29日,，聚焦尋找行業(yè)新動能,、實現(xiàn)多元化探索的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”正式閉幕,。在業(yè)內(nèi)看來,，房地產(chǎn)行業(yè)正在從高速增長向平穩(wěn)增長過渡,，隨著調(diào)控政策的進一步深入和精細(xì)化,，如何在速度、風(fēng)險和利潤之間實現(xiàn)多維度,、多層次的平衡成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵所在,，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)需要集體突圍，行業(yè)內(nèi)部也進入新一輪整合期,。
上半年房企業(yè)績深度分化
在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上,，與會企業(yè)人士和業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出舒適區(qū),，行業(yè)面臨的不確定性在不斷增加,。僅從上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看，大房企的銷售業(yè)績普遍穩(wěn)健增長,。與此同時,，不少現(xiàn)金流緊張的房企，不得不轉(zhuǎn)賣項目斷臂求生,，甚至直接破產(chǎn),。
近日，克而瑞方面針對房企上半年業(yè)績監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，從盈利結(jié)構(gòu)來看,，市場調(diào)整期房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)放大，集中度進一步提升,；同時,，盈利能力的分化也在加大。其中,，2019年上半年預(yù)計盈增（排除扭虧）的房企中,，百強房企占到11家，而盈虧的則基本是小規(guī)模房企,。此外,，規(guī)模房企的歸母凈利潤增長率不降反升，例如綠地,、金科等,；而大部分中小型房企歸母凈利潤增速下降明顯。
另一方面,，從土地市場收儲布局來看,，上半年房企之間分化也在加劇。上半年,，隨著部分城市土地市場回溫,，房企搶地的消息不斷傳出。其中，規(guī)模超千億級的房企加快拓儲節(jié)奏,，多數(shù)企業(yè)拿地?zé)崆榛販?。中國指?shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年龍頭房企之一的碧桂園一改去年的“降速”風(fēng)格,，快速吸收土儲,，半年內(nèi)拿地金額占銷售額比重為25.3%，其中二季度該比值達42.8%,。
“對比來看,，中小房企受規(guī)模與資金的影響拿地節(jié)奏分化明顯，部分企業(yè)拿地比較保守,，在原有土地儲備不足的背景下,，可能會導(dǎo)致未來供應(yīng)不足?！敝兄冈合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，“部分企業(yè)為跨越陣營瘋狂拿地，但在市場整體融資環(huán)境偏緊的背景下,，中小企業(yè)資金渠道少且成本高,，激進拿地可能會導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓?！?/span>
克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出,，整體來看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期,，對于眾多中小房企而言,，弱市下站穩(wěn)腳跟并不容易，但強者恒強的邏輯依然存在甚至更加凸顯,。規(guī)模房企除了資源傾斜優(yōu)勢,，應(yīng)對風(fēng)險的管控能力以及及時的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。
中小型房企加速離場
7月,，針對房地產(chǎn)行業(yè)的各種調(diào)控政策繼續(xù)出臺,。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環(huán)節(jié)收緊,、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)亂象整頓等,。
與此同時，近期監(jiān)管層針對信托融資,、美元債新規(guī)等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，隨著房企資金面的收緊,，房企下半年投資拿地或?qū)②呌诒Ｊ兀瑥姆康禺a(chǎn)融資到開發(fā)存在的時間跨度來看，調(diào)控效果將在四季度有所體現(xiàn),。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，在政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險在今年以來被密集提及,。因為房企資金面缺血過多,，目前來看，融資需求依然很大,?！皬姆科蟮馁Y金成本看，因為需求增加,，房企的資金成本相比之前有所增加,，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)融資成本明顯增加，其中美元債融資成本普遍超過10%,?！?/span>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，中小企業(yè)破產(chǎn),，和本身房屋銷售不好,、拿地機會不多等多種因素都有關(guān)。而從政策層面看,，實際上包括限購,、限售等政策，也會影響其房屋銷售,，最終對部分中小房企形成限制和制約,。而類似現(xiàn)象也說明了當(dāng)前房企的一個困境，即在融資環(huán)境收緊的情況下,，房企的資金面會更加惡化,，進而對相關(guān)房企帶來較大影響。部分房企的壓力增大,，自然也會通過收購并購等方式進行項目的處置,。
行業(yè)進入新一輪整合期
中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，從融資層面來看,，不同房企之間的融資能力將進一步分化,。大型房企普遍具有信用評級較高、資質(zhì)較好,、融資渠道較廣,、信托融資占比較小等特點，企業(yè)的債務(wù)覆蓋率較好,，信用債的監(jiān)管調(diào)控對大型房企整體影響不大,。相比較而言，融資收緊對中小型房企在融資規(guī)模和成本上影響相對較大，尤其對短期高負(fù)債以及信托融資占比較高的房企帶來考驗,。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，龍頭企業(yè)優(yōu)勢更加明顯,。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈,，行業(yè)發(fā)展在“量”上處于頂部，兼并加劇,，行業(yè)集中度將持續(xù)提升,。
朱一鳴分析表示，從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績情況來看,，相較于2018年,，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大,?；谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對謹(jǐn)慎,，預(yù)計2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù),。
他同時指出，行業(yè)競爭格局分化進一步加劇,。在此背景下,，對經(jīng)營者的管理能力提出了更高的要求，房企在規(guī)模擴張的同時也應(yīng)注意質(zhì)量與效益的提升,。
從龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略來看,，恒大、碧桂園,、萬科等企業(yè)幾乎不約而同地選擇多元化業(yè)務(wù)方向,。其中，恒大方面表示正式轉(zhuǎn)型為多元化綜合型企業(yè),，逐漸形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ),，旅游文化、健康養(yǎng)生為兩翼,，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局,。而碧桂園也在布局機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù),。
參加論壇的業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為,，2019年，房企在資金方面的壓力有增無減,，房企仍需加速銷售回款,，理性投資,，謹(jǐn)慎介入高價地和高溢價地塊。同時,，應(yīng)把握機遇并購那些具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)及其優(yōu)質(zhì)項目，同時從提升產(chǎn)品品質(zhì)入手,，更好地滿足居民的自住需求,。另一方面，企業(yè)之間的兼并整合,，將有利于整個行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和市場化進程,。（記者高偉）
