做三四線城市的項(xiàng)目了。主要原因在于銀行擔(dān)心三四線城市棚改貨幣化暫停后,，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大,。此外，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,，目前,，三四線城市的房?jī)r(jià)有些回落，有些城市不只是漲幅的回落,，房?jī)r(jià)已經(jīng)在下跌了,。
信號(hào)五：房企現(xiàn)金流緊張依舊
“對(duì)于一些頭部房企,，個(gè)別銀行最近提高了貸款額度”，李想說,，“這其實(shí)也從側(cè)面反映出,，頭部房企的現(xiàn)金流十分緊張”。
趙亮表示,，房企的融資利率去年在年化8%—9%之間,，上半年基本維持在10%以內(nèi)，從七,、八月份開始,，房企前50強(qiáng)在信托的融資成本已經(jīng)突破10%，排名靠后的企業(yè)融資成本甚至可達(dá)15%,。
隨著金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控門檻的提高,，房企融資渠道不斷收緊，很多銀行為了提高資金使用效率,，上半年就已將貸款額度提前發(fā)放,。此外，有證券機(jī)構(gòu)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示,，在存續(xù)地產(chǎn)債中,，2018年到期償付規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍,，其中下半年是上半年的近3倍,。可以預(yù)計(jì),，下半年,，房企的現(xiàn)金流將更為緊張。
