當(dāng)下一大群體中國(guó)人得到的政策紅利，一夜暴富不是不可能。如果制度設(shè)計(jì)得當(dāng),，未來這只巨大的母雞能下出諸多金蛋來,。
最近韓土豪特別鬧心，人長(zhǎng)大了,，煩惱也多了,，韓土豪身為一個(gè)城市人，他的煩惱竟然是沒有農(nóng)村戶口,，矯情到不行,。農(nóng)村戶口為何如此緊俏了？當(dāng)下農(nóng)民得到的政策紅利,，一夜暴富不是不可能,。
單就土地而言，目前中國(guó)農(nóng)民擁有的建設(shè)用地與所有城市建設(shè)面積相當(dāng),，都是2.5億畝,。每年的全國(guó)財(cái)富榜上多次出現(xiàn)城市地產(chǎn)商的名子，而大都市的普通居民因?yàn)閾碛袔滋追孔右渤闪诉^去做夢(mèng)都不敢想象的百萬(wàn),、千萬(wàn)富翁,，城市的土地成為能下金蛋的母雞，給城市居民帶來巨量的財(cái)富,。而擁有同樣面積土地的農(nóng)民其年收入剛過6千元,，每年土地給農(nóng)民帶來的財(cái)產(chǎn)性收入不足3%，2.5億畝的農(nóng)村土地成為一個(gè)不會(huì)下蛋的母雞,。
不過,，最近剛剛通過的十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，把束縛在這只母雞身上的諸多枷鎖卸掉,。中國(guó)人民大學(xué)教授鄭風(fēng)田稱,，如果制度設(shè)計(jì)得當(dāng)，未來這只巨大的母雞也能給農(nóng)民兄弟下出諸多金蛋來,。
土地制度改革再次迎來歷史性節(jié)點(diǎn)
日前召開的十八屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》 (下稱《決定》),。《決定》指出：“要賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有,、使用,、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押,、擔(dān)保權(quán)能,；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng),，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正,、規(guī)范運(yùn)行,。”
公開信息顯示,，截至2011年上半年,，全國(guó)實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)的耕地面積為12.77億畝；截至2010年,，農(nóng)村集體建設(shè)用地約為2.5億畝,。即便不包括農(nóng)民承包的林地、草地等,，據(jù)專家估算,，僅承包耕地一項(xiàng)，每年將撬動(dòng)1.3萬(wàn)億元資金,；而農(nóng)村建設(shè)用地的價(jià)格可能高達(dá)130萬(wàn)億元,。
激活土地這一農(nóng)民最大的資產(chǎn)，必將喚起沉睡的巨量資本,，給農(nóng)民,、農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來無窮的想象力。
第一個(gè)政策紅利是5000萬(wàn)畝的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市,。
決定》規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序,，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理,、規(guī)范、多元保障機(jī)制,?！?/span>
過去農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，既不能抵押,，也難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易,。而城市土地沒有多少限制而身價(jià)百倍，同權(quán)不同利現(xiàn)象嚴(yán)重。不少地產(chǎn)商買到土地后,，拿土地作抵押獲得資金,，即可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施獲得收益，也可以建工廠進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn),。雖然早在十七屆三中全會(huì)中央就提出逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),，但五年過去，基本上原地踏步,。
原因很簡(jiǎn)單，目前的征地是壟斷制度,，農(nóng)村土地要想搞建設(shè)就必須征地,，地方政府低價(jià)拿地高價(jià)賣出獲得土地財(cái)政，農(nóng)地直接入市首先會(huì)動(dòng)了地方政府的奶酪,，如果沒有上級(jí)的統(tǒng)一布置,，單純靠地方政府推動(dòng)會(huì)很難。所以必須出臺(tái)中央層面更具體的操作規(guī)則,，才能讓政策紅利落地,。另外目前的農(nóng)村集體土地，所有權(quán)界定也是不清楚,，要防止各個(gè)上級(jí)以集體領(lǐng)導(dǎo)的名義把農(nóng)村建設(shè)用地低價(jià)拿出,，成為變相的征地。應(yīng)該建設(shè)透明的制度,，讓農(nóng)民有參與權(quán)與表決權(quán),，讓農(nóng)民以土地入股，保證土地增值收入中農(nóng)民的利益,。
第二個(gè)政策紅利是18億畝承包地的抵押,、入股、轉(zhuǎn)讓權(quán),。
決定》規(guī)定：賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有,、使用、收益,、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押,、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng),。
這次把耕地的抵押權(quán)終于給了農(nóng)民,，是個(gè)了不起的進(jìn)展。通過確權(quán)頒證,，中國(guó)目前已為進(jìn)一步放開三權(quán)(處置權(quán),、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán))奠定了基礎(chǔ)。18億畝耕地的抵押權(quán)很重要,。中國(guó)城鎮(zhèn)居民靠房產(chǎn)證抵押可以很容易得到貸款,，最近看一篇經(jīng)濟(jì)學(xué)頂級(jí)期刊發(fā)表的論文,，研究結(jié)論是1993年中國(guó)城里的房改政策讓城市居民獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證，緊接而來的效果就是城市創(chuàng)業(yè)的迅猛發(fā)展,，居民可以用房產(chǎn)抵押得到的資金來創(chuàng)業(yè),。
中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉劍平說：“從產(chǎn)權(quán)方面以及通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓這些權(quán)利的能力而言，這是向前邁進(jìn)了一步,，這是正確的方向,。但要真正把它付諸實(shí)踐，還有很多工作要做：法律方面,，市場(chǎng)規(guī)則,，哪些類型的土地可以轉(zhuǎn)讓，等等,?！?/span>
報(bào)道稱，在這一變革之下,，農(nóng)民將受益于政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化和提高農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的目標(biāo),。由于其土地的安全性提升，并且有權(quán)抵押其中一些土地,，農(nóng)民可以擁有更多的資金遷移到城市,，或者投資擴(kuò)大農(nóng)場(chǎng)并使之機(jī)械化。全球經(jīng)濟(jì)明年會(huì)更好嗎,？20個(gè)機(jī)會(huì)改變中國(guó)人錢包中國(guó)80后與老演員的區(qū)別日本百年來最漂亮的十名女優(yōu)揭秘中國(guó)最有錢的六個(gè)村中國(guó)人買這些產(chǎn)品至少賺50%中國(guó)人快速生財(cái)?shù)陌朔N捷徑中國(guó)人海外悶聲賺大錢(圖)在中國(guó)掙大錢的9種軟實(shí)力盤點(diǎn)娛樂圈最會(huì)掙錢的十對(duì)夫妻(圖)掙錢高手的八個(gè)絕招
目前,，中國(guó)土地市場(chǎng)仍處于一種城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，城市和農(nóng)村土地享有不同權(quán)利,。城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地交易市場(chǎng),，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地要想流轉(zhuǎn),，就必須通過政府征收轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地后才可交易,。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值的不斷顯現(xiàn)，未來必須充分尊重農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，讓農(nóng)民更多參與現(xiàn)代化進(jìn)程,、共同分享發(fā)展成果。
第三個(gè)政策紅利是2億畝宅基地試點(diǎn)抵押,、退出,、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
《決定》指出,，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn),，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押,、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道,。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開,、公正,、規(guī)范運(yùn)行。
2億多農(nóng)戶,，每戶農(nóng)民都在農(nóng)村有宅基,，近2億畝宅基。但這個(gè)宅基地既不可能抵押,，又不能退出,，造成資源的極大浪費(fèi),。兩只老鼠的理論折射出流動(dòng)農(nóng)民工的悲哀：農(nóng)民工在農(nóng)村老家的房子讓老鼠住,，自己在城里打工卻只能住老鼠窩。城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超出大部分農(nóng)民工的購(gòu)買力,，而老家的宅基地卻無法退出變現(xiàn)成資本,。中國(guó)臺(tái)灣當(dāng)年的城鎮(zhèn)化得益于農(nóng)民把家鄉(xiāng)的土地與房屋買掉后可以在城里買到房子。三中全會(huì)決定要試點(diǎn)建立農(nóng)民宅基地的抵押,、退出,、轉(zhuǎn)讓機(jī)制，允許農(nóng)民在其他農(nóng)村獲得宅基地,，這應(yīng)該是一個(gè)大的制度創(chuàng)新,。
如何允許農(nóng)民宅基地可以抵押貸款，以此為支點(diǎn),，可以撬動(dòng)中國(guó)農(nóng)村的內(nèi)需市場(chǎng),，從而可以換回國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)再快速增長(zhǎng)30年。中國(guó)農(nóng)村的農(nóng)民一生中投資最大的一筆應(yīng)該是住房,，占他們一生投資的60%,。如果農(nóng)民可以用自己所建房子進(jìn)行抵押貸款，靠月供來償還貸款,，農(nóng)村的內(nèi)需就可以撬動(dòng)了,，他可以每年能夠拿出一部分錢來干除了攢錢建房以外的事了。
農(nóng)民在土地上擁有以下幾類財(cái)產(chǎn)權(quán)利：一,、對(duì)土地?fù)碛幸欢晗迌?nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán),，并可以將擁有的土地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)化，作為法律及經(jīng)濟(jì)地位的象征。如使用,、收益,、流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利。二,、在土地增值的情況下,，擁有對(duì)增值部分的攝取權(quán)利。如土地流轉(zhuǎn)中租金升值的部分,，也同樣歸農(nóng)民享有,。三、在讓渡土地相應(yīng)權(quán)益時(shí),，擁有獲取等值補(bǔ)償金的權(quán)利,。舊城改造、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等過程中,，更應(yīng)強(qiáng)化這種權(quán)利,。如在拆遷中，很多農(nóng)民并沒有拿到與其土地價(jià)值相符的補(bǔ)償款,。
對(duì)此,，湖北孝感籍的大學(xué)畢業(yè)生彭帥(化名)頗有感慨。彭帥的戶口在農(nóng)村老家,，2009年他剛工作時(shí),，正值房?jī)r(jià)迅速上漲的前夜，當(dāng)時(shí)他想在自己工作的二線城市買套房子,，但還差一大筆錢,，于是還不太懂土地相關(guān)法規(guī)的他產(chǎn)生了一個(gè)樸素的想法，就是用家里的承包地作抵押進(jìn)行貸款,，結(jié)果打聽了一圈,，才發(fā)現(xiàn)根本行不通，沒有一家銀行給他貸款,，最終他只能看著房?jī)r(jià)高漲,，望房興嘆。他說,，“如果當(dāng)時(shí)賦予了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押,、擔(dān)保權(quán)能這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利，我當(dāng)時(shí)就能買上房了,?！?
