21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)多地的房地產(chǎn)管理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，30個典型城市(4個一線城市,，15個二線城市,，11個三線城市)的樓市成交在3月份的基礎(chǔ)上再站高峰,，4月新建商品住宅成交面積為2593萬平方米,，環(huán)比增長1.2%,，同比增長61.0%,，創(chuàng)下歷史最高水平。
一線城市出現(xiàn)明顯退燒,，二三線城市成為樓市的“爆點(diǎn)”區(qū)域,。過度火熱的樓市之后，或?qū)⒂瓉斫禍亍?/span>
5月9日,，人民日報(bào)頭版刊登《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》,，權(quán)威人士指出“房子是給人住的，這個定位不能偏離,，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’,，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀,、地方為主體的差別化調(diào)控政策,?！?/span>
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，“權(quán)威人士”此次有關(guān)房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向,，即修正此前過度的,、高杠桿、“以房為中心”的房地產(chǎn)調(diào)控方向,，改為適度的,，去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向。
分城施策難以孤立實(shí)施
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院對照近7年4月份的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，今年4月份市場成交是近7年同期最好的水平,，也是歷史上最高水平。
相比2010年至2015年6年間的同期水平,，2016年4月份30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了71.9%,、203.6%、145.1%,、65.2%,、109.3%和61.0%。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,，用“異?；鸨彼膫€字形容4月樓市亦不為過，且在一線城市頻出樓市新政后,，市場出現(xiàn)明顯的分化和轉(zhuǎn)移傾向,，即在樓市新政下，一線城市樓市退燒,，二三線城市領(lǐng)漲,。
4月份，4個一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米,，環(huán)比減少27.8%,，同比減少8.2%。具體城市看,，北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為9.5%,、-53.2%、0.7%和-46.2%,，同比增幅分別為-11.8%,、-24.3%、33.5%和-38.4%,。
相比一線城市的明顯降溫,，二三線城市樓市卻轉(zhuǎn)而成為市場的爆點(diǎn)。4月份，15個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米,，環(huán)比增長7.8%,，同比增長88.3%，成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平,。
典型三線城市的表現(xiàn)更為搶眼,。4月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為312萬平方米,，環(huán)比增長2.6%,，同比增長39.1%，對比2010年以來的月度數(shù)據(jù),，三線城市成交創(chuàng)下了歷史新高,。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，一線城市4月份交易出現(xiàn)明顯下滑,，和滬深兩市政策打壓有關(guān),，政策的短期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。
二線城市的購房政策要比一線城市寬松,，而且房屋均價(jià)也明顯低于一線城市,，所以購房者會積極認(rèn)購、加速成交,，這使得同比增長態(tài)勢較為明顯,。
而表現(xiàn)最為搶眼的三線城市之所以創(chuàng)下歷史新高，更源于內(nèi)外的兩個因素：一方面積極去庫存導(dǎo)向助推了住房消費(fèi);另一方面,，一線及重點(diǎn)二線城市迎來樓市調(diào)控,，而諸如北京周邊的廊坊、上海周邊的昆山,、深圳周邊的惠州等三線城市承接部分外溢需求,，成交量上升。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,，支撐當(dāng)前樓市上漲的根本因素并非剛需，而是投資甚至是投機(jī)性需求,。在貨幣流動性較大的基礎(chǔ)上,，資金會隨著市場和政策風(fēng)向不斷流動，并帶來差異化的市場爆點(diǎn),，這也是當(dāng)前和下一階段決策層調(diào)控的難題,，即影響樓市的關(guān)聯(lián)性因素較多，分城施策難以孤立實(shí)施,，跳不開城市間聯(lián)動和整體性的調(diào)控政策方向,。
下一步政策如何轉(zhuǎn)向?
《人民日報(bào)》刊發(fā)“權(quán)威人士”的訪談中，亦多次談到房地產(chǎn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,，在提及當(dāng)前房地產(chǎn)時(shí),，“權(quán)威人士”多次預(yù)警當(dāng)前的市場風(fēng)險(xiǎn)并提出了政策誤區(qū)。
“權(quán)威人士”眼中的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和政策是：首先,，一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快,。其次，高杠桿背景下的樓市風(fēng)險(xiǎn),，處理不好,，小事會變成大事。最后,，過度杠桿和刺激帶來的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),，并認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫等加劇了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
權(quán)威人士認(rèn)為,，恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行,，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激,，必然制造泡沫,，這個教訓(xùn)必須汲取。
“權(quán)威人士”提及當(dāng)前樓市調(diào)控的政策誤區(qū)是：第一,，房地產(chǎn)定位存在誤區(qū),，不能簡單歸為“保增長”，應(yīng)回歸自住型,，嚴(yán)防投資,、投機(jī)購房。第二,，房地產(chǎn)去庫存的政策方向存在誤區(qū),，即多地存在過度杠桿化以及“以房為中心”而非以人為中心的去庫存政策。要嚴(yán)防過度刺激,，通過高桿杠等方式放大房地產(chǎn)泡沫,。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，“權(quán)威人士”此次有關(guān)房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向,，即修正此前過度的,、高杠桿、以房為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向,，改為適度的,、去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向。
結(jié)合權(quán)威人士的講話,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,，下一步的政策方向可能出現(xiàn)以下轉(zhuǎn)向：
1.樓市依然延續(xù)去庫存基調(diào),，因城施策的調(diào)控還將繼續(xù)，但房地產(chǎn)調(diào)控將小幅收緊,。房地產(chǎn)這類對經(jīng)濟(jì)全局影響較大的行業(yè),，還不能撤火過快。再加之三四線城市仍面臨去庫存難題,，去庫存政策仍將持續(xù),。
2.一二線城市刺激性政策出臺的可能性降低。權(quán)威人士特別點(diǎn)名,，“一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快”,，這也是未來收緊調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,，截止到目前,，深圳、上海,、北京,、蘇州、南京等均加碼調(diào)控,，未來不排除其他房價(jià)上漲較快的重點(diǎn)城市小幅收緊調(diào)控,。
3.房地產(chǎn)要回歸自住型，將繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院,，“房子是給人住的”即意味著去庫存時(shí)，將修正過度刺激的政策,，抑制投資投機(jī)性購房需求,。
4.刺激性的樓市調(diào)控或?qū)⒃谙掳肽杲K結(jié)，不能利用高杠桿刺激樓市,。高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn),，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，諸如首付貸等高杠桿等過度刺激的住房政策也將被叫停,。
5.修正各地由“去庫存”為“以人為中心的去庫存”,。權(quán)威人士在專訪中強(qiáng)調(diào)，去庫存靠人的城鎮(zhèn)化,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,，這也是本次權(quán)威人士專訪中釋放的最重要的政策風(fēng)向，未來房地產(chǎn)去庫存的核心是“以人為中心的去庫存”,，而非“以房為中心的去庫存”，二者有本質(zhì)區(qū)別,。
從當(dāng)前地方政府采取的一些去庫存手段來看,，大多偏向于“以房為中心的去庫存”,。比如多地通過放開限購，降低首付比例,，甚至是財(cái)稅補(bǔ)貼等刺激住房消費(fèi),。很多房子雖然賣了出去，但多是投資投機(jī)性需求,，且空置率居高不下,。
再比如多地出臺鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房的政策，通過降首付,、財(cái)政,、契稅補(bǔ)貼等刺激住房消費(fèi)，但并未有配套性的從農(nóng)民轉(zhuǎn)為新市民的新型城鎮(zhèn)化方案,。
綜上所述,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，歷經(jīng)1年多的去庫存政策后,，樓市調(diào)控將步入下半場,，將修正此前過度刺激、高杠桿,、為去庫存而去庫存的樓市政策,。這也將為持續(xù)高燒的二三線城市傳來一絲政策涼風(fēng)，以投資投機(jī)為目的的購房窗口期或?qū)⒔K結(jié)!21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院研究員 紀(jì)睿坤
