近日，中國房價行情平臺發(fā)布了一份“全國行政區(qū)住宅房價排行榜”,，全國最貴的22個市轄區(qū)被北京,、上海、深圳三個一線城市包攬,，其城市中心區(qū)住宅每平米單價均已超7萬元,。
一線城市上半年房價漲超一成 高端住宅成交占比上升
“高房價”已成為一線城市不可回避的現(xiàn)狀。這份來自中國指數(shù)研究院的報告顯示,，上半年一線城市住宅價格累計漲幅,，明顯高出二、三線城市房價5.33%和4.27%的累計漲幅,。在一線城市房價攀高的大背景下,，“豪宅化”趨勢愈發(fā)凸顯,。
中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日,，北京成交的商品房住宅中1000萬元以上的高端住宅,，成交占比高達11.1%，而2015年這一比例為5.8%,。上海方面,，據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，6月第四周(6月20日-6月26日)單價8萬元/平方米以上的高端住宅共成交154套,，較前周增加67套,。
此外，“豪宅化”還呈現(xiàn)向城市外環(huán)及周邊地區(qū)蔓延之勢,，即分布已不再局限在城市核心區(qū)域,，而是向外延伸至郊區(qū)或一線城市周邊板塊。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅稱,，以北京地區(qū)為例,，整個五環(huán)商品住宅套平均總價基本在600-900萬之間。從西北五環(huán)到東北五環(huán),，基本上總價都在1500萬以上甚至更貴,，僅西南五環(huán)板塊的總價較低，可以說是黃金五環(huán)上唯一的價值高地和價格洼地,。
何為“豪宅”? 4大量化指標幫你起底
就在高端豪宅開始侵蝕一線城市樓市之時,，也有不少購房者表示不解，到底何為“豪宅”?
在6月28日舉行的京西南城市生態(tài)豪宅區(qū)域發(fā)展高峰論壇上,，北京市房地產協(xié)會秘書長陳志就用“好”,、“大”、“小”,、“貴”四個量化指標來起底豪宅,。
他認為，作為豪宅首先要夠“好”,，即在空間,、環(huán)境、設備,、服務等多方面擁有量化優(yōu)勢,，比如區(qū)位優(yōu)越不可替代，或者具有得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境;“大”即為空間夠大,，對資源占有率較高,，滿足購房者的改善性需求;“少”是指同一區(qū)域內產品類型的稀缺;而“貴”就是價格定位會較普通住宅更高。
“地王”頻現(xiàn) “豪宅化”是情非得已?
今年二季度以來,，一,、二線城市土地市場掀起了一股“地王潮”,，“天價拿地”意味著日后樓盤的高價入市，這在一定程度上助推了熱點城市的豪宅化進程,。
有媒體報道稱,，截至6月29日，不到半年時間全國已出現(xiàn)205宗單宗超過10億元的高總價地塊,，51宗超過30億元的高總價地塊,，3宗超過100億元的高總價地塊，而這些“地王”也多集中在一線城市,，以及合肥,、南京等房價漲幅較快的二線城市,。
對于這種所謂“面粉貴過面包”的怪像,，業(yè)內人士怎么看?
“面粉貴過面包的現(xiàn)象，是不合理的,?！?月27日，萬科集團總裁郁亮在2015年度股東大會上直言,，“地王”催生的另一個因素是房地產投資低迷,，全國開工面積連續(xù)兩年大幅下降，新開工面積首次低于銷售面積,。
值得注意的是,，從最近的成交數(shù)據(jù)來看，一線城市“豪宅”并非有價無市,。
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年5 月北京成交價7萬+/平方米的豪宅產品共簽約216套，成交面積4.38萬平方米,，環(huán)比分別增加2%,、10%。與此同時,，5月豪宅市場成交均價高達100317 元/平方米,，環(huán)比上漲14%，標志著北京豪宅市場真正進入10萬+/平方米時代,。
地價“豪宅化”加大房企運營難度
中原地產首席分析師張大偉直言,，“一二線城市未來房價不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題,，巨大的成本壓力令房企風險非常大”,，北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價預期都要在6萬元以上,，未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢。
郭毅表示,，一線城市“豪宅化”存在必然性。一方面,，城市發(fā)展到一定程度,，土地市場日漸飽和，地價逐漸走高,，開發(fā)商高價拿地后就會通過高端產品來推盤;另一方面,，一線城市居民改善性住房需求逐漸增加，這是現(xiàn)下豪宅量價齊增,、而非“有價無市”的重要原因之一,。
在張大偉看來，一線城市“豪宅化”難以避免,，房企未來運營難度將越來越高,。
“‘地王’現(xiàn)象增加，存在不少風險點,，很多房企面臨后續(xù)產品定價,、營銷等方面的難題，同時也增加了項目開發(fā)周期放緩等風險,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進接受中新網記者采訪時稱。
郭毅則認為,，經營風險對每個開發(fā)商來說都存在,，早年拿地的項目，如今看來設計理念也可能顯得陳舊,，同樣面臨銷售危機,。(種卿)
