連日來(lái),，記者多處走訪，了解到目前濟(jì)寧中介存在的一些亂象：中介機(jī)構(gòu)不如實(shí)向客戶告知抵押信息,、違規(guī)代理銷(xiāo)售商品房,、違規(guī)代理出租經(jīng)濟(jì)適用房、違規(guī)參與出租“群租”房等,，都成為了房地產(chǎn)中介與購(gòu)房者之間的“瑕玷”,。目前，住建部將針對(duì)房地產(chǎn)中介亂收費(fèi),、隱瞞房屋真實(shí)情況,、發(fā)布虛假房源等亂象，制定具體可操作,、管用,、能見(jiàn)實(shí)效的措施，房地產(chǎn)中介將面臨史上最嚴(yán)整頓,。
記者調(diào)查: 部分區(qū)域虛假房源信息占20%
記者在采訪中了解到,，房產(chǎn)中介常常出現(xiàn)“信息掮客”，但房源信息的“真實(shí)性”是其服務(wù)的生命,。然而,，恰恰在這最關(guān)鍵的一點(diǎn)上，不少中介造假習(xí)以為常,。登錄房產(chǎn)中介的網(wǎng)站,，隨意選擇剛剛更新過(guò)的房源要求看房，有的中介表示“房子剛剛被賣(mài)掉或被預(yù)定”,，建議看看另外價(jià)格和位置,、布局差不多的另一套房;有的中介則表示“賣(mài)家臨時(shí)提高了售價(jià)”。這些招數(shù),，用中介業(yè)內(nèi)的行話叫“轉(zhuǎn)房”,，先把客戶吸引過(guò)來(lái)，再推銷(xiāo)自己手里的目標(biāo)房,。
走訪我市二手房市場(chǎng),，記者發(fā)現(xiàn)，虛假在于對(duì)房源的描述非真實(shí)客觀，導(dǎo)致購(gòu)房者經(jīng)常白跑一趟,。簡(jiǎn)裝寫(xiě)成精裝,，家電老舊寫(xiě)成家電齊全，附近有學(xué)校就靠近名校,，樓下有100平米的小超市就是配套成熟,，諸如此類(lèi)不真實(shí)的說(shuō)法還有很多?！疤摷俜吭磫?wèn)題不僅嚴(yán)重干擾了消費(fèi)者購(gòu)房進(jìn)程,，也影響了消費(fèi)者承受的價(jià)格預(yù)期，有些區(qū)域虛假房源信息甚至占據(jù)20%,，這也對(duì)整個(gè)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)造成了負(fù)面影響,。”某房產(chǎn)中介商說(shuō)道,，在網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)中介平臺(tái)上,，各個(gè)中介掛出的房源太多太雜。由于第三方平臺(tái)審核機(jī)制不完善,，許多假圖片,、假價(jià)格乃至根本不存在的房源都出現(xiàn)。即使平臺(tái)方建立舉報(bào)機(jī)制,，但虛假房源還是不斷滋生,，并未做到真正“打假”。
中介開(kāi)門(mén)面店壟斷房源,，速銷(xiāo)簽賠難掌控
在城區(qū)一些商業(yè)街上,兩家二手房產(chǎn)中介門(mén)店相隔不到200米,，而同一條街道上幾百米的距離，甚至就有兩三家同一品牌房產(chǎn)中介的門(mén)店,。業(yè)內(nèi)人士稱這是他們?yōu)榱藟艛喾吭?，為?zhēng)奪房源,有些房產(chǎn)中介開(kāi)出大量門(mén)店,并附帶在小區(qū)周?chē)蜕畋匦杵贰,！拔矣龅竭^(guò)房產(chǎn)中介還會(huì)使出速銷(xiāo)簽賠這一招,。”出售過(guò)南池水景園房屋的陳女士說(shuō),。所謂速銷(xiāo),，又稱為獨(dú)家房源、簽賠房源,，即中介與賣(mài)家的一個(gè)對(duì)賭協(xié)議,。賣(mài)家承諾在一到三個(gè)月之內(nèi)在該家中介獨(dú)家掛牌，而作為回報(bào),，中介把房源置于網(wǎng)站,、門(mén)面顯眼位置,。如果賣(mài)家違約找其他中介代理或直接和買(mǎi)家成交，要賠給中介相當(dāng)于傭金的一筆費(fèi)用,，中介在賣(mài)家簽約速銷(xiāo)后,，會(huì)給賣(mài)家一筆1000元至2000元的獎(jiǎng)勵(lì)金?！皩?duì)于賣(mài)家而言,，簽了‘速銷(xiāo)’便容易使自己被禁錮，失去了調(diào)價(jià)和另外交易的機(jī)會(huì),?！背菂^(qū)某律師事務(wù)所杜律師說(shuō)，簽賠本身對(duì)于賣(mài)家來(lái)講感覺(jué)并無(wú)什么問(wèn)題,關(guān)鍵是應(yīng)該賠付對(duì)等,，比如中介違約只會(huì)賠幾千元,，而賣(mài)房者違約卻要賠付幾萬(wàn),。而通過(guò)這種手段,，把房源壟斷到自己旗下后，中介自然就能坐地起價(jià)“漲傭金”,。對(duì)于動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)而言,一個(gè)百分點(diǎn)的傭金漲幅,，就會(huì)給中介帶來(lái)巨大的利潤(rùn)空間。
收費(fèi)亂象：中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,，“看客下菜”較為普遍
2015年年初,，房地產(chǎn)傭金費(fèi)率開(kāi)始放開(kāi)，一批互聯(lián)網(wǎng)中介涌現(xiàn)出來(lái),，用“低傭金戰(zhàn)術(shù)”開(kāi)拓市場(chǎng),。目前，市區(qū)是以1%,、2%,、4%為最常見(jiàn)的傭金費(fèi)率。2%是買(mǎi)家,，賣(mài)家出1%,，戶型大小不同，傭金率也不同,，戶型越大傭金越高,，但中介很少能得到4%以上的傭金,大多情況下都只收取買(mǎi)家2%的傭金。1.5%的傭金是目前部分中介針對(duì)客戶給出的打折價(jià),，中介費(fèi)有時(shí)候也能講價(jià),，一切都是視情況而定?！爸饕獑?wèn)題是較低的傭金水平無(wú)法支撐傳統(tǒng)‘門(mén)面店’的各項(xiàng)開(kāi)支,，也無(wú)法更多地覆蓋房源和客源。”警韻之家附近某中介經(jīng)理說(shuō)道,。目前我市存在“無(wú)門(mén)店二手房交易”的情況,，即部分打著低傭金旗號(hào)的中介企業(yè)，并無(wú)自己的門(mén)店,。而新興中介試圖用低成本,、低投入的做法來(lái)實(shí)現(xiàn)低傭金、低收費(fèi)的可能,。一場(chǎng)價(jià)格大戰(zhàn)中,，原本是中介最該關(guān)注的“用戶體驗(yàn)”問(wèn)題就被遺忘了。
“因?yàn)榉课莩山恢芷诒容^長(zhǎng),，不是說(shuō)客戶看了一套或者幾套就能下定決心買(mǎi)下來(lái),，有的甚至需要半年、一年,，以低傭金逼客戶下單作用不大,。反而中介應(yīng)該從原來(lái)的價(jià)格戰(zhàn)中解脫出來(lái)，將重心轉(zhuǎn)向服務(wù),?！睒I(yè)內(nèi)人士張先生說(shuō)，一些中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明,，“費(fèi)外收費(fèi)”現(xiàn)象普遍,。協(xié)助辦理貸款本是中介應(yīng)有的服務(wù)，報(bào)酬應(yīng)包含在傭金之內(nèi),，但實(shí)際上不少中介普遍還要收取“辦理貸款服務(wù)費(fèi)”,。雖然直接在銀行辦理貸款并無(wú)此費(fèi)用，但若繞開(kāi)中介,，客戶則會(huì)面臨辦理難度變大,、速度變慢等問(wèn)題。
亂象成因：從業(yè)門(mén)檻低,，人員流動(dòng)大
據(jù)了解,，濟(jì)寧房產(chǎn)中介市場(chǎng)存在不少小、散,、亂的中介公司,，穩(wěn)定性差，難讓購(gòu)房者產(chǎn)生信任,。不少購(gòu)房者對(duì)中介公司的第一要求就是“有信譽(yù),、靠譜”，只因他們自己或是朋友曾在這方面吃過(guò)虧上過(guò)當(dāng),。由于門(mén)檻較低,，從業(yè)人員良莠不齊,，加上業(yè)務(wù)人員的流動(dòng)居高不下、總體經(jīng)濟(jì)情況不景氣,，許多從業(yè)者只求短期績(jī)效,，甚至將中介工作當(dāng)成是自己進(jìn)入銷(xiāo)售行業(yè)的練手，而疏于提高自身業(yè)務(wù)水平,?！皩W(xué)歷無(wú)限制，年齡無(wú)限制,，家庭背景無(wú)限制,，住址無(wú)限制，身體狀況無(wú)限制,，這個(gè)門(mén)檻可以說(shuō)相當(dāng)?shù)?。”紅星東路某房產(chǎn)中介告訴記者,，房產(chǎn)中介從業(yè)人員的流動(dòng)性十分大,，目前，濟(jì)寧本地的房屋中介門(mén)店也越來(lái)越多,，隨著今后房產(chǎn)政策的調(diào)整,、濟(jì)寧房?jī)r(jià)降低等情況,將有更多的中介銷(xiāo)售逐漸增加?！耙恍┵Y質(zhì)不全的中介亂象應(yīng)該得到大力度整治，以免擾亂正規(guī)房屋中介公司的銷(xiāo)售秩序,?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)道，中介行業(yè)有如此多的亂象,，購(gòu)房者選擇中介時(shí)應(yīng)盡量考慮以下幾個(gè)因素：有資質(zhì)的合法企業(yè),、公司管理嚴(yán)格形象良好、服務(wù)專業(yè)認(rèn)真有耐心,、有行業(yè)資歷及老百姓口碑,。買(mǎi)房是大事,需謹(jǐn)慎為好。
房源信息“真假”難辨認(rèn)
“對(duì)于賣(mài)家房屋出售信息確認(rèn)有些難度,，一些房屋核準(zhǔn)起來(lái)也較為復(fù)雜,，賣(mài)家、買(mǎi)家,、中介目前都面臨這些問(wèn)題,。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō),，隨著中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部即將出臺(tái)的新政,，如果能?chē)?yán)格執(zhí)行,，對(duì)于中介市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是歷史上最嚴(yán)的一次整頓,?！爸薪槭袌?chǎng)很多東西都沒(méi)有明確的界定，如虛假房源,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總是不斷在波動(dòng),，有些業(yè)主會(huì)隨時(shí)調(diào)價(jià)，這種情況下也可以算是虛假房源,?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)上確實(shí)存在一些中介為了吸引消費(fèi)者來(lái)看房,，會(huì)調(diào)低業(yè)主的放盤(pán)價(jià),。想解決虛假房源等中介市場(chǎng)存在的一些問(wèn)題，最重要的就是要核實(shí)房源信息的真實(shí)性,，但這存在一定的難度,，因?yàn)檫@需要各中介門(mén)店向政府部門(mén)提供業(yè)主的委托書(shū)，這其中要包括放盤(pán)價(jià)等各種詳細(xì)信息,。但有些業(yè)主是通過(guò)電話等方式放盤(pán)的,，并不會(huì)去中介門(mén)店，這樣中介就沒(méi)有辦法提供委托書(shū),。
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今后將從七個(gè)方面 整頓房產(chǎn)中介亂象
中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華曾在前不久透,，對(duì)于中介亂象將從七個(gè)方面予以整頓，包括規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布,、全面推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽,、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的備案管理,、加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員管理等,。陸克華表示，現(xiàn)在整頓,、規(guī)范中介市場(chǎng)的新政即將出臺(tái)實(shí)施,，而且這個(gè)政策將是細(xì)化和具有可操作性的。
以規(guī)范房源信息發(fā)布為例,，住建部就提出,，中介機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布前要經(jīng)委托人同意，同時(shí)還要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)進(jìn)行房源信息核驗(yàn)后才可以發(fā)布;中介機(jī)構(gòu)要編制統(tǒng)一的房屋狀況說(shuō)明書(shū),，標(biāo)明房屋的基本狀況,、水暖氣配套情況、權(quán)屬狀況,、掛牌價(jià)格或租金,、物業(yè)費(fèi)等內(nèi)容;已經(jīng)完成交易的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)從網(wǎng)站、門(mén)店上撤除房源信息,。
