21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)多地的房地產(chǎn)管理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),,30個(gè)典型城市(4個(gè)一線城市,,15個(gè)二線城市,,11個(gè)三線城市)的樓市成交在3月份的基礎(chǔ)上再站高峰,4月新建商品住宅成交面積為2593萬平方米,,環(huán)比增長1.2%,,同比增長61.0%,創(chuàng)下歷史最高水平,。
一線城市出現(xiàn)明顯退燒,,二三線城市成為樓市的“爆點(diǎn)”區(qū)域。過度火熱的樓市之后,,或?qū)⒂瓉斫禍亍?/span>
5月9日,,人民日報(bào)頭版刊登《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》,權(quán)威人士指出“房子是給人住的,,這個(gè)定位不能偏離,,要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’,而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’,,逐步完善中央管宏觀,、地方為主體的差別化調(diào)控政策?!?/span>
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,“權(quán)威人士”此次有關(guān)房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向,即修正此前過度的、高杠桿,、“以房為中心”的房地產(chǎn)調(diào)控方向,,改為適度的,去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向,。
分城施策難以孤立實(shí)施
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院對照近7年4月份的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),,今年4月份市場成交是近7年同期最好的水平,也是歷史上最高水平,。
相比2010年至2015年6年間的同期水平,,2016年4月份30個(gè)城市新建商品住宅成交面積分別增長了71.9%、203.6%,、145.1%,、65.2%、109.3%和61.0%,。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,用“異常火爆”四個(gè)字形容4月樓市亦不為過,,且在一線城市頻出樓市新政后,,市場出現(xiàn)明顯的分化和轉(zhuǎn)移傾向,即在樓市新政下,,一線城市樓市退燒,,二三線城市領(lǐng)漲。
4月份,,4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米,,環(huán)比減少27.8%,同比減少8.2%,。具體城市看,,北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為9.5%、-53.2%,、0.7%和-46.2%,,同比增幅分別為-11.8%、-24.3%,、33.5%和-38.4%,。
相比一線城市的明顯降溫,二三線城市樓市卻轉(zhuǎn)而成為市場的爆點(diǎn),。4月份,,15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米,環(huán)比增長7.8%,,同比增長88.3%,,成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平,。
典型三線城市的表現(xiàn)更為搶眼。4月份,,11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為312萬平方米,,環(huán)比增長2.6%,同比增長39.1%,,對比2010年以來的月度數(shù)據(jù),,三線城市成交創(chuàng)下了歷史新高。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,一線城市4月份交易出現(xiàn)明顯下滑,,和滬深兩市政策打壓有關(guān),政策的短期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),。
二線城市的購房政策要比一線城市寬松,,而且房屋均價(jià)也明顯低于一線城市,所以購房者會積極認(rèn)購,、加速成交,這使得同比增長態(tài)勢較為明顯,。
而表現(xiàn)最為搶眼的三線城市之所以創(chuàng)下歷史新高,,更源于內(nèi)外的兩個(gè)因素:一方面積極去庫存導(dǎo)向助推了住房消費(fèi);另一方面,一線及重點(diǎn)二線城市迎來樓市調(diào)控,,而諸如北京周邊的廊坊,、上海周邊的昆山、深圳周邊的惠州等三線城市承接部分外溢需求,,成交量上升,。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,支撐當(dāng)前樓市上漲的根本因素并非剛需,,而是投資甚至是投機(jī)性需求,。在貨幣流動(dòng)性較大的基礎(chǔ)上,資金會隨著市場和政策風(fēng)向不斷流動(dòng),,并帶來差異化的市場爆點(diǎn),,這也是當(dāng)前和下一階段決策層調(diào)控的難題,即影響樓市的關(guān)聯(lián)性因素較多,,分城施策難以孤立實(shí)施,,跳不開城市間聯(lián)動(dòng)和整體性的調(diào)控政策方向。
下一步政策如何轉(zhuǎn)向?
《人民日報(bào)》刊發(fā)“權(quán)威人士”的訪談中,,亦多次談到房地產(chǎn),。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,在提及當(dāng)前房地產(chǎn)時(shí),,“權(quán)威人士”多次預(yù)警當(dāng)前的市場風(fēng)險(xiǎn)并提出了政策誤區(qū),。
“權(quán)威人士”眼中的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和政策是:首先,,一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快。其次,,高杠桿背景下的樓市風(fēng)險(xiǎn),,處理不好,小事會變成大事,。最后,,過度杠桿和刺激帶來的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),并認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫等加劇了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),。
權(quán)威人士認(rèn)為,,恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行,去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的,,但假如搞大力度刺激,,必然制造泡沫,這個(gè)教訓(xùn)必須汲取,。
“權(quán)威人士”提及當(dāng)前樓市調(diào)控的政策誤區(qū)是:第一,,房地產(chǎn)定位存在誤區(qū),不能簡單歸為“保增長”,,應(yīng)回歸自住型,,嚴(yán)防投資、投機(jī)購房,。第二,,房地產(chǎn)去庫存的政策方向存在誤區(qū),即多地存在過度杠桿化以及“以房為中心”而非以人為中心的去庫存政策,。要嚴(yán)防過度刺激,,通過高桿杠等方式放大房地產(chǎn)泡沫。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,“權(quán)威人士”此次有關(guān)房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向,,即修正此前過度的、高杠桿,、以房為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向,,改為適度的、去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向,。
結(jié)合權(quán)威人士的講話,,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,下一步的政策方向可能出現(xiàn)以下轉(zhuǎn)向:
1.樓市依然延續(xù)去庫存基調(diào),,因城施策的調(diào)控還將繼續(xù),,但房地產(chǎn)調(diào)控將小幅收緊。房地產(chǎn)這類對經(jīng)濟(jì)全局影響較大的行業(yè),,還不能撤火過快,。再加之三四線城市仍面臨去庫存難題,,去庫存政策仍將持續(xù)。
2.一二線城市刺激性政策出臺的可能性降低,。權(quán)威人士特別點(diǎn)名,,“一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快”,這也是未來收緊調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,截止到目前,深圳,、上海,、北京、蘇州,、南京等均加碼調(diào)控,,未來不排除其他房價(jià)上漲較快的重點(diǎn)城市小幅收緊調(diào)控。
3.房地產(chǎn)要回歸自住型,,將繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院,“房子是給人住的”即意味著去庫存時(shí),,將修正過度刺激的政策,,抑制投資投機(jī)性購房需求。
4.刺激性的樓市調(diào)控或?qū)⒃谙掳肽杲K結(jié),,不能利用高杠桿刺激樓市。高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn),,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,諸如首付貸等高杠桿等過度刺激的住房政策也將被叫停。
5.修正各地由“去庫存”為“以人為中心的去庫存”,。權(quán)威人士在專訪中強(qiáng)調(diào),,去庫存靠人的城鎮(zhèn)化。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,這也是本次權(quán)威人士專訪中釋放的最重要的政策風(fēng)向,,未來房地產(chǎn)去庫存的核心是“以人為中心的去庫存”,而非“以房為中心的去庫存”,,二者有本質(zhì)區(qū)別,。
從當(dāng)前地方政府采取的一些去庫存手段來看,大多偏向于“以房為中心的去庫存”,。比如多地通過放開限購,,降低首付比例,甚至是財(cái)稅補(bǔ)貼等刺激住房消費(fèi),。很多房子雖然賣了出去,,但多是投資投機(jī)性需求,,且空置率居高不下。
再比如多地出臺鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房的政策,,通過降首付,、財(cái)政、契稅補(bǔ)貼等刺激住房消費(fèi),,但并未有配套性的從農(nóng)民轉(zhuǎn)為新市民的新型城鎮(zhèn)化方案,。
綜上所述,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,,歷經(jīng)1年多的去庫存政策后,,樓市調(diào)控將步入下半場,將修正此前過度刺激,、高杠桿,、為去庫存而去庫存的樓市政策。這也將為持續(xù)高燒的二三線城市傳來一絲政策涼風(fēng),,以投資投機(jī)為目的的購房窗口期或?qū)⒔K結(jié)!21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院研究員 紀(jì)睿坤