個人房貸政策再次放寬,。昨天,，央行和銀監(jiān)會下發(fā)通知，在不實施“限購”措施的城市,，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,，原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,，最低首付款比例調整為不低于30%,。不過，對于北京、上海等少數(shù)實施“限購”措施的城市,，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行,。
通知稱，央行,、銀監(jiān)會各派出機構應按照“分類指導,，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通,，指導各省級市場利率定價自律機制結合當?shù)夭煌鞘袑嶋H情況,，自主確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。
與之前的政策相比,，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%,，而之前普遍是30%;二套房貸款，如果首套房貸款未結清的,，首付比例可以降為30%,，之前政策底線是40%，有些地方執(zhí)行的是50%,。因此,，此次政策執(zhí)行后，不限購地區(qū)的居民買房,，不論是首套還是二套,，首付比例可以降低5%-10%，對某些購房人群甚至可以達到20%,。值得關注的是,，這是繼2006年6月之后，商貸最低首付比例首次重回二成,。
浙商銀行昨天第一時間對央行新政作出回應。浙商銀行表示,，對居民家庭首次購買普通住房的,，商業(yè)性個人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域;對已擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,，為改善居住條件購買普通住房的,，商業(yè)性個人住房貸款首付款最低比例為30%。
易居研究院副院長楊紅旭昨天表示,，首付門檻降低,，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低,，但積蓄不多的年輕人,、年輕家庭，可謂是“及時雨”,。因此,，這一政策刺激普通住宅需求,。
已經(jīng)在北京周邊看好房下了定金的張先生昨天聽到這個消息后，格外高興,。他看中了一套80萬元的房子,，首付必須30%，需要24萬元,?？伤掷锏馁Y金不到20萬，正發(fā)愁上哪里借錢補齊首付,?！坝辛诉@個新政策，我這一成首付就不用愁了,。就算首付降不到20%,，降到25%我也可勉強應付，可以輕輕松松地過個年了,?！?/p>
算賬
套總價300萬首付降至20% 月供多了1818元
北青報記者注意到，有不少業(yè)內人士認為,，這一政策對促進購房者入市的影響可能并不太大,，因為首付降低，在利率不變的情況下,，則意味著月供增加,，償還銀行的利息總額增加。
對首套房來說,，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%,，如果100萬元的房子，以前首付30%,，需要30萬,，每月月供4303元，20年累計支付利息為33.27萬元?，F(xiàn)在首付最低能降至20%,，只需要20萬，但每月月供增加到4918元,，增加606元,，累計利息增至38.02萬元，增加4.75萬元,，漲幅為14%,。如果買一套300萬元的房子，月供要增加1818元，整體利息支出多了14.25萬元,。
對二套房來說,，由于房貸利率是基準利率的1.1倍，因首付降低導致月供和利息增長的幅度更大,。一套100萬元的房子,，以前首付40%，需要40萬元,，月供4090元,，總利息支出38.16萬元;現(xiàn)在首付降至30%，只需30萬元,，但月供需要4772元,，多了682元，20年需要支付利息44.52萬元,，增加了6.36萬元,，增長幅度為16.7%。如果買的是一套300萬元的房子,，每月月供要增加2046元,，總利息要多支出18.98萬元。
也正是如此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，從結果看，根本上這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本,，對于購房者來說,，貸款的利率并未降低，降低首付帶來的是貸款壓力的增加,。從市場現(xiàn)實看,，因首付降低刺激入市的購房者數(shù)量有限。不過,，張大偉同時表示,，從心理層面看，會刺激一波需求入市,。
影響
二線城市將是新政主要影響區(qū)
多位業(yè)內人士認為，此次首付降低只是中央經(jīng)濟工作會議以來化解房地產(chǎn)庫存的第一步,，信號意義明顯,，預計降準降息、財政補貼,、稅費優(yōu)惠等政策將加速落地,。
楊紅旭認為，未來還會有其他寬松政策出臺，進一步促進樓市復蘇,。2016年,，全國樓市將繼續(xù)回暖。經(jīng)濟學家馬光遠認為,，首套房貸首付比例回到了20%,，意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開，從這次政策開始,，中央各主管部門去庫存的執(zhí)行落實政策將會相繼出臺,。
“政策持續(xù)寬松，但效果依然只出現(xiàn)在一,、二線城市,，雖然一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策,，但心理影響大,。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域?！睆埓髠ケ硎?，預計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看,，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松,。這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù),。
民生證券昨天發(fā)布最新研報認為,，首付下調將水引入實體經(jīng)濟，強化金融機構對實體的信用派生,。從事件看,，央行促進資金進入實體經(jīng)濟的意圖明顯，除了房地產(chǎn)去庫存,，預期后續(xù)還有地方債加碼置換,、提高赤字等一系列提高資金風險偏好的措施出臺，引導流動性進入實體經(jīng)濟,。
關注
首套房杠桿被放大到5倍?
那么,，此次央行房貸首付新政的出臺，到底意味著什么?是否意味著2016年新一輪樓市救市大幕正式開啟?
就限購而言,，目前,，中國僅有四個一線城市，即北京,、上海,、深圳,、廣州，及一個旅游城市三亞仍執(zhí)行限購措施(本地居民家庭不得購買第三套住房,、非本地居民繳稅滿一定年限方可購房),，其余曾經(jīng)同樣自2011 年開始執(zhí)行限購措施的40個城市在去年7、8月份先后取消了該政策,。
對于這次出臺的新政策,，市場的看法并不一致，有分析人士稱利率不降低,，光降首付難以刺激樓市,，況且首付的降低也帶來了杠桿的提升，這意味著,，人們購買首套房的杠桿比率從原來的1:3.3升至1:5,，為了“去庫存”，相關部門一邊讓企業(yè)和資本市場去杠桿,，一邊給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿,。
財經(jīng)專欄作家、黃金錢包首席研究員肖磊稱,，整個經(jīng)濟在調整,，房地產(chǎn)市場不可能獨善其身，去產(chǎn)能是一個長期的過程;首付比例持續(xù)降低利弊參半,，利在于刺激需求,，但弊在于增大了購房者還款壓力。長期看拯救房地產(chǎn)市場在于降息和減稅,，以及創(chuàng)造更多就業(yè),，而不是加杠桿。本質上看,，20%首付款購房,，實際上就是將“炒房”杠桿放大至五倍，跟配資炒股道理一樣,。
研究股市“嬰兒底”的英大證券首席經(jīng)濟學家李大霄也罕見發(fā)表評論關注樓市：這是支持合理住房消費的利好政策,，對于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和去庫存有正面作用,，對于房地產(chǎn)股票有重要支持,，對于股市穩(wěn)定也有重要意義。
