不影響交易、也不影響抵押貸款甚至拆遷補(bǔ)償,土地證“有用”嗎?更清晰,、完整的產(chǎn)權(quán)登記離我們有多遠(yuǎn)?
“房地合一”什么樣
為了直觀感受“房地合一”,3月1日,記者在濟(jì)南和青島各找了一位朋友,請(qǐng)他們把家里的房產(chǎn)證,、土地證拍照傳給記者。濟(jì)南的朋友傳來兩本證:大紅的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》,青島是一本《房地產(chǎn)權(quán)證》,也是紅色的,。雖然青島的《房地產(chǎn)權(quán)證》就要被新證代替,但“房地合一”的做法仍將延續(xù),。
在青島朋友這一本2014年1月頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》中,記者看到,其內(nèi)頁上半頁與濟(jì)南的房產(chǎn)證類似,載明權(quán)利人、坐落,、共有狀況,、登記時(shí)間和房屋狀況(建筑面積、套內(nèi)建筑面積,、規(guī)劃用途,、房屋性質(zhì))；下半頁,青島增加了一欄“土地狀況”,則和濟(jì)南的《國有土地使用證》類似,標(biāo)明地號(hào),、地類(青島為“土地用途”,兩證均填“住宅”),、使用權(quán)類型(青島為“取得方式”,兩證均填“出讓”)、使用年限,、使用權(quán)面積,。后邊的附圖頁,都貼著宗地的四至和圖形,。
土地使用權(quán)面積的登載則大有不同。濟(jì)南朋友的《國有土地使用證》是按面積“分?jǐn)偂?使用權(quán)面積38平方米,其中分?jǐn)偯娣e38平方米,獨(dú)用面積一欄為空,。而青島則三欄都空著,。
濟(jì)南市某區(qū)國土資源分局地籍科負(fù)責(zé)人告訴記者,土地使用權(quán)的分割有不同的方法,濟(jì)南這個(gè)面積的算法是個(gè)人房產(chǎn)占宗地上全部建筑面積的比例,再乘以宗地總面積得來,每家可能只有幾平米幾十平米,雖然不能指定這些土地具體在哪里,但有“按份共有”之義；而青島的填法有“共同共有”意味,。
土地使用權(quán)分割難在哪
在“房地分離”的城市,手持“雙證”的市民并沒有多少,。有數(shù)據(jù)顯示,2014年濟(jì)南新建商品住宅總成交量超過6.1萬套,二手房成交量近3萬套,一年交易了9萬套,而濟(jì)南市全年只辦理了3783件國有土地使用權(quán)分割登記。就是說,只有3783套房子從開發(fā)商手中把國有土地使用權(quán)“大證”變成了“小證”,。
為什么出現(xiàn)“分割難”?上述地籍科負(fù)責(zé)人告訴記者,在濟(jì)南,辦土地使用權(quán)分割登記的前提是已辦理房產(chǎn)證,就是說,開發(fā)商的土地若曾拿去抵押貸款,需先還清貸款贖回土地,。另外,一旦有違規(guī)超建、配套甩項(xiàng),、驗(yàn)收不合格等情況,小區(qū)拿不到房產(chǎn)證,自然就拿不到土地證,。
另外,上述“按份共有”的計(jì)算辦法,也讓分割變得滯后。他說,要算出個(gè)人的“分?jǐn)偯娣e”,就必須等整宗地都開發(fā)完畢,、所有房源都出來測繪報(bào)告,才能算出總建筑面積,。
維護(hù)權(quán)益應(yīng)著眼長遠(yuǎn)
記者從房管部門獲悉,濟(jì)南的交易政策是“一證上市”,光有房產(chǎn)證,沒有土地證,也不影響交易、抵押貸款,、甚至拆遷安置,。對(duì)開發(fā)商也沒有硬性政策約束?！袄习傩沼X得沒用,購房合同也沒寫,開發(fā)商自然懶得麻煩,。”上述濟(jì)南朋友告訴記者,。
聽說青島頒了“第一證”,濟(jì)南知名驗(yàn)房師,、關(guān)注房產(chǎn)多年的田雙立充滿期待:“‘房地合一’是個(gè)趨勢,不能因?yàn)檠巯隆疀]用處’就忽視了土地權(quán)益?！?/span>
青島市國土資源和房屋管理局工作人員告訴記者,2001年,青島產(chǎn)權(quán)登記“房地合一”之初,就是看到商品房市場發(fā)展初期暴露出了權(quán)屬不一致的情況,不便于交易,地是甲的,房子是乙的,出了糾紛法院都難以執(zhí)行,。
濟(jì)南市一位多年從事房產(chǎn)交易管理的人士舉例:“20年前房產(chǎn)很少辦證,后來發(fā)現(xiàn)孩子落戶有用、上學(xué)有用,；以前辦抵押,有些人習(xí)慣抱著人家的房產(chǎn)證就行,慢慢知道了這樣不管用,應(yīng)該有正規(guī)的抵押權(quán)登記,。社會(huì)管理越來越規(guī)范,維護(hù)權(quán)益應(yīng)該看得長遠(yuǎn)?！?/span>
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