最新數(shù)據(jù)顯示,，4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲,，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大,，有些已超過(guò)一線城市漲幅,。
大中城市房?jī)r(jià)普漲的原因是什么?對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀怎么看?未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?記者采訪了有關(guān)專家。
“輪漲”原因是什么
“4月份一線城市漲幅較上月有所放緩,，二三線城市漲幅開始擴(kuò)大,。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)說(shuō),，從同比數(shù)據(jù)看,，4月份一二線城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，三線城市由降轉(zhuǎn)升,。
“此番大中城市房?jī)r(jià)普漲是前期一系列政策發(fā)揮作用的效果,。”民生銀行首席分析師溫彬分析說(shuō),，為加快去庫(kù)存,，二三線城市出臺(tái)了一系列旨在鼓勵(lì)去庫(kù) 存的稅收信貸政策，從一季度看,，銀行信貸投放比較大的重點(diǎn)城市,，恰好是房地產(chǎn)成交和價(jià)格活躍的熱點(diǎn)城市，支撐了這些二三線城市的樓市快速增長(zhǎng)。此外,，隨著 房貸首付比例下降,、貸款利率下調(diào)，降低了購(gòu)房人群利用信貸購(gòu)房的資金成本,，也助于樓市加速升溫,。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，房?jī)r(jià)“輪漲”的原因有5個(gè)：一是中央和地方去庫(kù)存等宏觀政策的實(shí)施,，激勵(lì)了消費(fèi)和投資需求;二是部分二線城市和三線城市庫(kù)存不多,，市場(chǎng)供求相對(duì)緊張;三是在目前背景下，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的規(guī)模大,，住房需求強(qiáng)勁;四是受一線城市前期房?jī)r(jià)暴漲的傳染和波及,，二三線城市市場(chǎng)預(yù)期改變;五是一線城市在暴漲后對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)的嚴(yán)控措施，使得投資和投機(jī)向二三線城市轉(zhuǎn)移,。
“輪漲”利弊有哪些
“今年1至4月份,，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持回升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)銷售量和銷售金額保持較快增長(zhǎng),，房地產(chǎn)價(jià)格總體有所上漲,，房地產(chǎn)投資在恢復(fù)性上漲?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)指出,，“房地產(chǎn)的回升對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。一季度,，房地產(chǎn)增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率提升,?！?/span>
溫彬認(rèn)為,，隨著城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛;另一方面,，從全國(guó)總體看，城市間漲勢(shì)出現(xiàn)新變化,，一線城市漲幅環(huán)比有所放緩,，二三線城市漲幅開始擴(kuò)大，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì),，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的趨勢(shì),。
“從這一輪房?jī)r(jià)上漲，可以清晰地看到投資客的身影,。房地產(chǎn)還在去庫(kù)存的過(guò)程中,，如果房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，這并不是好事?！敝袊?guó)人民大學(xué)土地管理系主任 葉劍平在接受記者采訪時(shí)說(shuō),，“投資客很活躍，民間資本在抽身股市后,，由于制造業(yè)低迷,，缺乏合適投資渠道，所以大量投資房產(chǎn)地,，房?jī)r(jià)上漲有相當(dāng)一部分是投資推動(dòng)的,，而不是消費(fèi)推動(dòng)的。并且從一線城市向二線城市波及,，推高了房?jī)r(jià),，要客觀分析影響?！?/span>
溫彬也指出,，一些投機(jī)性需求在此輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中發(fā)揮了助推作用。一些房地產(chǎn)中介,、互聯(lián)網(wǎng)P2P信托等提供“首付貸”,，給購(gòu)房者加杠桿，這也導(dǎo) 致未來(lái)樓市出現(xiàn)暴漲暴跌的風(fēng)險(xiǎn)上升,，需要警惕,。另外，當(dāng)前國(guó)內(nèi)部分城市開發(fā)商購(gòu)地?zé)崆楦邼q,，蘇州,、南京等地高價(jià)地王頻現(xiàn)，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn),，開發(fā)商后期應(yīng)該謹(jǐn)慎,。
未來(lái)房?jī)r(jià)怎么走
對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，溫彬預(yù)測(cè),，整體將呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢(shì),，“經(jīng)過(guò)去年三季度至今年上半年樓市的快速上漲，總體上看樓市將進(jìn)入調(diào)整期,，隨著前期剛需釋放以及預(yù)期調(diào)整,，下半年以后房?jī)r(jià)漲幅將同比趨緩，且不排除個(gè)別城市會(huì)出現(xiàn)價(jià)滯量縮,、價(jià)格環(huán)比下降的情況,。”
“住房具有消費(fèi)和投資兩種功能,，消費(fèi)是人人需要的基本功能,。一方面要通過(guò)各種形式滿足住房的剛需,，另一方面也要抑制不合理的投機(jī)?！比~劍平指 出,，“房地產(chǎn)市場(chǎng)并不僅僅是自身因素決定的，隨著大環(huán)境的轉(zhuǎn)變,，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn),，投資將更多轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，用于生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型升級(jí)和研發(fā),。這樣才能 從根本上避免房?jī)r(jià)無(wú)理性過(guò)快上漲,。”
“從目前來(lái)看,，三四線去庫(kù)存效果并不理想,，政策方面應(yīng)當(dāng)因地施策，避免‘一刀切’,，否則將加重樓市結(jié)構(gòu)失衡,。”溫彬分析指出,，由于一線城市人口凈流入,，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，房地產(chǎn)需求上漲更快,，而三四線城市面臨著更為嚴(yán)重的失血局面,，這與去杠桿政策出臺(tái)初衷背道而馳?！皢渭兛拷鹑诟軛U化解庫(kù)存,，將對(duì) 未來(lái)造成很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，提高三四線樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵在于提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力,?！?/span>
“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，可根據(jù)情況及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策措施,，包括采取必要的臨時(shí)性行政措施,?！蹦啭i飛建議,。
