今年前四個月,，我國經(jīng)濟(jì)總體運行平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化,，去庫存指標(biāo)出現(xiàn)積極變化,，房地產(chǎn)投資回升，新開工信心有所恢復(fù),。而一二線城市房地產(chǎn)市場顯露“體虛火旺”跡象,，個別城市出現(xiàn)“天價地”。
新型城鎮(zhèn)化正在釋放巨大的潛在需求,。只要改革得力,，持之以恒，更好滿足房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求,，去庫存就能夠在“有房子就要有人住,，有人就要有住房”目標(biāo)下實現(xiàn)。
銷售升溫：去庫存初顯成效
國家統(tǒng)計局公布1至4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示,，開發(fā)商投資意愿增強(qiáng),，銷售持續(xù)升溫，去庫存取得初步成效,。
數(shù) 據(jù)顯示,，4月末全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米,，比2月末減少1241萬平方米,，已連續(xù)兩個月減少。其中,，住宅待售面積 4.51億平方米,，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米,，并低于去年末規(guī)模,。隨著銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展,。
商品房去庫存取得初步效果,，有助于改善市場供需關(guān)系，減輕后期去化壓力,，穩(wěn)定市場預(yù)期,。購房者購房意愿提升，也有助于改善開發(fā)商現(xiàn)金流,，降低負(fù)債壓力,，恢復(fù)開工信心,。這是好勢頭，有助于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn),，緩解壓力,，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和改革創(chuàng)造更多空間。
但 必須看到,，當(dāng)前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市,、部分二線城市拉動，三四線城市基本沒有反彈,。房地產(chǎn)區(qū)域性,、結(jié)構(gòu)性分化依然是主要問題。1至4月,，重 點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點,。4月末，重點城市商品房待售面積2.72億平方米,，比3月末減少600萬平方米,，比去年末減少 397萬平方米;非重點城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米,，但比去年末增加1233萬平方米,，去庫存壓力仍大。
要按中央要求,，分城施策,、差別化調(diào)控，才能有序消化房地產(chǎn)庫存,，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)對去庫存層次性,、差異化挑戰(zhàn)。
協(xié)同推進(jìn)：去庫存任重道遠(yuǎn)
日前上海公布《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)工業(yè)穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)促轉(zhuǎn)型的實施意見》,，提出優(yōu)化供給結(jié)構(gòu),、深化制度改革等著力點。江蘇,、浙江,、湖北、甘肅,、四川,、重慶、青海,、廣東,、貴州等地也出臺供給側(cè)改革整體實施方案。在這些方案中,，“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)是統(tǒng)一的,。
眾所周知,，房地產(chǎn)上、下游是鋼材,、水泥,、家電、家居等行業(yè),，并與房地產(chǎn)金融,、土地抵押密不可分。隨著人力成本上升和綠色建材發(fā)展,，房地 產(chǎn)業(yè)還面臨“去庫存”“降成本”雙重壓力。穆迪公司最新發(fā)布報告指出,，一二線城市地價上漲,、三四線城市去庫存，使房地產(chǎn)企業(yè)成本面臨“前后夾擊”,。
不能通過加杠桿去庫存,，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府“炒地”,、投機(jī)資本“炒房”之風(fēng),，要通過供給側(cè)改革，給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新以機(jī)會,，使其輕裝上陣,，更多參與深化住房制度改革。
“適度加強(qiáng)對自住型住房消費的鼓勵措施,，加速去庫存,，一方面減輕經(jīng)濟(jì)下行壓力，釋放和化解風(fēng)險,，另一方面可加快滿足自住型住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。這與過去通過房地產(chǎn)‘強(qiáng)刺激’來拉動經(jīng)濟(jì)的做法絕然不同,?！必斶_(dá)證券首席宏觀分析師宣宇說。
必須看到,，“三去一降一補(bǔ)”的內(nèi)在聯(lián)系決定了去庫存不能找“接盤俠”,，不能靠“打雞血”一蹴而就。
面對北上廣深等房價暴漲,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高承認(rèn),，市場分化日趨嚴(yán)重，“一線城市和三四線城市情況大不一樣,，給我們調(diào)控帶來了挑戰(zhàn),?！?/span>
上 海市供給側(cè)方案強(qiáng)調(diào)，圍繞“中國制造2025”和科創(chuàng)中心建設(shè),，推動科技成果轉(zhuǎn)化,、批量生產(chǎn)和應(yīng)用，建設(shè)100家示范性智能工廠或數(shù)字化車間,，帶動 1000家企業(yè)實施智能化改造;江蘇省提出激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新,、科研機(jī)構(gòu)和高校創(chuàng)新、市場轉(zhuǎn)化科技成果,，到2020年,，科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)65%，培育形成納米科 技等10個左右全球有影響,、附加值高的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群,。“三去一降一補(bǔ)”,，綜合改革,，產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)升級,，才是去庫存的正途,。
精準(zhǔn)發(fā)力：去庫存指針明確
房地產(chǎn)去庫存，是一個全局性戰(zhàn)略問題,?！笆濉币?guī)劃綱要提出“三個1億人”城鎮(zhèn)化目標(biāo)和“人地錢”掛鉤政策。國務(wù)院頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》,，共同構(gòu)成去庫存任務(wù)戰(zhàn)略框架：人的城鎮(zhèn)化,。
近日召開的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,，有序消化房地產(chǎn)庫存,，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題,，實行差別化的調(diào)控政策,。
“促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化與新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)去庫存的核心內(nèi)容。大量場外資金加杠桿和投資投機(jī)推動房價上漲,，嚴(yán)重背離政策初衷,。”宣宇說,，必須真正把思想和行動統(tǒng)一到中央決策部署上來,，確保有效化解房地產(chǎn)庫存與加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化有機(jī)統(tǒng)一。
以“人的城鎮(zhèn)化”為核心特征的新型城鎮(zhèn)化,，是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略重點,，承載著全面建成小康社會的重大使命,。新型城鎮(zhèn)化不再僅僅是“土地”城鎮(zhèn)化，而更多轉(zhuǎn)向“人”的城鎮(zhèn)化,，這才是去庫存服務(wù)的根本目標(biāo),。
當(dāng)前我國正處于戶籍人口城鎮(zhèn)化率30%至70%快速發(fā)展區(qū)間，新市民潛在住房需求巨大,。鼓勵自住型住房需求,，限制投資投機(jī)，房地產(chǎn)回歸居住屬性,，才能給創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供更多空間,，解經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級之需。
“2015 年末中國商品房待售總面積達(dá)7.19億平方米,。要化解這個庫存,，不是一件容易的事情?！眹野l(fā)展和改革委員會主任徐紹史說，要加快農(nóng)民工市民化進(jìn)度,，擴(kuò)大 住房需求,，同時加快棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè);深化住房制度改革，堅持購租并舉;因地制宜,，區(qū)別應(yīng)對一二線城市和三四線城市;對房價漲速快,、漲幅高的城市， 采取相應(yīng)手段,，抑制不合理投機(jī)性需求,。“化解房地產(chǎn)庫存這個任務(wù)是比較艱巨的,，要有耐心,。”
世界規(guī)模最大的新型城鎮(zhèn)化,，正釋放巨大潛在需求,。讓去庫存與大量得不到滿足的需求相銜接，我們的目標(biāo)任務(wù)一定能夠達(dá)到,。
