近日,，“二套房停貸”傳言頻出,。究其根源，房地產(chǎn)市場普遍回暖,，市場看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期同時(shí)加強(qiáng)是調(diào)控傳言的主因,。
房價(jià)上漲加重調(diào)控預(yù)期
近日,，一則“一線城市將停貸二套房”的傳言在網(wǎng)上不脛而走,，引發(fā)廣泛關(guān)注。
記者在北京,、上海,、廣州等地采訪了解到，目前三地各家銀行并未改變房貸政策：首套房最低首付三成,，利率最高打八五折,；二套房最低首付六成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。各地銀行工作人員均對記者表示,，沒有接到關(guān)于“二套房停貸”的通知。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，“二套房停貸”傳言并不靠譜,。一位銀行研究人員告訴記者，如果從盈利角度講,，銀行可能會(huì)更傾向于利息更高的經(jīng)營性貸款,，但絕不會(huì)主動(dòng)對二套房停貸：一方面，今年的信貸額度比去年有所增加,，且年初貸款額度高,，銀行基本上不會(huì)惜貸；另一方面,，房貸相比企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更低,，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不可能放棄,。
中國某研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,，從政策層面上講，目前差別化的信貸政策已經(jīng)做出了提高首付比例,、房貸利率上浮等限制,，貸款用于投機(jī)、投資的可能性較低,；且二套房屬于改善性需求,，停貸并不符合國家保障住房改善需求的方針。
盡管如此,，“二套房停貸”傳言并非空穴來風(fēng),。去年下半年以來，我國樓市明顯回暖：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2012年12月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有54個(gè),，持平的有8個(gè),；二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè),，持平的有9個(gè)，延續(xù)了2012年6月以來漲多跌少態(tài)勢,。市場普遍認(rèn)為,，若房價(jià)上漲過快，樓市調(diào)控可能將進(jìn)一步加碼,。
新年樓市看漲預(yù)期普遍增強(qiáng)
事實(shí)上,，進(jìn)入2013年以來，相較去年同期,，一些城市的樓市已經(jīng)量價(jià)齊升,。一組組對比鮮明的數(shù)據(jù)，使市場的神經(jīng)不斷繃緊,。
以北京為例,，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年1月（截至1月28日）北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲達(dá)9.3%,，純商品住宅成交量達(dá)10032套,，環(huán)比上漲2.6%，同比上漲達(dá)5.7倍,。另有數(shù)據(jù)顯示,，今年1月上半月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為7940套,，環(huán)比上漲6.6%,，同比則大幅上漲360%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,，去年1月是樓市谷底,，且是春節(jié)月份，成交少,，基數(shù)小,，今年1月不是春節(jié)，且延續(xù)了去年的上漲勢頭,，單純比較這組數(shù)據(jù)意義不大,。但盡管如此，從去年二季度起,，住宅成交量已開始回升,，帶動(dòng)房價(jià)止跌反彈，去年下半年已經(jīng)明確了復(fù)蘇態(tài)勢,，目前樓市確實(shí)在加速回暖,。
中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍認(rèn)為，不排除一些開發(fā)商推波助瀾,，有意引導(dǎo)甚至操控輿論,，制造房價(jià)大幅上漲的氛圍,，加強(qiáng)市場的看漲預(yù)期，進(jìn)而推高房價(jià),。
盡管如此,，無論是一線城市還是二、三線城市,，無論是開發(fā)商還是購房者,，看漲預(yù)期已經(jīng)形成：今年1月北京土地交易額達(dá)到205.7億元，成為近11年以來北京土地市場最好的開局,；作為鐵桿剛需,，天津某事業(yè)單位的李先生告訴記者，他已經(jīng)觀望半年了,，預(yù)計(jì)房價(jià)還是會(huì)漲,，他需要“該出手時(shí)就出手”了。
看漲預(yù)期,、調(diào)控預(yù)期糾結(jié)同行
看漲預(yù)期普遍形成,，政府調(diào)控這只“靴子”卻遲遲沒有落地，看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期仍在反復(fù)博弈,，糾結(jié)同行,。專家普遍認(rèn)為，如果房價(jià)上漲過快,，信貸調(diào)控將進(jìn)一步加碼,。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末,，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額62.99萬億元,，其中房地產(chǎn)貸款余額為12.11萬億元，占比接近20%,。2012年末,，我國房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3萬億元，同比增長10.7%,，個(gè)人購房貸款余額8.1萬億元,，同比增長13.5%。
趙錫軍認(rèn)為,，2012年貨幣供應(yīng)充足,，資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是房價(jià)回暖的重要原因,。如果房價(jià)上漲過快,，不排除政府通過嚴(yán)格區(qū)分二套房投資、改善屬性，將二套房調(diào)控差異化,，進(jìn)一步限制投資需求,。
天津市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長徐保滿認(rèn)為，在限購,、限貸的背景下，一線城市的投資和投機(jī)需求已被極大弱化,。本輪調(diào)控初期,，很多剛需都處于觀望狀態(tài)，由于去年樓市調(diào)控并加碼,，看漲預(yù)期回升,，被長期壓抑的剛需集中出手，助推房價(jià)上漲,。
徐保滿認(rèn)為,，即使是剛需，也有很多不合理需求,?！艾F(xiàn)在的年輕人，如果手中的現(xiàn)金夠買40平方米,，肯定會(huì)貸款買80平方米,。年輕人盲目追求一步到位，也是助推房價(jià)上漲的一個(gè)因素,，這些都可以通過更細(xì)化的信貸措施來調(diào)控,。”
陳晟表示,，雖然二套房貸徹底停掉的可能性不大,，但仍有調(diào)整空間。如果未來房價(jià)上漲過快,，國家可以將二套房的利率上浮比例和首付比例進(jìn)一步提高,，以達(dá)到調(diào)控目的。
