報告稱,，2016年中國樓市內(nèi)部條件與外部環(huán)境并不樂觀，在此背景下,，房價存在較大幅度下跌的波動運行可能性,，但由于宏觀政策進一步寬松，房地產(chǎn)市場不會硬著陸,。
加劇 現(xiàn)房庫存去化周期高達24個月
報告指出,，今年以來，雖然宏觀政策一再寬松,，商品住房庫存去化卻難見好轉(zhuǎn),。作為代表開發(fā)商預(yù)期、潛在庫存以及市場需求的新開工面積,、施工面積以及竣工面積三個典型指標(biāo),，雖然整體趨緩，供應(yīng)量減少,，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解,。
具體來看，新開工方面,，自年初以來同比持續(xù)下滑,，2月到9月之間累計額的同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面,，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%,。竣工方面,，則僅維持在-10%到-20%。
盡管投資,、施工等數(shù)據(jù)大幅放緩,，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底,，新建商品住房待售面積為43654萬平方米,，同比上升14%。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,，宏觀政策刺激力度加大,，特別是信貸寬松,，促使5月以來住房銷售速度顯著提升，但市場觀望情緒濃厚,，仍未扭轉(zhuǎn)庫存高企的現(xiàn)實,，也再次說明了庫存的嚴峻性。
“商品住房過?？値齑媪扛哌_21億平方米,。”倪鵬飛說,。報告指出,，目前現(xiàn)房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米,，期房方面,，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。
以2015年商品住房總庫存計算,，總庫存預(yù)計達39.96億平方米,，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米,，去化周期達4.5年,，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米,，去化周期為23個月,。值得注意的是，按照最大合理庫存存銷比例,，商品住房合理總庫存僅為22億平方米,，其中，現(xiàn)房庫存去化周期18個月,，面積為3.21億平方米,，期房去化24個月，涉及15.78億平方米,。
去化周期方面,，目前現(xiàn)房庫存高達23至24個月，遠高于6至18個月的合理區(qū)間,，較2012年的11個月左右更是大幅上漲,。
失衡 住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時代
報告指出,，當(dāng)前我國住房市場一個很突出的問題是,，住房市場發(fā)展嚴重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出,，房價畸高,；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企,，房價下跌,。
社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華博士表示，過去十年,，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的推動下,，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。但2014年以來,，住房總量“供不應(yīng)求”時代淡出,，“結(jié)構(gòu)性過剩”時代到來,。
鄒琳華表示,，雖然住房總量短缺時代已過去，三四線城市住房短期過剩明顯,，但由于人口的凈流入及收入水平的提高,，一線城市住房現(xiàn)階段仍存部分短缺。
同時,，在部分大城市,，住房面積狹小和職住不平衡等結(jié)構(gòu)性短缺問題嚴重。而許多二線城市如西安,、青島等,，都出現(xiàn)了大戶型優(yōu)質(zhì)住宅銷售狀況較好，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面,。
報告指出,，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴重、外部環(huán)境趨于惡化的條件下,，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”導(dǎo)向,，刺激住房消費以維系高房價與經(jīng)濟高增長，將加重住房結(jié)構(gòu)性過剩,。
倪鵬飛表示,，過去十年，雖然住房市場促進了經(jīng)濟快速增長,，但被作為宏觀經(jīng)濟支柱與地方政府財源,，也承載了過多的壓力?！胺績r被認為可漲不可跌，也使城鎮(zhèn)居民家庭負擔(dān)過重，進而影響經(jīng)濟內(nèi)需不足,，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乏力,。”
預(yù)警 明年房價或較大程度下跌波動
倪鵬飛表示,，2015年6月后,，房地產(chǎn)銷售面積一改同比下降趨勢，出現(xiàn)明顯的回暖趨向,，升中企穩(wěn),。但在宏觀經(jīng)濟下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突的背景下,，不能保證2016年房價穩(wěn)定的可持續(xù)性,。考慮到宏觀政策影響與自我調(diào)整程度,，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能,。
此外，倪鵬飛指出,，在政策激勵下,，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放,。但從目前來看,，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限,。因此,，2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風(fēng)險較大,，分化或趨于嚴重,。但他同時表示，由于金融環(huán)境寬松,，購房信貸成本處于歷史低點,，因此，房價并不會出現(xiàn)硬著陸,，仍以相對穩(wěn)定為主,。
報告建議，住房市場發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式相結(jié)合,，通過適度藏富于民,，實現(xiàn)住房市場與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。如出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策,，降低購房還款負擔(dān),，實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。
“應(yīng)減免普通商品住房交易稅費,，促進自由遷徙和居住條件改善,。”倪鵬飛表示,，應(yīng)擴大契稅優(yōu)惠,，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取,；取消2年限制,，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制,，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅,；對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予適度財政補貼,。
對于供給端,，倪鵬飛表示，應(yīng)減少開工,，扶持開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級,。例如主業(yè)不是房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型時，在土地用途調(diào)整,、行政審批,、稅費方面給予部分扶持。并鼓勵企業(yè)并購重組,，以減少爛尾風(fēng)險,。
而對于房價畸高、住房供需矛盾突出的熱點城市,，倪鵬飛表示,，應(yīng)加大普通住房土地供應(yīng)，加快住房用地入市節(jié)奏,，對未完成供地任務(wù)的城市將調(diào)減整體供地指標(biāo)作為懲罰,。同時在補交土地出讓金和科學(xué)規(guī)劃的前提下，支持商改住,、工改住,。
倪鵬飛表示，未來三大政策目標(biāo)包括去庫存,、防風(fēng)險,、促投資。具體來看,，加快對未來5年總供給的88.2億平方米庫存的消化,，并保持價格平穩(wěn),，防止大起大落，帶來違約風(fēng)險,。投資負面,，促進投資維持10%左右的增速，恢復(fù)正常水平,。
