購房負(fù)擔(dān)比在2009年一季度達(dá)到50%以下的最低點(diǎn)之后,，2010、2011年一路上揚(yáng),，在經(jīng)過2012年二季度短暫的下行后再次飆升,，直指70%-80%。
從變化曲線來看,，購房負(fù)擔(dān)比與房?jī)r(jià)呈正相關(guān),。美聯(lián)物業(yè)全國市場(chǎng)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，購房負(fù)擔(dān)比大升,，意味著房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)到了一定的高度,，有警示風(fēng)險(xiǎn)的意味。
京滬月入3萬方可負(fù)擔(dān),？
各大一線城市家庭的住房負(fù)擔(dān)比增長(zhǎng)迅速,，表明購房者房貸壓力也在逐步增大，入市門檻在逐漸提升,。
從信貸政策來看,，當(dāng)前買房所要付出的資金成本顯然遠(yuǎn)大于四年前。比如,，2008年存款準(zhǔn)備金率下調(diào)三次,，累計(jì)幅度2%，由17.5%下調(diào)至15.5%,；2012年存準(zhǔn)率同樣下調(diào)三次,，累計(jì)幅度1.5%，由21.5%下調(diào)至20%,。又如利率,，2008年5次下調(diào)利率，1年期存款利率由4.14%下調(diào)至2.25%,，貸款利率由7.47%下調(diào)至5.31%,；2012年6月8日三年來首次下調(diào)利率，且在不到1個(gè)月后的7月6日再次降息,，1年期存款利率由3.5%下調(diào)至3.0%,，貸款利率由6.56%下調(diào)至6.0%。在首付成本上,，各地均要求一戶家庭購買二套房首付提高至6成,。
美聯(lián)物業(yè)在以“60平方米,，7成20年按揭”的假設(shè)條件測(cè)算下，北京購房負(fù)擔(dān)比已經(jīng)超過80%,，而上海、廣州,、深圳也已超過60%,，“一般來說，40%是一個(gè)合理的水平,?！毙鞐髡f。
鏈家地產(chǎn)中介人士告訴記者,，目前一線城市的銀行對(duì)二手房貸款是按照實(shí)際成交價(jià)格的8-85折來放貸的,，也就是說即使是首套房，二手房購房者實(shí)際支付的首付也要達(dá)到5成,。一套208萬60平方米的房子,，首付大約需要90萬，一些買房人選擇先找中介墊資,，再將房屋做抵押貸款還貸,，買房的成本被大大提高。
徐楓解釋說,，從購房收入比的數(shù)據(jù)可以看出,，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)將工薪家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋出商品房市場(chǎng)。像北京,、上海這樣的城市,，只有月收入在3-4萬的家庭才可以負(fù)擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)。由于利率,、以及收入的變化周期較長(zhǎng),，購房收入這個(gè)指標(biāo)主要受房?jī)r(jià)影響較大，可以作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)景氣或風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)來參考,。
家庭杠桿空間仍大,？
世聯(lián)地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，剛性需求,、家庭杠桿空間,、風(fēng)險(xiǎn)偏好三者共同作用于成交量和價(jià)格。如果從更長(zhǎng)的時(shí)間周期來看,，中國的房地產(chǎn)行業(yè),，乃至于中國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需轉(zhuǎn)型，其發(fā)展依然仰仗家庭杠桿的提升,。目前中國普通家庭資產(chǎn)負(fù)債表比較健康,，其加杠桿空間較大,，這與美國、英國以及其他國家家庭部門需去杠桿截然不同,。反觀開發(fā)商,，過去幾年的擴(kuò)張導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表杠桿較高，存貨高企,。
2012年,，對(duì)比開發(fā)商強(qiáng)烈的跑量欲望，資產(chǎn)負(fù)債表健康的中國家庭拋售情緒并不嚴(yán)重甚至惜售,，從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象,。這也解釋了為什么流動(dòng)性放松，會(huì)促使樓市成交量攀升：銀行對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表健康的家庭并不惜貸,。
世聯(lián)認(rèn)為,，十八大提出的“國民收入倍增計(jì)劃”，是未來十年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一大動(dòng)力,。但世聯(lián)的調(diào)查結(jié)果也顯示,，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，不能接受”的購房者比例達(dá)到了79.1%,，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“還行,，勉強(qiáng)可以接受”占比為18.7%，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)低的購房者比例僅有2.3%,。
假設(shè)當(dāng)前購房者的收入翻一番,，認(rèn)為當(dāng)前“房?jī)r(jià)高，不能接受”的購房者比例降到了50.1%,，認(rèn)為“還行,，勉強(qiáng)可以接受”的購房者比例大幅上升至43.8%，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)低的購房者比例也小幅上升至6.2%,。因此,，世聯(lián)地產(chǎn)研究人士表示，假如中央提出的收入倍增計(jì)劃能夠順利實(shí)現(xiàn),，將提升購房者的購買能力,。
