21世紀(jì)宏觀研究院分析師 紀(jì)睿坤
剛剛過(guò)去的3月份，二線城市樓市表現(xiàn)無(wú)疑最為搶眼,。
不管是從樓市成交量,、成交價(jià)格，還是土地市場(chǎng)的多個(gè)指標(biāo)來(lái)看,，二線城市均搶跑全國(guó),。
21世紀(jì)宏觀研究院在梳理數(shù)據(jù)和實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn),，二線樓市崛起，已經(jīng)脫離供需的基本面,，房地產(chǎn)的投資性需求成為助推市場(chǎng)熱度和價(jià)格上升的重要推手,，并將直接助長(zhǎng)二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，亟需抑制性的樓市調(diào)控政策,。
地王頻出二線樓市領(lǐng)跑
繼深圳和上海樓市的瘋狂上漲之后,，二線城市成為接替一線城市的樓市上漲的重要區(qū)域。
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,，在現(xiàn)有的政策,、貨幣環(huán)境下，二線城市將延續(xù)短期上漲的行情,。主要原因是二線城市樓市“量?jī)r(jià)齊升”,，領(lǐng)漲全國(guó);土地市場(chǎng)火爆，頻出地王,。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，3月百城房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)為60個(gè),，其中,，二線城市領(lǐng)漲，漲幅居前十位的城市依次是：東莞,、惠州,、蘇州、昆山,、上海,、中山、合肥,、深圳,、保定、南京,。
具體來(lái)看,，東莞、惠州環(huán)比漲幅超過(guò)6%,，蘇州,、昆山、上海漲幅在5%-6%之間,，中山,、合肥、深圳,、保定,、南京漲幅在3%-5%之間,。
從成交量來(lái)看，21世紀(jì)宏觀研究院分析15個(gè)典型二線城市3月新建商品住房成交,，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1825萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)160.6%，同比增長(zhǎng)96.4%,。
從樓面均價(jià)來(lái)看,，從土地市場(chǎng)上來(lái)看，二線城市3月樓面均價(jià)2032元每平方米,，環(huán)比上漲36%,，同比上漲104%。
地王也是反映樓市和土地市場(chǎng)熱度的重要指標(biāo),，二線城市也在過(guò)去的一季度頻刷地王,。2016年1-3月，全國(guó)土地出讓金排名前二十個(gè)城市成交總額為2767.1億元,，同比增加14%,，上榜門(mén)檻約58億元。一線城市出讓金總額為605億元,，較去年同期明顯下滑,，京滬同比降幅逾三成，除廣州外排名均有降低;二線城市占據(jù)過(guò)半席位,，其中8個(gè)城市同比增幅過(guò)百,，南京、杭州居前兩位,，出讓金分別為333.2億元和238.6億元,。
高樓面地價(jià)和地王頻現(xiàn)于二線城市的一個(gè)重要原因在于房企紛紛入駐搶地。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1季度標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額為1187.3億元,，同比2015年一季度的1016億元上漲了16.8%,。
為何二線城市熱度爆發(fā)
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，信貸政策的放松,，持續(xù)利好的樓市新政和逐漸降低的購(gòu)房門(mén)檻,，強(qiáng)化房地產(chǎn)投資屬性是二線城市上漲的根本原因。另外,，一線城市限制性措施擠壓的投資需求,，以及城市“虹吸效應(yīng)”吸納的資金也是二線城市樓市崛起的重要條件。
首先,，經(jīng)過(guò)2015年多輪貨幣信貸政策調(diào)整后,，信貸全面放松，目前購(gòu)房信貸優(yōu)惠位于最佳窗口期,。
1月新增人民幣貸款數(shù)字達(dá)到2.51萬(wàn)億元,，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高,，同比多增1.04萬(wàn)億元，較“四萬(wàn)億”刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬(wàn)億元還超出8900億元,。個(gè)人貸款多增的絕對(duì)主力也是中長(zhǎng)期,，房地產(chǎn)按揭明顯增長(zhǎng)。
其次,，股市惡化,，新型產(chǎn)業(yè)待起，巨量熱錢(qián)無(wú)地可去,，房地產(chǎn)投資屬性被強(qiáng)化,。
2015年的股災(zāi)之后，市場(chǎng)上大量的資金進(jìn)入樓市,，相比其他領(lǐng)域的投資,，一二線城市的資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)。再加上2015年以來(lái)國(guó)家倡導(dǎo)住房消費(fèi),，頻出去庫(kù)存新政,，房地產(chǎn)的投資屬性被強(qiáng)化，成為了股市,、債市等理財(cái)渠道失利撤退資金的最佳去處,。
杭州、寧波,、合肥、南昌,、福州,、廈門(mén)等二線城市的庫(kù)存量，已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌,，這種情況市場(chǎng)容易被鼓動(dòng)上漲,。
據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院了解，一二線城市銀行房貸較受銀行青睞,，銀行執(zhí)行也更為寬松,。
再次，利好二線城市的樓市新政迭出,，促進(jìn)了住房消費(fèi),，助推了樓市熱度。
在全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存基調(diào)下,，支持端政策頻出,，并實(shí)際助推了二線重點(diǎn)城市的熱度。
以貨幣信貸寬松政策為例,，在2015年多輪貨幣信貸政策調(diào)整后,，2016年2月2日,，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》,，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,，首套房商貸最低首付比例可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%，二套房商貸最低首付比例降至30%,。
2月末,，央行再次降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，為信貸需求的增長(zhǎng)提供更寬松的環(huán)境,。一線城市為排在利好政策之外,，二線城市仍享受國(guó)家去庫(kù)存新政的政策紅利。
最后,，一線限制性政策和高房?jī)r(jià)擠出了部分需求轉(zhuǎn)入二線城市,，與此同時(shí)，城市的“虹吸效應(yīng)”使得更多資金從三四線城市涌入了一二線,。
此外,，21世紀(jì)宏觀研究院在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，二線城市的城市競(jìng)爭(zhēng)力和人居環(huán)境也在不斷強(qiáng)化,。綜合全球的城鎮(zhèn)化經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，人口向大城市集聚是城鎮(zhèn)化的必然選擇，當(dāng)前一線城市在通過(guò)各類限制性措施,，提高人口進(jìn)入門(mén)檻,，力推人口外流。如果說(shuō)大城市當(dāng)前還是城市發(fā)展的重心,，那么二線城市很快就將成為未來(lái)發(fā)展的重心,。
相比一線城市，二線城市尚處于較低的發(fā)展階段,，也將在城市化,、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為城市人口等方面起著越來(lái)越重要的作用,，并將逐漸承載越來(lái)越多的資源,。
上漲推手是投資需求
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，雖然熱點(diǎn)二線城市的潛力越來(lái)越受到市場(chǎng)各方的重視,，二線城市具備一定的剛性上漲空間,，但本輪二線城市的快速上漲，已經(jīng)脫離了供需的基本面,。房地產(chǎn)的投資性需求成為助推市場(chǎng)熱度和價(jià)格上升的重要推手,，也將直接助推二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。
影響房地產(chǎn)供需關(guān)系基本面的主要取決于三個(gè)因素,，經(jīng)濟(jì)的基本面,，人口增速以及城鎮(zhèn)化率,。
新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛需是未來(lái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的基本支撐，產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入也是衡量一個(gè)城市未來(lái)房地產(chǎn)能否持續(xù)穩(wěn)步上漲的關(guān)鍵,。
以3月領(lǐng)漲全國(guó)的南京為例,，“十一五”期間，南京GDP的平均增速為14.8%;“十二五”期間約為11%;根據(jù)官方文件,，“十三五”要力保8%,。
除經(jīng)濟(jì)增速放緩?fù)猓暇┑娜丝谠鏊俸统擎?zhèn)化率也將逐步放緩,，空間也將進(jìn)一步減小,。根據(jù)南京房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)，2015年南京新房成交量11.55萬(wàn)套,。另?yè)?jù)南京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，到2015年末，南京常住人口達(dá)823.59萬(wàn)人,，比2010年增加22.83萬(wàn)人,，年均增加4.6萬(wàn)人。按照4個(gè)人一套房來(lái)看,，外來(lái)人口年需住房套數(shù)大概在1.2萬(wàn)套,。照此速度簡(jiǎn)單測(cè)算，也就是說(shuō)2015年一年賣的新房,，按照外來(lái)人口年住房需求來(lái)算,，需要10年時(shí)間消化。
21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,，在目前的政策環(huán)境和供需關(guān)系下,，短期來(lái)看，二線城市因?yàn)閭涫芮嗖A,，仍將有一定的上漲空間。人口凈流入,、GDP增速超過(guò)全國(guó)平均水平,、商品房銷售周期比較健康的二線城市將迎來(lái)較為明顯的上漲。
不過(guò),，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,，二季度，熱點(diǎn)城市在相對(duì)趨嚴(yán)的政策環(huán)境下,，量?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)一定程度的回調(diào),。
在本輪熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下，部分庫(kù)存量較大的二三線城市住宅市場(chǎng)熱度也有所上升,，隨著貨幣化安置,、補(bǔ)貼,、財(cái)稅減免等去庫(kù)存的政策效果的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)將面臨新一輪的市場(chǎng)機(jī)會(huì),。
未來(lái),，二三線城市針對(duì)農(nóng)民工進(jìn)城的去庫(kù)存政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，配套地方財(cái)稅,、信貸政策的寬松窗口期,，改善性需求提升，人口,、經(jīng)濟(jì)占優(yōu)的部分二線城市潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)更大,。
