中國(guó)家庭金融調(diào)查詳細(xì)詢問了家庭住房擁有狀況、家庭收入及資產(chǎn)等情況,。我們定義潛在的剛性住房需求包括無房家庭需求,、人房分離需求(有房但住房不在生活及工作重心所在地)以及分家需求(家庭有成年子女)。潛在的改善型住房需求的具體標(biāo)準(zhǔn)為現(xiàn)住房屋居住時(shí)間超過20年,，或現(xiàn)住房屋家庭人均面積低于全省居住面積中位數(shù)同時(shí)居住時(shí)間超過5年,。結(jié)合家庭的收入及資產(chǎn)狀況，我們可以估算出全國(guó)及各省的潛在剛需和改善型需求,，以及可實(shí)現(xiàn)的剛需和改善型需求,。
央行基準(zhǔn)貸款利率調(diào)低0.4個(gè)百分點(diǎn)后，有機(jī)構(gòu)即算出：100萬元的房貸,，每個(gè)月可少付245元,。我們的估算也是基于類似思路，根據(jù)家庭所在地的房?jī)r(jià),，70%貸款購(gòu)房,，算出降息前后的月還款值;再以不超過家庭收入的40%作為還貸標(biāo)準(zhǔn)，估算出有住房需求的家庭中,，因月還款額降低而增加的家庭數(shù)目,。
當(dāng)貸款利率為6.55%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)的剛性住房需求為9.8%,，可實(shí)現(xiàn)的改善型住房需求為5.3%,，總體可實(shí)現(xiàn)需求為14.7%，即城鎮(zhèn)家庭中14.7%的家庭擁有住房需求,，同時(shí)又有能力實(shí)現(xiàn)其需求,。當(dāng)利率下降為6.15%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求為10.2%,，可實(shí)現(xiàn)改善型住房需求為5.3%,。降息后可實(shí)現(xiàn)的總需求上漲了0.74個(gè)百分點(diǎn)，約160萬套,。其中,，剛性住房需求為85萬套，改善型住房需求為75萬套,。
分區(qū)域來看,，此次降息對(duì)二線城市影響最大。一線城市可實(shí)現(xiàn)的住房需求幾乎沒有改變,，僅從11.6%上漲至11.8%,，二線城市該比例從16.5%上漲至17.5%,，三四線城市從13.4%上漲至14.0%。據(jù)此推算,，降息對(duì)一線城市住房需求刺激僅為5萬套,，二線城市約為95萬套，三四線城市約為60萬套住房需求,。
從今年4月以來,，政府已經(jīng)采取了一系列措施穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)市場(chǎng)的靜態(tài)影響都很有限,。根據(jù)我們相對(duì)樂觀的估計(jì),，在市場(chǎng)預(yù)期不變的情況下，放開二套房貸款限制可在今后五年刺激總量約550萬套,，公積金優(yōu)惠可刺激280萬套住房,，這次降息則可刺激160萬套住房需求。相比于現(xiàn)有約5000萬套空置房和約400萬套待售房,，總體效果有限,。這些政策能否真正起到作用，還是取決于房?jī)r(jià)預(yù)期是否因此而改變,。
截至2014年三季度,，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已經(jīng)高達(dá)90%以上，多套房家庭的比例也達(dá)22%,，空置率超過23%,。即使有住房需求的家庭，購(gòu)房能力也較低,，細(xì)微的利率變化對(duì)于提高可實(shí)現(xiàn)居住需求效果有限,。中國(guó)住房市場(chǎng)的整體走向，主要取決于投資需求,。隨著股市漸入佳境,，房市總體供大于求，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,。
