盡管自去年至今以來(lái),，大部分一二線(xiàn)城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn),，甚至北上廣深,、合肥,、南京,、蘇州,、廈門(mén),、杭州、東莞,、佛山等二三線(xiàn)城市樓市出現(xiàn)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的火熱局面,，但是，上述城市未來(lái)樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性,，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后,，上述城市樓市將受到各方面的不確定性的“黑天鵝”的影響，在這樣的市場(chǎng)背景下,，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。
“黑天鵝”之一：美元進(jìn)入加息通道對(duì)中國(guó)樓市是“利空”
從全球市場(chǎng)來(lái)看,，整個(gè)6月份“黑天鵝”聚集：6月16日凌晨2點(diǎn)美聯(lián)儲(chǔ)FOMC會(huì)議決議,、上午10點(diǎn)半日本央行議息決議、晚17點(diǎn)英國(guó)央行利率決議,、6月17日歐央行行長(zhǎng)德拉吉講話(huà),、6月21日美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫參議院聽(tīng)證會(huì)、以及6月23日英國(guó)退歐公投(以上均為北京時(shí)間),。 盡管上述“黑天鵝”只有英國(guó)“脫歐”成為現(xiàn)實(shí),，但是，未來(lái)仍然有“黑天鵝”影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)甚至中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),。
比如美國(guó)加息,。從美國(guó)來(lái)看，盡管英國(guó)“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程,，但是筆者仍認(rèn)為三季度加息可能性較大,，比如9月加息一次，加息25點(diǎn),，今年年底明年上半年再加息25點(diǎn),。這樣，美元進(jìn)入加息通道,。
按照上述分析邏輯,，美元進(jìn)入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn),，全球資本也會(huì)向美國(guó)流動(dòng),，對(duì)于中國(guó)來(lái)講也是如此，資金流向也會(huì)至美國(guó),。以中國(guó)外匯儲(chǔ)備為例,，兩年前(截至2014年3月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額為3.95萬(wàn)億美元,，居世界第一),，中國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到歷史高峰的4萬(wàn)億美元左右,，然而，自2014年6月份美國(guó)開(kāi)始提出貨幣正?；h題之后,，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅減少，截止2016年5月,，已經(jīng)降低至3.19萬(wàn)億美元,。當(dāng)美元進(jìn)入加息 通道之后，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備就有可能降低至2-2.5萬(wàn)億美元,。這說(shuō)明,，未來(lái)國(guó)內(nèi)資金還會(huì)繼續(xù)“外逃”，那么,，這些資金逃到哪里?顯然,，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對(duì)中國(guó)已經(jīng)過(guò)熱的樓市來(lái)講是“利空”的,。
“黑天鵝”之二：“權(quán)威人士”表態(tài)之后,，中國(guó)貨幣政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向
近日“權(quán)威人士”發(fā)表對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)看法之后,，中國(guó)的貨幣政策也正在轉(zhuǎn)向,。從國(guó)內(nèi)來(lái)看，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示,，2016年5月M2同比增長(zhǎng)11.8%,，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月M2高達(dá)13.4%的增速更是不能相比,?！皺?quán)威人士”表態(tài)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)看法之后貨幣政策確實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對(duì)于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講不是一件好事情,。
從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來(lái)看,，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始通過(guò)“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn),，比如,，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始大幅收縮開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度,，利率上也可能上調(diào);其他部分銀行也開(kāi)始“有條件”上調(diào)首付比例;部分基金開(kāi)始上調(diào)利率,。這些都將成為下半年以來(lái)樓市的“黑天鵝”。
此外,，據(jù)媒體報(bào)道，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%,，貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高,。此外,，對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京,、上海,、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目,。
這說(shuō)明,，對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)講，由于市場(chǎng)過(guò)熱,、貨幣政策轉(zhuǎn)向,、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期;對(duì)于商用房來(lái)講,，通過(guò)提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),。總體來(lái)看,，此時(shí)貨幣政策開(kāi)始適度收縮,，銀行開(kāi)始通過(guò)提高首付“降杠桿”，目的雖然是為了防止由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)縮水帶來(lái)的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),，但是,，這卻構(gòu)成了下半年以來(lái)樓市不確定性的“黑天鵝”。
“黑天鵝”之三：核心一二線(xiàn)城市調(diào)整預(yù)期背后的金融風(fēng)險(xiǎn)
同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示,，2015年北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市商品住宅成交金額(12023億)占到全國(guó)(72753億)的16.53%,，比2014年的11.81%大幅回升4.72%;2016年1-5月北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市商品住宅累計(jì)成交金額為5320.4億元，同比大幅上升45.07%,，成交金額占到全國(guó)的16.73%,。
同樣，對(duì)于重點(diǎn)二線(xiàn)城市而言,，比如比如蘇州,、南京、合肥,、杭州,、武漢、廈門(mén),，2015年這6個(gè)二線(xiàn)城市商品住宅成交金額占到全國(guó)的11.19%,，比2014年的8.78%回升2.41%%;2016年1-5月累計(jì)成交金額為4802.49億元，同比大幅上升104.00%,，成交金額占到全國(guó)的15.10%,。
對(duì)于上述核心一二線(xiàn)城市樓市來(lái)講，一方面樓市基本面無(wú)大礙,，大部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì),，甚至在近期“日光盤(pán)”頻現(xiàn),，樓市成交呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì);另外一方面，上述大部分城市的土地市場(chǎng)住宅類(lèi)用地“地王”頻出,。盡管上述部分城市比如蘇州,、南京、合肥等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策,，但是,，這些政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求,，起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用,。這對(duì)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展來(lái)講并不是一件好事情。原因很簡(jiǎn)單,，市場(chǎng)需求在不斷透支,，樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加，市場(chǎng)始終還會(huì)因此而進(jìn)行調(diào)整,。
為什么說(shuō)樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)也在此基礎(chǔ)上不斷累加?且看老張的分析,。
以上海樓市為例，央行上?？偛抗嫉臄?shù)據(jù)顯示,，個(gè)人房貸方面，2015年全市新增本外幣個(gè)人住房貸款1539.7億元,，同比多增942.1億元,，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元;12月份新增本外幣個(gè)人住房貸款206.4億元,，同比多增136.2億元,。
此外，央行上?？偛?月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元,。據(jù)此計(jì)算,，3月滬上新增個(gè)人住房貸款361.4億元。這一數(shù)據(jù)刷新了2009年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新增滬上個(gè)人住房貸款的記錄,，此前的新高為今年1月新增的346.3億元,。上海樓市新政出臺(tái)前市場(chǎng)的火熱狀態(tài)，從3月滬上個(gè)人按揭貸款可見(jiàn)一斑,。
“滬九條”樓市調(diào)控政策后,，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊、市場(chǎng)需求的透支與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素上海樓市預(yù)計(jì)下半年將進(jìn)入真正的調(diào)整期,。而當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí),，上海樓市的房?jī)r(jià)必然面臨著下降,，對(duì)于銀行來(lái)講,，由于2015年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)均為房?jī)r(jià)處于高位時(shí)的資產(chǎn)，當(dāng)今年下半年房?jī)r(jià)開(kāi)始下降時(shí),，去年下半年以來(lái)的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水,，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí),，銀行必然首先收口子,，收什么?答：開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款,。
從3月25日出臺(tái)了“滬九條”樓市新政內(nèi)容來(lái)看,，在個(gè)人按揭貸款方面已經(jīng)開(kāi)始收緊，比如,，對(duì)擁有1套住房的居民家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的,，首付款比例不低于70%,。隨后，包括金融監(jiān)管部門(mén)逐步對(duì)新政進(jìn)一步落地,，也叫停了“首付貸”產(chǎn)品,，并且隨后也對(duì)相關(guān)公司做了嚴(yán)厲的處罰。
我們?cè)倏雌渌鞘?，北京,、深圳已?jīng)收緊了樓市調(diào)控政策，合肥也將從7月1日起提高首付比例,，預(yù)計(jì)南京,、蘇州、廈門(mén)等上述核心二線(xiàn)城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付的政策,。由此可見(jiàn),，表面上來(lái)看，去年下半年以來(lái),，上述核心一二線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升,，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但是,，由于首付比例的提高,、政策面預(yù)期收緊與市場(chǎng)調(diào)整的來(lái)臨，上述城市樓市火熱的背后仍然存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
從上述城市政策面變化的趨勢(shì)來(lái)看,，通過(guò)提高首付比例“降杠桿”成為未來(lái)核心一二線(xiàn)城市樓市政策的重要特征,，其背后意在當(dāng)下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來(lái)的銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),。
“黑天鵝”之四：三季度成核心一二線(xiàn)城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”,，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期
那么，上述核心二三線(xiàn)城市樓市“日光盤(pán)”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎?答案當(dāng)然是否定的,。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，蘇州、南京,、合肥,、廈門(mén)、東莞,、佛山等上述核心二三線(xiàn)城市樓市火爆,，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期,。具體來(lái)講：
首先,，從歷輪樓市出現(xiàn)過(guò)熱的階段的樓市表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的時(shí)候,，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái),，以為過(guò)熱的樓市降溫。如今,，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”,，那么，也就意味著,，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況,，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今,，南京,、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱的狀況,，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái),，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤(pán)”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù),，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán),。
其次，央行等相關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研,，儲(chǔ)備政策(比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整,，預(yù)計(jì)開(kāi)始“認(rèn)房”;首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成;二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成;公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊。)已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過(guò)等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已,。
從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來(lái)看,，筆者認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素：一是市場(chǎng)繼續(xù)火爆，“日光盤(pán)”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù),，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán);從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來(lái)看,，上半年(土地市場(chǎng)與交易市場(chǎng))成交量快速釋放之后，比如蘇州,、南京等,，下半年已經(jīng)無(wú)太多指標(biāo)上的壓力,，三季度成為政策收緊的“窗口期”,。三是，合肥已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控政策,，7月1日開(kāi)始正式執(zhí)行,，預(yù)計(jì)南京、蘇州等核心二線(xiàn)城市也會(huì)在三季度迅速跟進(jìn),。上述種種跡象表明,，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。
第三,、從市場(chǎng)面的表現(xiàn)來(lái)看,，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在今年前六個(gè)月表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤(pán)”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn),，但是,，這繁榮的背后是過(guò)去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī),。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā),，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期,，“日光盤(pán)”也就很難頻現(xiàn)了,。
換一句話(huà)來(lái)講，2015年 “330新政”以來(lái),，大中城市(一線(xiàn)城市,、上述熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支,，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì),，以為樓市“日光盤(pán)”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判,，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面,。
從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，筆者認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之時(shí),，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了,。筆者認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后,，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年,，也就是說(shuō)，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期,，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年下半年開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨,，去年下半年以來(lái)的“日光盤(pán)”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止,。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”,，那么,，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題,。
(本文作者介紹：同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉)
