冷熱不均資金積壓助長房產(chǎn)泡沫
從今年上半年的情況來看,，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)地區(qū)性“冷熱不均”現(xiàn)象,。一、二線城市房價(jià)過熱,、泛起泡沫,，三、四線城市庫存積壓,、遭遇冷落,。同時(shí)，在一,、二線城市之間也出現(xiàn)了地區(qū)不均衡現(xiàn)象,，“北上廣深”中的廣州在其余幾城一片漲聲中仍保持房價(jià)平穩(wěn)，而二線城市中表現(xiàn)突出的“四小龍”南京,、合肥,、蘇州和廈門的房價(jià)漲幅也讓其他二線城市望塵莫及。
不少企業(yè)家和專家學(xué)者認(rèn)為,，一方面,，當(dāng)前國內(nèi)投資需求正在快速增長，大量的資金需要流通,；而另一方面的現(xiàn)實(shí)是當(dāng)前國內(nèi)投資渠道相對狹窄,、貨幣資金積壓，這樣的矛盾助長了熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的泡沫,，加劇了地區(qū)之間的分化,。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，財(cái)富的高速積累和寬松的貨幣政策容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生,，一些人或者家庭的財(cái)富積累水平過快,，甚至呈現(xiàn)幾何級增長,，必定考慮將財(cái)富用于投資，以期創(chuàng)造更多財(cái)富,，而“通常在貨幣較寬松的情況下,，資產(chǎn)價(jià)格上漲是常見現(xiàn)象?！?/span>
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱不提倡將房價(jià)上漲一味歸因于貨幣超發(fā)，但他同時(shí)也指出“貨幣是到處都流通的,，像水一樣漫灌,，食品缺了食品漲，汽車缺了汽車漲,，股市火的時(shí)候股票漲,，房價(jià)也是一樣?！毖韵轮?，投資者手中的貨幣資金本來就是具有流通需求的，且投資者普遍關(guān)注的是那些資源緊缺,、利潤可觀的投資領(lǐng)域,。
外向突圍海外房產(chǎn)投資受關(guān)注
對此，不少專家學(xué)者及企業(yè)將目光投向海外房地產(chǎn)投資,，認(rèn)為這是解決當(dāng)前問題的一個(gè)可行的手段,。
近年來，我國海外房地產(chǎn)投資規(guī)模發(fā)展迅速,。信泰資本創(chuàng)始合伙人,、總裁蓬鋼指出，2011年到2015年,，中國投資者單獨(dú)在美國商業(yè)地產(chǎn)投資已達(dá)171億美元,，年交易量從2010年的五六億美元，變成2015年的85億美元,。中國資本在海外主要房地產(chǎn)市場已逐漸成為一支強(qiáng)勁的資本力量,，海外地產(chǎn)界對中國資本重視程度也越來越高。
關(guān)于海外房產(chǎn)投資升溫的原因,，蓬鋼表示,，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)投資機(jī)會不太穩(wěn)定，高凈值個(gè)人投資者在海外資產(chǎn)配置需求越來越大,，人民幣對美元貶值壓力較大等諸多原因都促進(jìn)了海外房地產(chǎn)投資需求的擴(kuò)大。
“海外投資這兩年是十分火爆的,?！比珖康禺a(chǎn)商會聯(lián)盟主席,、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說。當(dāng)前國內(nèi)投資渠道有限,，大城市因?yàn)橐刂瞥鞘幸?guī)模,，一定程度上限制了投資，而在小城市進(jìn)行投資所獲的利潤則相對有限,，這促使投資者轉(zhuǎn)而把目光投向一些海外大城市,，如近年來海外投資比較集中的紐約、倫敦,、悉尼等,。
國內(nèi)投資環(huán)境的不穩(wěn)定也是促使投資轉(zhuǎn)向海外的一大因素，“雖然目前國內(nèi)尚有很多投資機(jī)會,，但海外房地產(chǎn)投資也是中國企業(yè)要考慮的要素之一,，以分散國內(nèi)不確定投資因素帶來的危險(xiǎn)?！迸钿撛谡搲涎葜v時(shí)說,，尤其是大型企業(yè)，無論從戰(zhàn)略考慮還是資產(chǎn)配置和投資機(jī)會,、投資回報(bào)等方面來考慮,，都應(yīng)關(guān)注海外房地產(chǎn)投資。
對于國內(nèi)市場的投資環(huán)境,，迦南資本合作創(chuàng)始人,、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東的觀點(diǎn)稍顯悲觀，當(dāng)被問及傾向于在國內(nèi)哪個(gè)城市進(jìn)行投資時(shí),，李曉東回答說：“我選擇一個(gè)都不投,。”他表示,，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于一個(gè)焦點(diǎn)城市過熱,、次要城市過冷的階段，“北上深等一線城市和二線熱點(diǎn)城市,，目前市場面比較好,，但成本高，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)比較大,，三四線城市更不敢進(jìn),。”據(jù)了解,，建銀精瑞資本近年來正逐漸縮減其國內(nèi)業(yè)務(wù),。
前景展望風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存
在發(fā)展前景上，海外房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的。
金谷國際信托有限責(zé)任公司副總經(jīng)理元磊分析說,，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷發(fā)展,，國內(nèi)無論是機(jī)構(gòu)還是個(gè)人的資金都有增值或保值的需求。同時(shí),，隨著國際化融合程度加深,，人們資產(chǎn)配置要求變得更高，加之近年來海外房地產(chǎn)投資的相關(guān)服務(wù)代理機(jī)構(gòu)也越來越多,，為投資創(chuàng)造了更加便利的條件,，吸引了更多投資者將目光轉(zhuǎn)向海外市場。
元磊說,，目前國內(nèi)海外投資還屬于嘗試階段,，區(qū)域上主要集中在一些發(fā)達(dá)國家的大城市，投資方向也主要是在房地產(chǎn)等小部分易于把控的領(lǐng)域,。雖然在地域,、匯率、政策等方面具有客觀存在的風(fēng)險(xiǎn),，但在選擇項(xiàng)目時(shí)投資者還是普遍趨于理性的,，海外房地產(chǎn)投資前景應(yīng)該還是很好的。
對此顧云昌也持相同觀點(diǎn),，他認(rèn)為,，“在避開風(fēng)險(xiǎn)的情況下，房屋升值再加上匯率的差價(jià),，收益還是可以保證的”,。
對于目前存在的具體風(fēng)險(xiǎn)，眾人所持看法也不盡相同,。戴德梁行大中華區(qū)海外投資部主管,、亞太區(qū)董事總經(jīng)理范桂娟認(rèn)為主要有“兩難”：一是選取好的投資項(xiàng)目難，因?yàn)橥顿Y者對外國的市場情況不一定能全面了解,，不大容易分辨出什么是好的項(xiàng)目,，例如，“美國人如果有好項(xiàng)目,，本地投資人第一時(shí)間就買了,，根本留不到中國人手上，所以從找項(xiàng)目開始就很難,?！倍琼?xiàng)目執(zhí)行難，由于投資市場位于海外,，中國的投資者出手肯定不如當(dāng)?shù)厝丝?，所以即使發(fā)現(xiàn)了好的項(xiàng)目,，執(zhí)行起來也是有困難的。對此范桂娟建議,，要用外國人的思維去看市場風(fēng)險(xiǎn)和執(zhí)行難度,，去看資產(chǎn)類型，去投本土資本覺得比較好的項(xiàng)目,。而蓬鋼則認(rèn)為，海外投資的風(fēng)險(xiǎn)主要在于投資以后的跨境管理維護(hù)較難,。
總之,，海外房地產(chǎn)投資雖然不是這一兩年才出現(xiàn)的新事物，但由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況,，它正日漸受到越來越多的關(guān)注,。盡管存在風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)展?jié)撃苋员辉S多人認(rèn)可,?！拔覀円餐顿Y一些美國的項(xiàng)目，它有什么好處呢,？當(dāng)你去看美國的時(shí)候,，使你能夠冷靜下來，這對我們做中國市場的決策很有幫助,，可能我們只有10%的資金放在國外,，但是這可以讓我們在配置其余的90%時(shí)保持一種冷靜，是非常有意義的,?！惫獯蟀彩紫顿Y官陳宏飛說。
