明年樓市將趨于降溫,，下半年表現(xiàn)得會更明顯些,。但絕大多數(shù)城市的房價，都不會大跌,。
不知大家是否關注到,，近期的媒體報道中，對于樓市降溫的消息突然多了起來,，甚至有人已拋出“拐點論”,。當前房地產市場處于何種“位置”，市場將走向“何方”,，確實值得探討,。
觀察近期的市場現(xiàn)象。首先看成交量,。1-11月,，全國新建商品房成交面積同比增長20.8%，這一數(shù)據(jù)遠高于去年全年的1.8%,。但需要警醒的是,，今年1-2月這一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今,。從絕對量上看,，今年樓市“收成好”。但從增幅看,，正在走下坡路,，預計明年增幅還將繼續(xù)收窄。
11月份,，30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比10月份減少1.6%,，同比增長6%，也即當前處于高位盤整狀態(tài),。其中,，一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7.7%，同比減少13%,，而二三線典型城市則同比增長12%,。說明一線城市沖高回落（包含高價樓盤預售審批受限的因素），而二三線仍較活躍,。東部城市已同比小跌,，但西部城市仍同比增長25%，反映出東部市場變化快,，西部則較遲緩,。
其次觀察價格。1-11月份，全國商品房成交均價同比增長8.2%,，僅略高于去年全年的7.7%,。看全國,，今年房價只能算溫和上漲,，預計接近全國GDP和人均可支配收入增幅,。但關鍵在于,，一線和少數(shù)二線城市房價漲幅很大。在70個大中城市房價指數(shù)中,，四個一線城市10月房價同比漲幅皆超20%,，已處于歷史偏高區(qū)間。
但更應關注環(huán)比價格,。3月份,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.09%，其后便一路下坡,，10月已回落至0.62%,，說明房價仍在上漲，但漲勢有所趨緩,。所以,，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，當前還不能稱為房價“拐點”已出現(xiàn),。從市場現(xiàn)象看,，樓市去化率開始降低，買家觀望情緒,，在一手房和二手房市場中,，皆有出現(xiàn)。
市場出現(xiàn)盤整與購房者產生觀望,，主要與政策有關,。近期購房者對政策面的理解是：似有新政要出臺。12月初,，中共中央政治局召開會議分析研究2014年經(jīng)濟工作,，提出：做好住房保障和房地產市場調控工作。在強調“市場機制”的大背景下,，重提市場調控,，讓人有點看不清后市。如何界定房地產調控,，及后續(xù)是否會出政策,，長效機制會否出方案，一把政策之劍懸而未落。
而確定已變化的政策有兩類：一是10月以來,，已有15個一線和二線城市出臺地方新政,，紛紛收緊限購和二套房貸政策，一批人一夜之間喪失了購房資格,，還有一批人望而卻步,。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政,，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款了,，而且放貸周期大幅拉長。其中固然有四季度信貸額度緊張的原因,，但按當前流動性偏緊的狀態(tài),，以及房價漲幅仍大的現(xiàn)實，明年的房貸政策很可能依然偏緊,。
在上述政策以及房地產市場短周期的共同作用下,，明年樓市將趨于降溫，下半年表現(xiàn)得會更明顯些,。但絕大多數(shù)城市的房價,，都不會大跌。如果一定要讓筆者判斷短周期中的房價拐點,，則明年下半年出現(xiàn)的概率會大些,。
□楊紅旭（上海易居房地產研究院副院長）
