2012年底的樓市翹尾,，成了“漲價(jià)回暖”的最好說辭,；大多數(shù)售樓處擺出的“存貨無多，蛇年請?jiān)纭钡募軇?，以及“年后要漲,，趕緊出手”的低語,，更讓一種緊張的情緒在購房人心目中彌漫；網(wǎng)絡(luò),，本該成為信息的窗口,，卻被操作成為流言的源頭……本報(bào)記者通過深入調(diào)查，了解到為“房價(jià)回暖”造勢的一只只背后的手,。
現(xiàn)場造勢
售樓處里制造出來的“饑餓”
“我們現(xiàn)在還剩頂層,、底層，以及幾套160平方米的大戶型的房子，因?yàn)槲覀冑u得太好了,，”在房山長陽某知名大盤的售樓處,，銷售人員對以購房人身份前來的記者這么說，“現(xiàn)在我們都不怎么推貨了,，您還是節(jié)后再來吧,。”
然而,，言必稱“沒貨”,，只是銷售人員的慣例開場白而已，當(dāng)記者表示出欲走的神情時(shí),，這位銷售人員又趕緊接上來說：“我看您要是真想買,，還是在現(xiàn)在的房子里挑一套吧。年后必須要漲啊,，你看現(xiàn)在我們的房子都賣到了18000元—19000元/平方米了,，還賣得這么快，明年估計(jì)得過20000元/平方米了,?！?/span>
以上的場景，在節(jié)前的售樓處里,，一次次地出現(xiàn),。然而，這些銷售人員說的都是真的嗎,？
“XX盤給您報(bào)的價(jià),，您不要信，他們最多賣到16000元/平方米以上,，”一位開發(fā)商的操盤手向記者“吐槽”說,，“顧客來了，先報(bào)一個(gè)較高的價(jià)格,，在溝通中初步鎖定購房人‘確有誠意’后,，再以辦卡、優(yōu)惠,、申請打折等花樣百出的方法把房價(jià)降下來,，讓購房人覺得自己‘砍價(jià)’厲害、很成功,，會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買意愿,，”這位資深的操盤手告訴記者，“至于和你說年后開盤價(jià)會(huì)過20000元/平方米的,，根本就不要信?，F(xiàn)在很多開發(fā)商的實(shí)際情況是,，正在忙著做2012年的收尾、統(tǒng)計(jì),、獎(jiǎng)金發(fā)放等工作,，根本還沒有研究節(jié)后的開盤價(jià)問題。一般來說,，新春的定價(jià)要到節(jié)后,，研究了區(qū)域內(nèi)其它各樓盤的可能售價(jià)后，才最后定下來?，F(xiàn)在就和您說明年價(jià)格多少多少的，一定不靠譜,?！?/span>
網(wǎng)絡(luò)炒作
到處都是漲價(jià)的小道消息
“我是一期業(yè)主，今天聽開發(fā)商說,，節(jié)后就會(huì)下調(diào)價(jià)格至20000元/平方米,，兄弟姐妹們?nèi)ゾS權(quán)啊?。,。 ?/span>
這樣的“沒頭帖子”,，經(jīng)?？梢栽谡搲锟吹健２贿^,，記者發(fā)現(xiàn),，所謂的下調(diào)價(jià)格，比該樓盤售樓處的報(bào)價(jià)還略高一些,，更高于其一期均價(jià),。也就是說，這個(gè)號稱“維權(quán)”的帖子,，不過是借這個(gè)比較觸目的噱頭,，來傳遞一個(gè)價(jià)格信息。
一旦購房人被這個(gè)信息吸引,，通過電話或者電商網(wǎng)站搜索時(shí),，會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際報(bào)價(jià)低于“網(wǎng)傳”的價(jià)格，也就會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生一種“撿便宜了”的購買沖動(dòng),。
“事實(shí)上,，現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)不僅僅是通過論壇來傳播‘看漲’的消息了，”一位網(wǎng)絡(luò)營銷推廣工作室的老板告訴記者,，“通過QQ群,、SNS社交網(wǎng)絡(luò),、微博等工具，深入購房人的交流群體,，以購房人的身份,，直接‘植入’看漲的信息，包括爆內(nèi)幕,、談?lì)A(yù)測,，甚至捏造一些空穴來風(fēng)的漲價(jià)消息等。有一部分人甚至?xí)砑妗S多論壇和Q群的管理員,，以期增加傳言的權(quán)威性,。”
據(jù)調(diào)查,，目前絕大多數(shù)的購房人會(huì)從網(wǎng)絡(luò)上獲取購房信息,，而超過9成的開發(fā)商會(huì)通過網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行營銷，這其中的“營銷”絕非指單純的廣告投放,。
數(shù)據(jù)注水
“日光”“月光”不敢見光
“首日開盤即售罄,！”
“銷售三日即推貨5億元，購房人夜里兩點(diǎn)開始排隊(duì),！”
“開盤半月狂銷12億元,，區(qū)域銷冠！”
這是目前樓市最常見到的宣傳口徑,。
“不是說日光盤真的沒有,，但絕大多數(shù)日光盤都是開發(fā)商為了造勢而人為操作出來的，”一位資深的房企營銷總監(jiān)告訴記者,，“‘偽日光’現(xiàn)象又分為很多種,，其中最普遍的一種是，開發(fā)商通過長時(shí)間蓄客,、短期爆發(fā)的形式,，制造出營銷火爆的局面?！?/span>
這其實(shí)還是一種比較老實(shí)的做法,，只不過是把積累比較久的銷售業(yè)績集中在一個(gè)很短的時(shí)間里放出來而已，對于其他購房人并沒有什么傷害,。但其它的一些“日光盤”的操作手法就比較隱蔽,，也更不“光明”了。
比較常見的是公布不實(shí)的銷售數(shù)據(jù),，即使是一些比較知名的開發(fā)商也會(huì)這么做,。記者曾經(jīng)對多個(gè)號稱“日光”、“首日售罄”的樓盤進(jìn)行調(diào)查,，市住建委網(wǎng)站公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，部分號稱“銷售過九成”的樓盤,，實(shí)際簽約率可能只有60%多，這還是計(jì)入了“預(yù)訂狀態(tài)”之后的結(jié)果,，如果以“網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案”為標(biāo)準(zhǔn),，簽約率還要更低。
“其實(shí)這種做法,，只要細(xì)心人稍微查閱一下公開數(shù)據(jù)就不難得知,。”業(yè)內(nèi)人士說,，“對于這樣的詰問,，開發(fā)商可以以‘很多購房人的資格在審查，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后’來塞責(zé),?！?/span>
“日光盤”里更深的貓膩是，有些開發(fā)商會(huì)把“技術(shù)性漲價(jià)”和“日光”結(jié)合起來,，就更有欺騙性了。以某知名的商業(yè)地產(chǎn)為例,，在開盤預(yù)售時(shí)以19000元/平方米的均價(jià)一口氣簽約近300套住宅,，然后宣布“日光”。然后,，次日就宣布將價(jià)格調(diào)整到了22000元/平方米,，漲了3000元/平方米。
“開發(fā)商在促銷成功后,，其實(shí)會(huì)面臨一些客戶放棄簽約的情況,，特別是一些低總價(jià)、宣傳力度大的剛需樓盤,。消費(fèi)者很容易產(chǎn)生沖動(dòng)型購買或者跟風(fēng)購買,，但到了最后簽約階段又會(huì)因?yàn)榉N種的理性考慮放棄，而開發(fā)商最怕的就是這部分客戶流失,?！?一位地產(chǎn)公司高層告訴記者，“這種情況下,，開發(fā)商會(huì)宣布因?yàn)闀充N而大幅度提價(jià),，主要是為了讓簽訂預(yù)售合同的消費(fèi)者堅(jiān)定購買決心，覺得自己買‘賺’了,，其本質(zhì)是通過所謂的漲價(jià)把消費(fèi)者‘嚇’回去,。”
