如同今年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的高溫天氣一樣，北上廣深四個一線城市的房價也一齊創(chuàng)出歷史新高,。雖然目前樓市仍處于調(diào)控之下,，但是一線城市房價漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年3月底各地方政府所制定的控漲目標(biāo)。正如上海易居研究院副院長楊紅旭直言：“部分城市的年度房價控制目標(biāo)很難達(dá)標(biāo),。”
面對即將到來的“金九銀十”,，開發(fā)商基本上持十分樂觀的態(tài)度,，而對于地方政府而言，面對無法停止的房價上漲步伐,，完成今年房價控制目標(biāo)也許要如專家所言“求助于統(tǒng)計數(shù)據(jù)”,。
7月房價齊創(chuàng)新高
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟直言，供需矛盾的巨大壓力使得北京的房價再度面臨失控風(fēng)險,。
事實(shí)上,，即使在嚴(yán)厲的限價政策下，北京房價的上漲仍在持續(xù),，業(yè)內(nèi)人士稱,，如果沒有限價，北京房價的上漲幅度絕不止現(xiàn)在的數(shù)字,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計,，截至7月29日,，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環(huán)比6月同期上漲9%,，同比上漲21.6%,。這一成交均價超過2011年2月的24459元/平方米，創(chuàng)下歷史新高,。
值得注意的是,，為了能在限價政策下如期入市，開發(fā)商已經(jīng)采用了不少應(yīng)對策略,，如分拆銷售合同,、將原打算做精裝修的樓盤變成毛坯，以及取消前一期樓盤的優(yōu)惠等等,。
“這些對策使得開發(fā)商表面上雖然無法漲價,，但是實(shí)際上房價仍然是上漲的，甚至幅度更大,?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計了北京市場截至8月5日成交最多的12個項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù),，這12個項(xiàng)目占據(jù)了市場上半年總成交的30%以上,，基本代表了今年以來整體成交價格的變化。數(shù)據(jù)顯示,，這些項(xiàng)目3月份的簽約均價為19463元/平米,，7月份的簽約均價為20756元/平米，平均漲幅為6.6%,，而這一漲幅在一季度則超過10%,。
與北京類似，上海7月份的房價也創(chuàng)出歷史新高,。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，7月上海樓市成交均價達(dá)到24687元/平方米，創(chuàng)下了自2006年以來的月度均價新高,。
廣州,、深圳的房價同樣達(dá)到歷史高點(diǎn)。7月份,，廣州十區(qū)兩市均價為13918元/平方米,，環(huán)比漲幅7.85%，同比上漲8.84%,，是僅次于今年3月份的歷史高點(diǎn),。而廣州的二手房整體成交價格達(dá)到2萬元/平方米，同比漲幅25%,，創(chuàng)下歷史新高,。深圳市規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)顯示,，7月深圳新房價格達(dá)到22592元/平米，1-7月均價為21638元/平米,，同比上漲22%,。
在四個一線城市中，北京房價上漲的壓力最令人擔(dān)憂,。
陳晟表示：“對比北京與上海的樓市交易,，我們發(fā)現(xiàn)環(huán)北京區(qū)域的房價與北京呈現(xiàn)巨大的落差，如同一個峭壁,。也就是說,，環(huán)北京樓市并不能緩解北京供應(yīng)不足的問題。而上海周邊樓市的價格則呈階梯狀,，可以相對緩解上海的壓力,。”
與此同時,，傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將到來,，開發(fā)商的心態(tài)可以用“樂觀”來形容。
北京某代理行一位策劃總監(jiān)對記者說：“我們在代理樓盤銷售時,，經(jīng)常遇到這樣的情況,，開發(fā)商想賣的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們建議的價格。這種情況不僅存在于北京這樣的一線城市,，包括一些二線城市的開發(fā)商都準(zhǔn)備在9,、10月份大舉出擊。其實(shí),，我覺得他們對下半年的預(yù)期過于樂觀了,。”
“對于北京來說,，剛需購房者的數(shù)量的確很龐大,，但是如果房價這樣漲下去，能承受得起房價的有效剛需還有多少,，目前還不好說?！鄙鲜霾邉澘偙O(jiān)表示,。
控漲目標(biāo)難完成
今年3月底公布的各地方政府房價控制目標(biāo)顯示，除北京和上海表示今年房價保持穩(wěn)定外,，深圳和廣州的“國五條”細(xì)則均規(guī)定,，2013年房價控制目標(biāo)為全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度。而上半年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長為6.5%,，但往年城鎮(zhèn)居民收入實(shí)際增幅,，極少低于7%,。
根據(jù)今年上半年一線城市房價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4個一線城市上半年同比增幅均超過8%,，北京和廣州更是超過11%,。楊紅旭預(yù)計，按照上半年的漲幅,，全年總體同比增幅將超過10%,。而7月份，一線城市房價上漲的步伐仍未停止,。
顯然,，以一線城市前7個月的漲幅來看，地方政府的確給自己定了一個難以完成的目標(biāo),。
“現(xiàn)在看來,，今年北京市給自己制定了一個難以完成的房價控制目標(biāo)，其完成目標(biāo)的壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它一線城市,?！标愱上蛴浾弑硎荆壳翱磥?，以北京的供求矛盾如此緊張的關(guān)系來看,，北京完成目標(biāo)的難度巨大。
從庫存去化的時間看,，北京,、上海的樓市存在巨大的反彈壓力。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，目前,，北京的庫存去化周期約為6個月，上海的情況稍好,，為8-9個月,。
而從深圳前7個月的漲幅來看，已超出2013年房價控制目標(biāo)的3.6倍,。廣州今年上半年一手住宅網(wǎng)簽均價漲幅達(dá)到18.1%,，超目標(biāo)值2.5倍。
“從目前來看,，深圳今年要完成房價控制目標(biāo)很難,。”深房網(wǎng)高級分析師吳上錦認(rèn)為,，上半年均價升高,，主要在于結(jié)構(gòu)性因素推動，政府幾乎沒有限制高價盤的預(yù)售,，多個高端樓盤銷售不錯,，對全市整體價格影響較大,，下半年能否逆轉(zhuǎn)，主要看所開樓盤價格,，控制高價盤拉低整體均價,，應(yīng)該也能完成目標(biāo)，關(guān)鍵是看統(tǒng)計口徑,。
對于地方政府的房價調(diào)控目標(biāo)是否能夠達(dá)到,，記者采訪到的業(yè)內(nèi)人士均直言，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來呈現(xiàn)全年房價的漲幅,，一線城市一定能夠完成房價控制目標(biāo),，地方政府可以通過計算保障房，剔除高端住宅等統(tǒng)計方法使房價達(dá)到控制目標(biāo),。
陳晟認(rèn)為,，想要真正達(dá)成房價控制目標(biāo)，一線城市應(yīng)當(dāng)加大低價剛需樓盤的入市,，拿到預(yù)售證的剛需樓盤一次性入市,。同時，控制高端樓盤的預(yù)售證發(fā)放,。在長效機(jī)制上,，應(yīng)當(dāng)加快農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，以增加供應(yīng),。
